ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта недвижимости с учетом износа и устареваний [21].

Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости (земельных участков, застроенных объектами капитального строительства) или объектов капитального строительства, но не их частей (например, жилых и нежилых помещений). Кроме того, применение данного подхода целесообразно для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

Затратный подход также рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют) [24].

Особенностью определения стоимости при использовании затратного подхода является то, что сначала рассчитываются затраты на воспроизводство или замещение объекта капитального строительства, а затем они уменьшаются на величину износа и устареваний в денежном выражении.

Основные этапы определения стоимости с использованием затратного подхода:

1. Определение стоимости прав на земельный участок.

  • 2. Расчет затрат на создание объектов капитального строительства.
  • 3. Определение износа и устареваний объектов капитального строительства.
  • 4. Определение прибыли предпринимателя.
  • 5. Определение стоимости объектов капитального строительства.
  • 6. Определение стоимости всего объекта недвижимости.

Рассмотрим содержание каждого этапа.

На первом этапе затратного подхода необходимо определить стоимость прав на земельный участок. Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием данного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о больших земельных массивах. Термин «земельный участок» означает ограниченную часть земель, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок включает находящийся в границах поверхностный слой земной коры, замкнутые водоемы, лес, растения.

Основной характеристикой земельного участка является его площадь. Различают физическую и геодезическую площади. Физическая площадь - это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склоны, овраги, обрывы и т.д.). Геодезическая площадь определяется координатами углов поворота границы, это площадь проекции границы земельного участка на плоскость, в которой установлена геодезическая система координат.

Земля (земельные ресурсы) обладает рядом качеств, которые существенно влияют на оценку недвижимости:

  • - земля не является результатом предшествующего труда;
  • - не изнашивается при правильном использовании;
  • - незаменима другими средствами производства;
  • - неподвижна и количественно ограничена;
  • - ит.д.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую и единичных объектов земельной собственности. Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница, тем не менее, имеется: она заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуется: значительный штат персонала; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого количества объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной работы по оценке. Результатом массовой оценки является определение кадастровой стоимости земли.

Оценка единичных объектов земельной собственности выполняется, как правило, всего одним специалистом.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков [10] на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета затрат на воспроизводство или замещение улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения продаж. Стоимость земельного участка определяется путем анализа продаж земельных участков, сходных или подобных оцениваемому, после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Метод выделения. Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, затрат на замещение или воспроизводство объектов капитального строительства с учетом износа.

Метод распределения (переноса). Метод основан на теоретической предпосылке о том, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью объектов капитального строительства для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты. Расчет рыночной стоимости земельного участка производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на соответствующий коэффициент капитализации.

Метод остатка. В рамках данного метода считается, что доход от единого объекта недвижимости генерируют объекты капитального строительства и земельный участок. При этом весь доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный. Реализация метода осуществляется путем капитализации рассчитываемой остаточной земельной ренты либо путем вычитания из рыночной стоимости объекта затрат на воспроизводство или замещение объектов капитального строительства.

Метод предполагаемого использования (развития или освоения). Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществляется с применением техники дисконтирования путем вычитания из текущей стоимости будущих доходов, связанных с предполагаемым использованием земельного участка, величины расходов на осуществление предполагаемого использования.

На втором этапе затратного подхода производится расчет затрат на создание объектов капитального строительства. Затраты на создание объектов капитального строительства определяются на базе затрат на воспроизводство или замещение.

Затратами на воспроизводство объекта капитального строительства являются затраты, необходимые для создания его точной копии.

Затратами на замещение объекта капитального строительства являются затраты, необходимые для создания объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (функционального аналога).

Затраты на создание объектов капитального строительства для целей оценки недвижимости определяются как сумма прямых и косвенных издержек:

ЗВ(33) = ПИ + КИ, (5)

где ЗВ (33) - затраты на воспроизводство (замещение);

ПИ - прямые издержки;

КИ - косвенные издержки.

Прямые издержки - это затраты, входящие в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием оцениваемых объектов капитального строительства.

Косвенные издержки - это издержки, сопутствующие созданию объектов капитального строительства, но не включаемые в состав строительно-монтажных работ.

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

  • • данных о строительных контрактах (договорах) на возведение подобных объектов;
  • • данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
  • • сметных расчетов;
  • • информации о рыночных ценах на строительные материалы;
  • • других данных.

