Прикладной аспект применения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Сфера применения результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения достаточно широка. Во-первых, кадастровая стоимость земельного участка является одним из критериев формирования земельного налога. Согласно ст. 391 Налогового кодекса РФ, налоговая база земельного участка определяется как его кадастровая стоимость. Кроме того, кадастровая стоимость применяется для расчета арендой платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, для определения выкупной цены земли и стартовой стоимости при проведении торгов, для определения налогового потенциала муниципальных образований с целью последующего определения размера субсидий и субвенций. Рассмотрим основные ниши применения кадастровой стоимости: выкупная цена, земельный налог, арендная плата.

Выкупная цена. Согласно действующей редакции п. 7 ст. 10 Федерального закона № 101-ФЗ приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

По мнению Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России, при установлении выкупной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения применению подлежит удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, а не кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, являющихся частью выкупаемых земель сельскохозяйственного назначения. В случае, если отсутствует закрепленный органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядок определения цены выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения, выкупная цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Земельный налог. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно ст. 15 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог относится к местным налогам.

Земельный налог является одним из основных источников формирования доходной базы местных бюджетов, средства от уплаты которого направляются на решение социально- экономических задач, стоящих перед органами местного самоуправления. На основании ст. 387 гл. 31 Налогового кодекса земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований и указанных субъектов Российской Федерации. Согласно ст. 394 Налогового кодекса налоговые ставки для исчисления земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в пределах, установленных п. 1 ст. 394 Налогового кодекса. При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категории земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Учитывая изложенное, решение вопросов, связанных с установлением конкретных налоговых ставок по земельному налогу для субъектов малого и среднего предпринимательства находится в компетенции представительных органов муниципальных образований, на территории которых располагаются земельные участки, принадлежащие субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно п. 1 ст. 390 Налогового кодекса налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. На основании п. 2 ст. 66 Земельного кодекса государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

При этом в соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже, чем один раз в пять лет.

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков может изменяться в связи с проведением новой государственной кадастровой оценки земель. Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса определено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

С целью повышения открытости и прозрачности процедуры расчета кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с п. 13 административного регламента по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 № 215 [39], территориальные управления Росреестра наделены полномочиями по разъяснению результатов государственной кадастровой оценки земель.

Разъяснение осуществляется как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки земельного участка. При этом указываются порядок определения и конкретные значения факторов стоимости, приводятся расчеты с использованием модели кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, информацию об особенностях осуществления процесса определения кадастровой стоимости по земельным участкам можно получить, обратившись в территориальное отделение Росреестра соответствующего субъекта Российской Федерации.

Согласно ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») [11] предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка, его рыночной стоимости. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона № 167-ФЗ положения указанного Закона не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня его официального опубликования и работы по проведению которой не завершились в указанный срок. В пункте 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №

316, установлено, что споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Арендная плата. Постановлением Правительства РФ (от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (с изменениями от 20 июня 2011 г.) устанавливаются «основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» и «правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» [34].

Ставка арендной платы для земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, формируется согласно принципам экономической обоснованности, предельно допустимой простоты расчета и принципа поддержки социально значимых видов деятельности.

Более того, подлежит учету принцип предсказуемости расчета размера арендной платы и принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев.

В указанном постановлении закреплено, что арендная плата на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимущество) одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов (конкурсов, аукционов), в соответствии со ставками арендной платы, либо методическими указаниями, утвержденными Министерством экономического развития, и на основании рыночной стоимости земельных участков в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Министерству экономического развития направлено поручение: утвердить ставку арендной платы или методические указания, которые должны использоваться для ее расчета в отношении земельных участков, которые выделены для размещения автомобильных дорог, линий метрополитена, ЛЭП, линий связи, трубопроводов, гидроэлектростанций и тепловых станций, объектов космической инфраструктуры; а также для объектов, находящихся в пределах особых экономических зон, аэродромов, вертодромов, аэропортов, инфраструктуры морских и речных портов, терминалов, нефтепроводов и газопроводов. Более того, размер арендной платы для ряда категорий земель или арендаторов исчисляется согласно кадастровой стоимости земельного участка в процентах - от 0,01% до 2%.

В частности, ставка 0,01% от кадастровой стоимости применяется для земель, отведенных для размещения дипломатических представительств и консульств иностранных государств, а ставка 2% - для земель, арендуемых для недропользования.

Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости, один из основных принципов расчета арендной платы.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >