ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Исходная информация об объектах оценки и последовательность выполнения оценочных работ

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в рамках работ по формированию и совершенствованию Государственного кадастра недвижимости.

Кадастровая оценка земель, их актуализация и корректировка осуществляются как постоянно действующая система мероприятий, обеспечивающих оперативное обновление информации о стоимости земель на территории всех субъектов Российской Федерации, в том числе и в Воронежской области.

Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель является необходимым мероприятием для реализации положений нового налогового кодекса, предусматривающего исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая оценка включает:

  • - определение интегральных характеристик объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
  • - определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки.

Рассмотрим технологию кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на примере бывшего колхоза имени Ленина Таловского района Воронежской области. Согласно вышеуказанным требованиям приведем краткую характеристику объекта кадастровой оценки. Начнем с характеристики земельнооценочного района.

Таловский муниципальный район расположен в восточной части Воронежской области в междуречье Битюга и Хопра и занимает территорию в 190,9 тысяч гектаров, что составляет 3,6% территории области. Протяженность района с севера на юг - 49 км, с запада на восток - 57 км. Таловский район граничит с Аннинским районом на севере, Новохоперским районом на востоке,

Бутурлиновским на юге и Бобровским районом на западе. На рисунке 1 показано расположение Таловского района на территории Воронежской области.

Расположение Таловского района на территории Воронежской области

Рис. 1. Расположение Таловского района на территории Воронежской области

Естественные леса занимают в Таловском районе площадь 6,2 тыс. га (3,3% общей площади). Кроме того, на землях сельскохозяйственного назначения создано 6,7 тыс. га полезащитных лесонасаждений (3,5% территории района). Таловский район богат водоемами - 5 рек и 227 прудов занимают площадь 2847 га или 1,5% территории района. Из полезных ископаемых на территории района имеется песок и глина. Через территорию района проходит линия железной дороги Лиски - Поворино и в южном направлении железнодорожная ветка Таловая - Калач. В пределах Воронежской области район характеризуется высоким уровнем почвенного плодородия. Совокупный почвенный балл составляет 85. Почвы преимущественно черноземные. Район обладает выгодным транспортно-географическим положением. Через железнодорожный узел станции Таловая осуществляется сообщение с Калачеевским, Воробьевским, Павловским, Бутурлинов- ским, Бобровским и Новохоперским районами, соседними регионами. С севера на юг через район проходит автомагистраль областного значения «Курск - Борисоглебск - Таловая - Бутурли- новка» с запада на восток автомагистраль областного значения - «М4» Дон» - Бобров - Таловая - Новохоперск». Населенные пункты внутри района связаны между собой дорогами внутриобластного значения. Практически все населенные пункты имеют дороги с твердым покрытием. Таловский район образован 14 мая 1928 г. постановлением ВЦИК и СНК РСФСР «О новом районировании», законом Воронежской области от 02.12.2004 г. район наделен статусом муниципального. Административный центр района - рабочий поселок Таловая, появился на карте в 1892 г. (при строительстве железной дороги Харьков - Балашов была основана станция, которая получила свое название Таловая - от балки небольшой речки). Яркая особенность райцентра - радиально-кольцевая планировка улиц, которая поражает четкостью линий и красотой. На 01.01.2010 г. численность населения района составляла 43743 чел., из них 70% - сельские жители. Плотность населения составляет 23 человека на квадратный километр. В состав муниципального района входит 1 городское поселение и 23 сельских поселения, на территории которых расположены 98 населенных пунктов. Сельское хозяйство является ведущей отраслью экономики района, основой пополнения бюджета. Район на протяжении многих лет занимает ведущие места в областном экономическом соревновании в аграрной сфере. Общая площадь земель землепользователей, занимающихся сельскохозяйственным производством - 180 тыс. га, в том числе сельскохозяйственных угодий 163.8 тыс. га, из них пашни 132 тыс. га. За коллективными хозяйствами закреплено 67 % пашни, за КФХ и малыми организациями - 28 %, за ЛПХ - 5 %.

Площадь земельного фонда Таловского района Воронежской области на 1 января 2015 года составляет 190956 га.

Распределение земель Таловского района Воронежской области по категориям на 1 января 2015 года представлено на рисунке 2.

Распределение земель Таловского района по категориям на 1 января 2015 г

Рис. 2. Распределение земель Таловского района по категориям на 1 января 2015 г.

Рассмотрим более подробно каждую из категорий.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.

Земли данной категории выступают как основное средство производства в сельском хозяйстве, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их площади, предотвращение развития негативных процессов и повышение плодородия почв.

На 1 января 2015 года площадь земель сельскохозяйственного назначения района составила 163,8 тыс. га.

К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям). В нее входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и сельскохозяйственного назначения. В данную категорию отнесены земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам.

В соответствии с действующим законодательством землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

По состоянию на 1 января 2015 года площадь земель, отнесенных к данной категории, по Таловскому району составила 16846 га.

На 1 января 2015 года площадь городских населенных пунктов составила 1133 га, сельских населенных пунктов - 15713 га. К городским населенным пунктам отнесены города и поселки, к сельским - села, деревни и иные поселения.

В категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения включены земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач.

Общая площадь земель рассматриваемой категории на 1 января 2015 года составила 2165 га.

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач подразделяются на семь групп:

  • -земли промышленности;
  • -земли энергетики;
  • -земли транспорта;
  • -земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;
  • -земли для обеспечения космической деятельности;
  • -земли обороны и безопасности;
  • -земли иного специального назначения.

К землям промышленности отнесены земельные участки, предоставленные для размещения административных и производственных зданий, строений и сооружений и обслуживающих их объектов. Общая площадь земель промышленности в районе составила 33 га.

К землям энергетики отнесены земельные участки, предоставленные для размещения воздушных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов и других сооружений и объектов энергетики. Площадь земель энергетики составила 6 га.

К землям транспорта относятся земельные участки, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям железнодорожного, автомобильного, воздушного, трубопроводного транспорта для осуществления специальных задач по содержанию, строительству, реконструкции, ремонту и развитию объектов транспорта. Площадь земель транспорта в районе составила 1668 га, в том числе: железнодорожного транспорта - 997 га, автомобильного транспорта - 643 га, воздушного транспорта - 25 га, трубопроводного транспорта - 3 га.

Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики заняли в районе 2 га, обороны и безопасности - 404 га.

Площадь земель иного специального назначения, отнесенных к данной категории, составила 52 га. Эти земли представлены участками, выделенными мелким организациям, автозаправочным станциям, объектам энергетики и т. п. Сюда относятся участки под выкупленными в собственность цехами промышленных предприятий, а также под объектами соцкультбыта, расположенными за границами населенных пунктов, такими как школы, больницы, ветеринарные пункты, индивидуальные жилые дома, свалки, кладбища, монастыри и пр. Таким образом, в настоящее время к землям иного специального назначения отнесены предоставленные для различных целей земельные участки, не учтенные в других категориях земель.

В соответствии с действующим законодательством к особо охраняемым территориям относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

В состав земель данной категории входят особо охраняемые природные территории, занимаемые государственными природными заповедниками, в том числе биосферными, национальными и природными парками, государственными природными заказниками, памятниками природы, дендрологическими парками, ботаническими садами, лечебно-оздоровительными местностями и курортами. Кроме природных территорий, в эту категорию земель входят земельные участки, занятые объектами физической культуры и спорта, отдыха и туризма, памятниками истории и культуры. Для этих земель установлен режим особой охраны. В целях обеспечения их сохранности они изымаются из хозяйственного использования полностью или частично. Правовой режим земельных участков, отнесенных к данной категории, зависит от правового режима территорий, на которых они находятся, или объектов, которые на них располагаются.

Земли особо охраняемых территорий и объектов на территории Таловского района отсутствуют.

Земли лесного фонда.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации к данной категории относят лесные и нелесные земли. Лесные земли представлены участками, покрытыми лесной растительностью, и участками, не покрытыми лесной растительностью, но предназначенными для ее восстановления (вырубки, гари, участки, занятые питомниками т. п.). К нелесным отнесены земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги, и др.).

На 1 января 2015 года площадь земель лесного фонда в районе составила 6564 га.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации к землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

По состоянию на 1 января 2015 года площадь категории земель водного фонда в районе составила 146 га.

В сложившемся учете земель земли водного фонда - это, прежде всего, водопокрытые земли, занятые поверхностными водными объектами и расположенные за границами населенных пунктов, а также ранее учтенные в составе категории земли водоохранных зон водных объектов, земли полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений, других водохозяйственных сооружений и объектов.

Землями запаса являются земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам. Таким образом, земли запаса - это неиспользуемые земли. К ним относятся также земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено. В основном, это земли сельскохозяйственных предприятий и крестьянских (фермерских) хозяйств, отказавшихся от аренды земель или прекративших свое существование вовсе, а также земельные доли, собственники которых не смогли ими распорядиться. Среди них есть граждане, отказавшиеся от права собственности на свои земельные доли, а также лица, сохранившие это право за собой. Площадь категории земель запаса в Талов- ском районе составила на 1 января 2015 года 441 га.

Распределение земель Таловского района по составу угодий осуществлено согласно действующим законодательству, государственным и ведомственным стандартам.

Земельные угодья - это земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Учет земель по угодьям ведется в соответствии с их фактическим состоянием и использованием.

Сельскохозяйственные угодья - земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. В составе земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Предоставление их для несельскохозяйственных нужд допускается в исключительных случаях с учетом кадастровой стоимости угодий.

На 1 января 2015 года площадь сельскохозяйственных угодий в Таловском районе во всех категориях земель составила 163800 га, или 85,78% всего земельного фонда района. На долю несельскохозяйственных угодий приходится 27156 га, или 14,22%. Распределение земель Таловского района Воронежской области по всем видам угодий на 1 января 2015 года показано на рисунке 3.

Распределение земель Таловского района по угодьям на 1 января 2015 г

Рис. 3. Распределение земель Таловского района по угодьям на 1 января 2015 г.

Рассмотрим более подробно каждый вид угодий.

Пашня - сельскохозяйственное угодье, систематически обрабатываемое и используемое под посевы сельскохозяйственных культур.

Залежь - земельный участок, который ранее использовался под пашню и более 1 года не используется для посева сельскохозяйственных культур.

Сенокос - сельскохозяйственное угодье, систематически используемое под сенокошение.

Пастбище - сельскохозяйственное угодье, систематически используемое для выпаса животных.

Многолетние насаждения - сельскохозяйственное угодье, используемое под искусственно созданные древесные, кустарниковые или травянистые многолетние насаждения для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции.

В структуре сельскохозяйственных угодий площадь пашни составила 132729 га, залежи - 1636 га, многолетних насаждений - 972 га, сенокосов - 3839 га, пастбищ - 24624 га.

Структура сельскохозяйственных угодий на 1 января 2015 г. показана на рисунке 4.

Структура сельскохозяйственных угодий Таловского района на 1 января 2015 г

Рис. 4. Структура сельскохозяйственных угодий Таловского района на 1 января 2015 г.

Площадь земель под водой и болотами составила на 1 января 2015 года 3952 га, или 14,6% всего земельного фонда района, в том числе под водой (реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами, искусственными водоемами, осушительными и оросительными каналами др.) находится 2847 га, под болотами - 1105 га.

Общая площадь земель застройки на начало 2015 года составила в целом по району 2661 га. В эти угодья включены площади под зданиями и сооружениями, а также земельные участки, необходимые для их эксплуатации и обслуживания. Из них площадь земельных участков, занятых промышленными сооружениями, составила 241 га.

Площадь земель под дорогами на 1 января 2015 года составила 4816 га. В эти угодья включены земли, расположенные в полосах отвода автомобильных и железных дорог, а также скотопрогоны, улицы, проезды, проспекты, площади, иные пути сообщения.

Древесно-кустарниковые насаждения, не входящие в лесной фонд, занимают на 1 января 2015 г. 13284 га.

Нарушенные земли - земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности человека.

Нарушение земель происходит при разработке месторождений полезных ископаемых и торфа, выполнении геологоразведочных, изыскательских, строительных и других работ. В связи с чем на предприятиях, деятельность которых связана с нарушением земель, неотъемлемой частью технологических процессов являются работы по рекультивации земель (комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и другой ценности земель, а также на улучшение условий окружающей среды). Площадь нарушенных земель в составе земель сельскохозяйственного назначения в Таловском районе составляет всего 12 га.

На 1 января 2015 года в целом по району прочими землями было занято 2401 га, или 8,8% территории района. В состав прочих земель включены полигоны отходов, свалки, пески, овраги и другие земли. Песками в составе прочих земель занято 72 га, оврагами - 608 га, другими землями - 1721 га.

В качестве исходной информации по оценочной продуктивности объекта оценки использовались данные внутрихозяйственной оценки земель бывшего колхоза им. Ленина Таловского района Воронежской области.

Картограмма внутрихозяйственной оценки пашни колхоза им. Ленина Таловского района Воронежской области представлена на рисунке 5.

Внутрихозяйственная оценка пашни колхоза им. Ленина Таловского района Воронежской области

Рис. 5. Внутрихозяйственная оценка пашни колхоза им. Ленина Таловского района Воронежской области

Доли затрат, зависящих от продуктивности сельскохозяйственных угодий, технологических свойств участков и абсолютный рентный доход взяты из справочного пособия по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий РФ [95].

Показатели остальной исходной информации приняты на основании сравнительного и логического анализа аналогичных показателей, характеризующих земельный участок любого поля. Кроме того, для исчисления оценочных показателей были использованы данные почвенной карты колхоза им. Ленина, такие как видовой состав почв, механический состав почв, баллы бонитета и т.д.

Почвенная карта колхоза им. Ленина Таловского района представлена на рисунке 6.

Почвенная карта колхоза им. Ленина Таловского района Воронежской области

Рис. 6. Почвенная карта колхоза им. Ленина Таловского района Воронежской области

Для определения кадастровой стоимости нами был выбран земельный участок под номером 1 площадью 22 га, включающий пять земельных долей (размер земельной доли в данном хозяйстве составляет 4,44 га). Данный земельный участок расположен в восточной части землепользования. Для него будут рассчитаны все показатели, определяющие кадастровую стоимость, что в последующем и послужит отправной точкой для дальнейшего изучения процедуры экспертизы кадастровой стоимости земельного участка.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >