Капитальный ремонт, реконструкция и строительство объектов городской инфраструктуры

Во многих городах наблюдается значительная изношенность жилых зданий, сооружений, инженерной инфраструктуры, оборудования, которая иногда превышает критическую.

Поэтому принятие необходимых мер в области капитального ремонта, реконструкции и строительства объектов городской территории связана с проблемами, связанными с нарушением процесса и сроков воспроизводства основных фондов (ОФ) муниципального хозяйства города и его инфраструктуры.

Под основными фондами муниципального хозяйства понимаются объекты недвижимости города: жилые и нежилые здания, сооружения, коммуникации и другие объекты, обеспечивающие функционирование города и удовлетворяющие потребности населения в жилье, жилищно-коммунальных и прочих социально-бытовых услугах.

В составе основных фондов муниципального хозяйства находятся объекты жилищно-коммунального и бытового обслуживания, здравоохранения и просвещения, культуры, искусства и ряда других отраслей городского хозяйства. Эти объекты подразделяются на здания, сооружения, коммуникации и пр.

Важнейшими проблемами воспроизводства основных фондов города являются:

• - ухудшение технического состояния объектов;
• - снижение функционально-потребительных качеств ОФ;
• - архитектурно-планировочная скудость и обезличенность застройки в большинстве городов страны.

Причинами серьезных проблем воспроизводства основных фондов города служат:

• - дефицит и нерациональное использование ресурсов;
• - административно-ведомственный механизм регулирования ремонтнореконструктивного процесса;
• - отсутствие научно обоснованной политики капитального ремонта и реконструкции основных фондов города.

Решение проблем воспроизводства ОФ связано с определенными трудностями. В составе городской застройки функционирует огромное множество самых разнообразных объектов, отличающихся назначением, технико-экономическими параметрами, составом элементов и другими особенностями, но тесно взаимосвязанных функционально и территориально. Все объекты городской застройки находятся во владении, пользовании и распоряжении различных городских служб, ведомств, предприятий и организаций, частных фирм и граждан. Кроме того, процессы воспроизводства основных фондов города протекают под воздействием экономических, социальных, градостроительных, экологических, технологических и прочих факторов, комплекс которых требуется учитывать при регулировании развития городской застройки.

Все вышеперечисленные обстоятельства вызывают объективные сложности в проведении единой воспроизводственной политики, что свидетельствует

о необходимости научно обоснованного комплексного подхода к регулированию ремонтно-реконструктивного процесса.

Такой подход позволит обеспечить взаимосвязь всех видов ОФ, увязать интересы владельцев городских объектов с интересами города, связать все формы воспроизводства ОФ в единый процесс, обеспечить учет многочисленных факторов регулирования ремонтно-реконструктивных преобразований.

В современных условиях становления рынка и развития систем территориального самоуправления функционирование основных фондов городского муниципального хозяйства имеет определенные особенности:

• - формирование негосударственного сектора;
• - расширение экономических методов управления и снижение уровня монополизма в системе эксплуатации и ремонта объектов города;
• - распределение объектов государственного сектора города на федеральный, региональный и муниципальный уровни;
• - образование муниципального фонда;
• - распределение основных фондов муниципального хозяйства по уровням управления города.

Важнейшими формами воспроизводства основных фондов города являются:

• - новое строительство, выполняющее две функции: полное возмещение износа ОФ и расширение городской застройки;
• - модернизация — процесс совершенствования качественных характеристик основных фондов города без изменения объема и назначения объектов;
• - реконструкция — комплекс мероприятий по преобразованию городов и отдельных объектов; эти мероприятия обеспечивают возмещение физического и морального износа ОФ;
• - капитальный ремонт, который направлен на частичное возмещение физического износа ОФ путем полной или частичной замены конструктивных элементов.

Основные проблемы в области регулирования работ по капитальному ремонту и реконструкции ОФ связаны с субъективизмом, ведомственностью, недоучетом интересов потребителей, некомплексностью, нарушением пропорциональности, информационной необеспеченностью, централизмом и дефицитом ресурсов. Для разрешения этих проблем необходимо разработать эффективную систему регулирования ремонтно-реконструктивных преобразований, предусматривающую сочетание целевого, системного и комплексного подходов, повысить роль саморегуляции, соблюсти принцип пропорциональности, перейти к индикативному планированию и прогнозированию.

Система комплексного регулирования должна базироваться на выполнении ряда принципов:

• - социальной ориентации принимаемых решений;
• - обеспечении приоритета экономических рычагов регулирования над административными;
• - рассмотрении важнейших факторов, форм воспроизводства и видов ремонтируемых объектов в единстве;

- взаимосвязи регулирования процессов ремонта с градостроительным проектированием и др.

Формирование и реализацию обоснованной ремонтно-реконструктивной политики невозможно обеспечить административно-приказными методами. Необходимо использовать преимущественно экономические рычаги регулирования, позволяющие стимулировать участников процесса к проведению комплекса необходимых для города работ и решений.

Стимулами могут послужить выгодные заказы, льготное налогообложение, привлекательное кредитование и т.п. Следует изменить взаимоотношения участников процесса реализации указанной политики и, в частности, перейти на контрактную, договорную основу отношений между заказчиками (городом, владельцами объектов) и подрядчиками (ремонтными и проектными организациями).

Важнейшая задача развития системы регулирования — устойчивое финансовое обеспечение этой системы. Нужно ориентироваться, помимо централизованных бюджетных расходов территории, на нетрадиционные источники финансирования и обосновать пути привлечения средств, необходимых для проведения территориальной политики, капитального ремонта и реконструкции объектов муниципального хозяйства.

В качестве дополнительных источников финансирования ремонтно-реконструктивного процесса целесообразно использовать средства, поступающие от коммерческой продажи объектов недвижимости на инвестиционных торгах, средства предприятий и населения, полученные благодаря применению экономических и социальных стимулов, а также инструментов политики по обеспечению сохранности ОФ.

Необходимо более широко привлекать ипотечные кредиты под залог недвижимости, инициировать частные инвестиции, получение дохода от страхования недвижимого имущества и муниципальных займов, получение дивидендов от акционирования муниципальных предприятий и др.

Программа капитального ремонта под названием «реновация» в Москве получила широкий резонанс в стране. Программа реновации столичного жилищного фонда (пятиэтажек) утверждена на заседании президиума Правительства Москвы. Документ принят в целях реализации Федерального закона № 141-ФЗ от 1 июля 2017 года «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве». Кроме того Программа реновации жилищного фонда в городе Москве подготовлена и реализуется в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», Законом города Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве», иными, принятыми в целях реализации указанных закона Российской Федерации и закона города Москвы, норматив ными правовыми актами города Москвы на основании итогов голосования и результатов проведенных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, подведенных в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 2 мая 2017 г. N 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве». Реновация жилищного фонда в городе Москве - совокупность мероприятий, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства.

Программа реновации принимается на срок до 2032 года и позволит устранить накопленный за последние десятилетия дисбаланс развития городской среды и не допустить массового появления в ближайшие 10-15 лет аварийного жилищного фонда в городе Москве. В Программу реновации включены многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома, в которых собственники жилых помещений и граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, поддержали включение данных многоквартирных домов в Программу реновации. Очередность сноса многоквартирных домов, включенных в Программу реновации, устанавливается на основании утвержденной в целях ее реализации градостроительной документации (в том числе документации по планировке территории) с учетом технического состояния указанных многоквартирных домов.

Финансирование Программы реновации осуществляется с привлечением средств бюджета города Москвы, а также из иных источников в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Основная задача Программы реновации - не допустить массового появления аварийного жилищного фонда в городе Москве и одновременно скорректировать накопленные за предыдущие десятилетия диспропорции развития города и сформировать городскую среду принципиально нового качества.

Реновация жилищного фонда осуществляется с учетом развития сети объектов инфраструктуры, создания дополнительных условий для развития человеческого потенциала, экологии, что обеспечивает комплексное развитие территории в соответствии с современными требованиями к городской среде.

При реализации Программы реновации также планируется решение следующих задач:

• - формирование полицентрической структуры города, повышение пешеходной доступности необходимых для обеспечения жизнедеятельности объектов, снижение нагрузки на транспортную инфраструктуру, уменьшение перепробега автотранспорта;
• - создание новой планировочной структуры городской среды со смешанной функцией, приспособленной для комфортного проживания, отдыха и работы. Организация рабочих мест и мест проживания в границах планировочной структуры;

• - строительство энергоэффективных многоквартирных домов, снижение затрат на их эксплуатацию;
• - улучшение экологической обстановки;
• - обновление и модернизация инженерной инфраструктуры;
• - формирование современного архитектурного облика города Москвы.

В список домов, вошедших в программу, включено 5144 дома общей площадью порядка 16 миллионов квадратных метров. Это больше 350 тысяч квартир, в которых живет один миллион москвичей. При этом с 1 августа 2017 г. собственники жилых и нежилых помещений в домах, включенных в программу реновации, освобождаются от уплаты взносов на капремонт. Перечень кварталов, в которых будут построены стартовые многоэтажки, будет определен до 1 октября этого года.

Реновация пройдет в 250 кварталах, расположенных на 15 тысячах гектаров. Это около 30 процентов жилой застройки Москвы. Полный перечень адресов будущего сноса вывешен на сайте правительства Москвы в разделе «Программа реновации».

Особенностью данной программы является то, что впервые решение о включении домов в программу реновации принималось прямым голосованием жителей. До 1 октября этого года будут определены стартовые площадки по тем кварталам, где будет начато строительство, и одновременно будет готовиться проектная документация.

Больше всего домов на снос оказалось в Восточном округе Москвы - 1055 домов, меньше всего в Зеленограде - 34 дома. Главной площадкой реновации станет район Кузьминки на юго-востоке столицы. Здесь будут сносить 284 пятиэтажки, то есть практически все старьё в районе. В центре Москвы в районах Арбат, Хамовники, Замоскворечье по просьбам жителей в список включено по одному дому.

Окончательный список составляли после голосования жителей хрущевок, опрос которых проводился с 15 мая по 15 июня через центры госуслуг «Мои документы», систему электронных референдумов «Активный гражданин» и на общих собраниях собственников жилья.

Всего в голосовании приняли участие жители 4543 домов. За включение своего дома в программу реновации высказались жители 4079 домов или 90 процентов. При этом 276 домов или 6 процентов решили отказаться от участия в программе. В них более трети квартир голосовали против. В 184 домах или 4 процента мнения разделились. За участие в программе в них высказались жители от 40 до 60 процентов квартир. Эти дома также не будут участвовать в реновации.

Из всех попавших в список сноса адресов в центрах госуслуг и в «Активном гражданине» голосовали жители 4062 домов, а на общих собраниях - жители 1082 домов. «Комсомолка» собрала ответы на главные вопросы по новой программе сноса пятиэтажек.

Согласно программы реновации городские власти должны выбрать первые стартовые площадки и запустить волну строительства новых домов так, чтобы через два - три года переселенцы начали заезжать в готовые квартиры.

До 1 января 2018 года будут разработаны городские законы и постановления для программы реновации. До 1 августа 2019 года власти полностью определят сроки, объёмы, этапы программы, проекты и планировки будущих кварталов и квартир.

Однако не исключено, что для эксперимента несколько домов расселят и снесут уже до конца этого года. Такими первопроходцами могут стать пятиэтажки, в которых более 90 процентов жителей проголосовали за снос и сами дома изношены более чем на 60 процентов.

Кроме этого, мэрия займется подготовкой проектов планировок для комплексной застройки там, где сразу много домов вошло в программу. Это сотни проектов. Для этого будут привлекать архитекторов Москвы и даже других городов, объявлен международный конкурс на лучшие перепланировки кварталов реновации. В ближайшие годы властям предстоит подготовить и согласовать с москвичами проекты более 100 кварталов.

Включение адресов в список сноса закончилось 1 июля, когда вступил в силу подписанный Владимиром Путиным федеральный закон о реновации ФЗ-141. В итоге расселение пройдет только в домах так называемого первого периода индустриального домостроения, то есть построенных с 1957 по 1968 годы и аналогичных по конструкции. При этом дома, официально признанные аварийными, в программу реновации не попадут. Их станут сносить по уже действующим законам.

Кстати, выйти из программы сноса можно в любой момент до того, как в расселяемом доме выдадут первое свидетельство на квартиру в новостройке, так что выход из программы реновации всегда открыт.

Помимо того, что будущие переселенцы будут освобождены от платы за капремонт, для жителей-участников программы реновации появится еще одна льгота для переселенцев. Они будут освобождены их от налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Доходом в этом случае считается разница в стоимости нового и старого жилья. Ведь рыночная стоимость нового жилья, которое москвичи получат по программе, будет выше стоимости старых квартир в пятиэтажках. По общим правилам налогообложения при обмене более дешевой квартиры на более дорогую с разницы в стоимости необходимо уплатить НДФЛ в размере 13 процентов. Закон позволит бесплатно получить новые квартиры по программе реновации без оплаты каких-либо налогов.

Снос массово стартует сразу во всех районах города примерно через два -три года. По оценкам мэрии, пик сноса настанет через 8-10 лет действия программы реновации. Напомним, она рассчитана в среднем на 10 - 15 лет и потребует не менее 3 триллионов рублей.

При этом экспериментальный снос будет осуществляться уже в 2017 году. В Москве уже есть как готовые, так и строящиеся дома, поэтому жителям, желающим переехать в эти дома будут предлагать там квартиры. Речь идет о новостройках, находящихся на балансе города. Часть их - в ведении Департамента городского имущества, а часть - порядка 3,6 тысячи квартир общей площадью почти 203 тысячи квадратных метров, находящиеся на балансе казенного предприятия «Управление гражданского строительства», расположены в жилых комплексах семи округов Москвы - Северного, Северо-Восточного, Юго-Восточного, Южного, Восточного, Западного и Центрального.

Всего же у города уже есть примерно 300 участков, на которых можно построить 4,5 миллиона квадратных метров жилья. Их удалось найти практически во всех районах, где жители проголосовали за снос домов и переселение.

Правительство Москвы планирует переселение из пятиэтажек в новостройки только в том же районе. По факту, с учетом волнового переселения в большинстве случаев новые квартиры будут предоставляться даже в том же квартале, в шаговой доступности от старых домов. При этом 70 процентов новых домов будут монолитными, а 30 процентов - панельные многоэтажки модернизированных серий.

Новые квартиры будут по площади примерно на 20 процентов больше. Количество комнат будет не менее чем в старой квартире в пятиэтажке, а жилая площадь - не менее жилой площади в старой квартире. Общая площадь станет больше, чем в старой квартире, за счет более просторных помещений общего пользования (кухни, прихожей, коридора, ванной, туалета).

При этом доплачивать за увеличение площади не потребуется. Однако желающие смогут купить квартиру с доплатой за дополнительные комнаты или метры сверх того, что положено бесплатно по программе реновации. Сделать это можно будет за счет материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий, государственных жилищных сертификатов и т. п. Стоимость будет рыночной, но при этом будут действовать различные варианты скидок (примерно до 20 процентов от стоимости жилья) и рассрочки платежей.

Программа также предусматривает, что при желании гражданам-переселенцам можно будет переехать не обязательно в свой, но и в другой район. Это возможно по письменной просьбе и при наличии в желаемом районе свободных квартир, предоставляемых по программе реновации. Приоритет при получении новых квартир будет у жителей пятиэтажек, желающих сохранить привычный район проживания.

Сдача старой квартиры будет осуществляться только после получения прав на новое жилье и подписания акта приемки-передачи. Срок подписания договора не ограничивается. Собственникам жилья в пятиэтажке, зарегистрированным в другой квартире, дадут новую квартиру при участии в программе реновации. Наличие или отсутствие регистрации не влияет на право собственников квартиры в пятиэтажке на получение равнозначной квартиры.

Дополнительно программа Реновации гарантирует:

• 1. Для исключения дома из программы нужно 1/3 голосов всех жильцов плюс 1 голос.
• 2. В списки на снос дом можно было включить лишь до подписания федерального закона.
• 3. Жители коммуналок получат по отдельной квартире.
• 4. Сначала снесут ветхие дома, а «добротные» пятиэтажки пойдут под ковш в последнюю очередь.
• 5. Владельцы нежилых помещений, где обустроен их малый бизнес, смогут получать предварительную компенсацию.

• 6. Собственник сможет получит равнозначную квартиру или денежную компенсацию. Учитывается не только стоимость жилья, но и общедомовое имущество.
• 7. Квартиру предоставят с ремонтом и отделкой в пределах прежнего района.
• 8. Срок переезда увеличен с 60 до 90 дней.
• 9. Собственник на любом этапе программы сможет обратиться в суд, чтобы отстоять свои права.
• 10. Ипотека переходит на новое жилье без изменения условий.
• 11. При переселении учтут доступность больниц, школ, парковок и пропускной способности местных дорог.
• 12. Выселить жильцов не смогут, пока им не дадут квартиры или деньги.

Следует еще отметить, что в случае включения в Программу реновации многоквартирных домов, имеющих историческую и (или) архитектурную ценность, такие многоквартирные дома, в том числе в целях сохранения архитектурного облика сложившейся застройки, после освобождения всех помещений в таких многоквартирных домах в соответствии с Программой реновации подлежат сохранению и реконструкции.

Капитальный ремонт и реконструкция и реновация муниципальных объектов невозможны без современного строительного комплекса. Он включает в себя структуры выполняющие основные объемы работ по строительству и реконструкции объектов в городах. Муниципальное управление строительством призвано обеспечить воспроизводство и приращение основных фондов в жилищном фонде, городском хозяйстве и социальной сфере, реализовывать планы и программы социально-экономического развития муниципального образования. В понятие «строительство» в данном случае входит новое капитальное строительство, а также реконструкция и инженерно-техническое переоснащение (переоборудование) существующих жилых и нежилых зданий, сооружений, коммуникаций, зачастую совмещаемые с капитальным ремонтом.

Строительство - одна из важнейших отраслей городского хозяйства. Его структура и мощности зависят от типа и размера муниципального образования.

Строительство как технологический процесс сопровождается инвестиционным процессом поэтапного вложения денежных средств. Поэтому его можно рассматривать как инвестиционно-строительный процесс. Он осуществляется во многом на основе инвестиционного проекта - комплект документации, описывающий процесс инвестирования (инвестиционный процесс) в строительство объекта.

Часть из них непосредственно участвует в строительном процессе, другая - формирует обслуживающую инфраструктуру, напрямую или косвенно участвующую в создании строительной продукции.

Муниципальное образование является пользователем объектов строительной деятельности, а при осуществлении строительства за счет бюджетных средств выступает также в роли инвестора и заказчика.

Для руководства и координации инвестиционного процесса местная администрация или иной (немуниципальный) инвестор могут создать управляющую компанию.

Федеральный закон 2003 года N131 -ФЗ относит к компетенции муниципальных образований со статусом поселений и городских округов организацию строительства муниципального жилищного фонда и создание условий для жилищного строительства. К их компетенции отнесено также строительство автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений на их территории.

Подотрасль жилищного строительства на территории муниципального образования в настоящее время представлена крупными комплексными подрядными организациями, ведущими многоэтажное строительство и средними и малыми строительными фирмами, специализирующимися на малоэтажном индивидуальном строительстве.

Важной особенностью современного жилищного строительства является использование новых современных технологий и отделочных материалов. Для предприятий стройиндустрии характерно использование зарубежных технологий и материалов, обеспечивающих требования современного рынка жилья к качеству и ассортименту строительных изделий и полуфабрикатов.

В других подотраслях строительства преобладают крупные строительные организации, в том числе с долей государственной и муниципальной собственности.

Основные технологические этапы строительной деятельности:

• - проектный этап: проведение инженерных изысканий, разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектно-сметной документации;
• - собственно капитальное строительство;
• - приемка законченных объектов в эксплуатацию.

Механизмы и органы муниципального управления строительством. Для регулирования процессов строительства на всех его этапах при местной администрации обычно создается муниципальный орган управления капитальным строительством - отдел или управление капитального строительства (ОКС, УКС). Он может иметь форму структурного подразделения администрации либо муниципального учреждения, руководимого заместителем главы администрации по строительству.

Если строительство ведется без привлечения бюджетных средств, то на муниципальный орган возлагаются в основном координирующие, согласовывающие и контрольные функции.

Если же оно осуществляется с полным или частичным бюджетным финансированием, муниципальный орган управления строительством выполняет роль заказчика и объем его функций существенно расширяется. На нем лежит ответственность за бесперебойное финансирование всех стадий строительного процесса, обеспечение его проектно-сметной документацией, оборудованием, осуществление авторского надзора за строительством и передача объекта, законченного и принятого государственной комиссией в эксплуатацию, той организации, которая будет его эксплуатировать.

Вопросы и задания

• 1. Для чего предназначена дорожная сеть муниципального образования?
• 2. Дайте определение дорожной сети муниципального образования.
• 3. Перечислите основные требования к построению городских магистралей.
• 4. Дайте общую характеристику типов конфигураций городских магистралей.
• 5. Приведите общую классификацию улиц и дорог.
• 6. Как можно охарактеризовать общую планировку придомовых и мик-рорайонных территорий?
• 7. Для чего предназначены пешеходные дорожки? Приведите их основные параметры.
• 8. Проанализируйте общую классификацию транспорта муниципального образования.
• 9. Охарактеризуйте основные виды городского транспорта.
• 10. На какие внутригородские виды транспорта подразделяется городской пассажирский транспорт?
• 11. Как можно оценить основную провозную способность пассажирского транспорта?
• 12. Дайте общую характеристику городского электрического транспорта.
• 13. Перечислите и охарактеризуйте основные виды внеуличного транспорта.
• 14. Перечислите основные особенности транспортного комплекса городских поселений.
• 15. Чем характеризуется общая транспортная подвижность населения муниципального образования?
• 16. Приведите формулу расчета среднего пассажиропотока в городе.
• 17. Какие требования предъявляются для организации транспортной сети города?
• 18. Как распределяется общее количество пассажиров но маршрутам?
• 19. Как определяются общие затраты времени при осуществлении перевозки пассажиров?
• 20. Укажите основные показатели городского транспорта.
• 21. Охарактеризуйте основные параметры программы реновации в Москве.
• 22. Дайте характеристику строительного комплекса городов.