Однозначного соответствия структуры затрат при строительном проектировании и проведении оценочных работ нет. Структура стоимости нового строительства при строительном проектировании включает только затраты подрядчика, а затраты заказчика отражены не в полном объеме, не полностью учтены косвенные издержки и прибыль предпринимателя.

При осуществлении расчетов затрат на воспроизводство или замещение объектов капитального строительства можно использовать существующую нормативно-методическую базу для строительного проектирования, дополняя расчеты элементами, присущими рыночным формам организации строительного процесса.

Учитывая это, затраты на воспроизводство или замещение объектов капитального строительства можно определять одним из следующих методов:

  • - укрупненных обобщенных показателей стоимости;
  • - укрупненных элементных показателей стоимости;
  • - единичных расценок.

Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (его еще называют методом сравнительной единицы) заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов капитального строительства рассчитываются нормативы затрат на строительство единицы сравнения (1м2 площади, 1 м3 объема). Для получения затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта капитального строительства, количество единиц сравнения умножается на норматив затрат, скорректированный на условия рынка и физические различия с оцениваемым объектом капитального строительства.

При применении метода укрупненных элементных показателей стоимости объект капитального строительства разбивается на отдельные элементы (фундамент, стены, перекрытия и т.д.), после чего осуществляется расчет затрат на возведение каждого элемента. Затраты на воспроизводство или замещение объекта капитального строительства, рассчитываются как сумма затрат на возведение частей (элементов) здания или по видам работ.

Метод единичных расценок предполагает разработку полной сметы на строительство объекта с применением единичных расценок или переработку существующих смет.

На третьем этапе затратного подхода определяется величина износа и устареваний объектов капитального строительства.

Под износом и устареваниями объектов капитального строительства понимается потеря ими стоимости в результате воздействия различных неблагоприятных факторов. В стоимостном выражении износ и устаревания представляют собой разницу между затратами на воспроизводство или замещение объектов капитального строительства и их рыночной ценой.

Следует обратить внимание, что износ и устаревания относятся только к объектам капитального строительства.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, выделяют физический износ, функциональное и внешнее устаревание.

Физический износ - это уменьшение стоимости объекта капитального строительства в результате воздействия природно-климатических факторов и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта.

Функциональное устаревание - это уменьшение стоимости объекта капитального строительства в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в неудобствах его планировки, устаревшем инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального устаревания обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.

Внешнее устаревание - это уменьшение стоимости объекта капитального строительства вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего устаревания: общий экономический упадок района, в котором находится объект; действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и пр.

Кроме того, износ и устаревания могут быть устранимыми или неустранимыми. Устранимым называется износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемый в результате устранения доход. Неустранимым называется износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемый в результате его устранения доход.

Физический износ и функциональное устаревание могут быть как устранимыми, так и неустранимыми, в то время как внешнее устаревание в большинстве случаев неустранимо.

Для определения величины износа и устареваний применяются:

  • - метод сравнения продаж;
  • - метод срока жизни;
  • - метод разбивки.

При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между затратами на воспроизводство или замещение объектов капитального строительства и стоимостью зданий-аналогов на дату оценки.

Метод срока жизни основан на визуальном осмотре объектов капитального строительства и базируется на опыте и суждениях оценщика. Считается, что эффективный возраст, отнесенный к типичному сроку экономической жизни, дает такое же отношение, как процент накопленного износа, отнесенный к затратам на воспроизводство или замещение. Данное положение отражено в формуле

ЯУ ЭВ

--------=-------, (6) ЗВ(ЗЗ) сэж

где ИУ - износ и устаревания;

ЗВ(33) - затраты на воспроизводство (замещение) объекта;

ЭВ - эффективный возраст объекта недвижимости;

СЭЖ - срок экономической жизни объекта.

Срок экономической жизни объекта недвижимости - это период времени, в течение которого объект капитального строительства имеет ненулевую стоимость и вносит вклад в стоимость всего объекта недвижимости. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда объект капитального строительства полностью обесценивается вследствие его общего износа и устаревания.

Эффективный возраст - это возраст, основанный на оценке внешнего вида и технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта [26, с. 134]. Эффективный возраст соответствует фактическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи.

Применение для оценки накопленного износа метода срока жизни и его модификаций требует значительного опыта и учета множества факторов, вызывающих потерю стоимости, так как при использовании данного метода необходимо учитывать не только физическое старение, но и несоответствие объекта рыночным стандартам и требованиям, а также влияние внешних по отношению к объекту капитального строительства факторов.

Метод разбивки определяет отдельно величину каждой составляющей физического износа, функционального и внешнего устареваний:

  • - устранимый физический износ;
  • - неустранимый физический износ;
  • - устранимое функциональное устаревание;
  • - неустранимое функциональное устаревание;
  • - внешнее устаревание.

Устранимый физический износ возникает вследствие несоблюдения норм эксплуатации здания (поэтому его называют отложенным ремонтом). Величина устранимого физического износа (или отложенного ремонта) определяется как сумма ремонтно-строительных работ по восстановлению нормальных эксплуатационных характеристик объектов капитального строительства.

Базой для расчета отложенного ремонта как потери стоимости новых объектов капитального строительства являются степень и объем повреждений, выявленные в результате обследования отдельных конструкций, элементов, систем или зданий в целом.

Фактическое состояние конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования определяется путем внешнего осмотра. Техническая диагностика с применением инструментальных методов исследования, вскрытие конструкций, поверочные расчеты по группам предельных состояний в состав работ по обследованию недвижимости для целей оценки не входят.

При проведении визуального осмотра выявляются конструкции или их участки с видимыми дефектами, повреждениями или недостатками устройства, которых не должно быть с точки зрения нормальной эксплуатации, а также конструкции, находящиеся в наиболее неблагоприятных условиях эксплуатации.

Дефект - это такое состояние, при котором элемент здания или его составные части не выполняют хотя бы одно из заданных эксплуатационных требований. Данное состояние связано с нарушением правил, норм и технических условий при изготовлении, монтаже или ремонте элемента здания или его составных частей.

Повреждение - это такое состояние, при котором элемент здания или его составные части не выполняют хотя бы одно из заданных эксплуатационных требований. Данное состояние связано с внешним воздействием (событием).

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:

  • • внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные);
  • • видимые и невидимые при осмотре;
  • • легко- и трудноустранимые.

Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и, следовательно, к уменьшению рыночной стоимости объектов капитального строительства.

Для проведения оценки дефекты, повреждения и т.д. необходимо описать и обязательно указать их количественные характеристики. При этом можно учитывать в том числе и положения следующих документов:

  • • Руководство по эксплуатации строительных конструкций производственных зданий промышленных предприятий [18].
  • • Рекомендации по оценке состояния и усилению строительных конструкций промышленных зданий и сооружений [19].

Измерение степени повреждения в процентах от стоимости создания нового элемента выполняется путем сопоставления фактических признаков повреждений с перечнем, содержащимся в соответствующих нормативных документах. Примером подобного нормативного документа являются Ведомственные строительные нормы (ВСН) 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» [29].

При использовании ВСН 53-86(р) признаки физического износа, выявленные в результате визуального и инструментального обследования, сравниваются с данными специально разработанных таблиц, в которых указаны признаки физического износа конструкций и элементов жилых зданий, приведена их количественная оценка и примерный состав работ по устранению отложенного ремонта.

Помимо указанного документа существуют и иные методики определения величины устранимого физического износа, например, с использованием укрупненных шкал [10, с. 55].

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Неустранимый физический износ определяется как разность между полными затратами на воспроизводство (замещение) элемента, конструкции и т.д. и суммой устранимого физического износа.

Для корректного определения величины неустранимого физического износа, элементы объектов капитального строительства делят на долгоживущие и короткоживущие.

Срок экономической жизни короткоживущих элементов меньше, чем срок экономической жизни всего объекта капитального строительства, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена. У долгоживущих элементов срок экономической жизни совпадает со сроком экономической жизни всего объекта капитального строительства (фундамент, несущие стены, капитальные перекрытия и т.д.).

Нормативные сроки эксплуатации объектов капитального строительства принимаются в соответствии с нормативными документами и рекомендациями по периодичности проведения планово-предупредительного ремонта. Примерами подобных нормативных документов являются: ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», ВСН 57-88(р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий» и пр.

Величина неустранимого физического износа как для короткоживущих, так и для долгоживущих элементов может быть определена как разность между затратами на воспроизводство (замещение) элемента и суммой устранимого физического износа элемента, умноженная на отношение фактического срока физической жизни к нормативному сроку физической жизни элемента.

Функциональное устаревание объектов капитального строительства может быть вызвано:

  • а) недостатками за счет позиций, не включенных в затраты на воспроизводство (замещение), но которые должны быть в соответствии с современными рыночными требованиями и стандартами. Иначе - это недостатки, требующие добавления элементов;
  • б) недостатками за счет позиций, включенных в затраты на воспроизводство (замещение), но которых в соответствии с современными рыночными требованиями быть не должно либо они должны обладать иными характеристиками. Иначе - это недостатки, требующие замены, реконструкции, модернизации элементов или их устранения;
  • в) сверхулучшениями - характеристиками и/или элементами объектов капитального строительства, наличие которых неадекватно, излишне в современных рыночных условиях.

Функциональное устаревание, возникающее за счет недостатков, требующих добавления элементов, может определяться как разница между затратами на устройство требуемых элементов на момент оценки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы они были выполнены при строительстве.

Другим способом расчета данного вида устаревания является капитализация чистой потери дохода, относящейся к этим позициям, за вычетом стоимости этих позиций, если бы они были включены в затраты на воспроизводство (замещение).

Функциональное устаревание, возникающее за счет недостатков, требующих замены, реконструкции, модернизации эле ментов или их устранения, может быть определено как сумма затрат на воспроизводство (замещение) существующих элементов (с учетом физического износа) и стоимости демонтажа и устройства новых элементов. Если имеет место возврат материалов, то их стоимость вычитается.

Иным способом определения указанного устаревания является расчет суммы затрат на воспроизводство (замещение) существующих элементов (с учетом физического износа) за вычетом текущей стоимости дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции.

Если в затратном подходе применяются затраты на замещение, то считается, что сверхулучшения отсутствуют. В случае использования в затратном подходе затрат на воспроизводство, функциональное устаревание за счет сверхулучшений измеряется как сумма затрат на воспроизводство сверхулучшений (с учетом физического износа) и стоимости их демонтажа. Если имеет место возврат материалов, то их стоимость вычитается.

Иным способом определения величины функционального устаревания за счет сверхулучшений является суммирование затрат на воспроизводство сверхулучшений (с учетом физического износа) и текущей стоимости расходов собственника, связанных с наличием сверхулучшений, и вычитание из полученной суммы капитализированных дополнительных доходов, также связанных с наличием сверхулучшений. Под расходами собственника понимаются дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи и пр., связанные с обслуживанием сверхулучшений. К дополнительным доходам относят увеличенную арендную плату и другие дополнительные платежи, связанные с наличием сверхулучшений.

Для определения износа отдельных конструкций, элементов, систем важной составляющей является анализ нормативной документации, регламентирующей необходимые требования к отдельным типам зданий и сооружений. Так, например, основные требования к жилым зданиям приводятся в СП 54.13330.2011

[30], СП 55.13330.2011 [31]; к общественным зданиям в СП 118.13330.2012 [32], СП 160.1325800.2014 [33], СП 44.13330.2011 [34], ГОСТ 31937-2011 [35]; к зданиям производственного назначения в СП 56.13330.2011 [36], и т.д.

Требования к элементам, конструкциям, сооружениям также содержатся в нормативных документах, таких как СП 24.13330.2011 «Свайные фундаменты» [37], СП 17.13330.2011 «Кровли» [38] и пр.

Несоответствие характеристик объектов капитального строительства требованиям данных нормативных документов указывает на наличие износа и устареваний.

Для определения величины внешнего устаревания применяются следующие методы:

  • - капитализация потерь доходов, связанных с внешним воздействием на оцениваемый объект;
  • - сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;
  • - анализ среднерыночных данных.

Общая величина износа и устареваний объектов капитального строительства определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

На четвертом этапе затратного подхода определяется прибыль предпринимателя. Вкладывая свои средства в строительство, любой инвестор ожидает получить определенный доход на вложенный капитал. Предпринимательская прибыль отражает сумму, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, вложенного в строительство.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

На пятом этапе затратного подхода определяется величина стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их износа и устареваний:

СТокс = ЗВ(ЗЗ) + ПИ- ИУ, (7)

где CTqkc ~ стоимость объектов капитального строительства;

ЗВ(33) - затраты на воспроизводство (замещение);

ПИ - прибыль предпринимателя;

ИУ - износ и устаревания.

На шестом этапе затратного подхода определяется величина рыночной стоимости объекта недвижимости суммированием стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства:

СТЗП — СТ'зу + СТокс, (8)

где СТЗП - стоимость объекта недвижимости по затратному подходу;

СТЗУ - стоимость прав на земельный участок;

СТокс ~ стоимость объектов капитального строительства.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >