Реестры недвижимости

Особое внимание в данном разделе хотелось бы уделить как уже реализованным блокчейн-проектам, так и проектам, которые в настоящий момент находятся на стадии разработки.

Так, Правительство Грузии объявило о тестировании мобильного приложения на блокчейне для граждан и компаний, которое позволит им приобретать или передавать права на недвижимость в короткий период со сниженными издержками. На данный момент «процесс передачи прав осуществляется при посещении государственного учреждения и с потерями примерно в 50—200 долл.»¹. В целом мировой опыт показывает, что на административные выплаты население тратит примерно 3,5 млрд долл, в год при регистрации покупки недвижимости. Цифровизация процесса поможет снизить затраты государства, что, в свою очередь, приведет к снижению издержек конечных потребителей и положительно повлияет на экономику стран.

В начале 2016 г. Национальная земельная служба Швеции проводила работы с несколькими партнерами: блокчейн-стартапом Chrom- aWay^{[1] [2]}, консалтинговой компанией Kairos Future и мобильным оператором Telia. В результате было разработано решение, успешно прошедшее тестирование с участием пяти сторон сделки: продавца, покупателя, государственной службы кадастровой регистрации, агента недвижимости и банка. Упрощение процесса регистрации прав собственности достигается за счет использования повсеместно распространенных девайсов — мобильных телефонов, а также подтверждения личности покупателя жилья и всех других участников, включая государственные органы, с помощью электронной подписи. Помимо уже известного по прошлым проектам преимущества в отсутствии необходимости непосредственного контакта с государственными ведомствами, в шведской версии технологии также представлено решение по упрощению взаимодействия с банком при оформлении ипотеки. Так как все документы размещаются в едином реестре, банк автоматически получает доступ к ним и всей необходимой информации по жилью и заемщику.

Правительство Ганы одобрило пилотный проект Bitland, который переводит земельный кадастр на блокчейн. В этом блокчейне используются внутренние монеты — CADASTRAL, необходимые для проведения операций в приложении, а именно для регистрации прав на землю, ее продажи или покупки.

В штате Иллинойс проводится тестирование блокчейн-проекта для ведения кадастрового учета. Блокчейн-платформа, в разработке которой участвует компания Velox^[3], будет использоваться для хранения данных о покупке и продаже недвижимости. Тестирование проводится путем внесения в реестр данных о нежилых зданиях в Чикаго для предотвращения их использования преступными группировками¹. В случае удачного опыта использования данного технического решения в штате Иллинойс платформа может быть использована и на всей территории США. Вместе с тем подобный проект является не единственным в США. К примеру, децентрализованный маркетплейс недвижимости и регистрации прав на землю Ргору объявил о совершении первой сделки, полностью проведенной в биткоинах и оформленной с помощью блок- чейна. Каждый шаг продажи десяти акров земли в Южной Калифорнии был исполнен с помощью смарт-контрактов Ethereum, а процессинг сделки осуществлен через разработанную стартапом платформу. Примечательно, что в момент совершения транзакции риэлтор физически находилась в Гонконге, покупатель — в Нью-Йорке, продавец — в Северной Калифорнии, а депозитный агент — в Сан-Франциско. Агентство недвижимости гарантирует, что благодаря использованию смарт- контрактов все аспекты сделки соответствуют требованиям местного законодательства^{[4] [5]}.

Еще одним проектом стала совместная плотная программа Бразильского Архивного реестра недвижимости и стартапа Ubiquiti. В блокчей- не будут храниться: личные данные, адреса, кадастровые номера земельных участков, информация о расположении, размерах участка и т.д. За основу разработчиками был взят блокчейн биткоина. Власти считают, что цифровизация позволит защитить конфиденциальную информацию от несанкционированных изменений, фактов мошенничества. Предполагается, что формирование бразильского Реестра собственников земли позволит упростить процесс покупки или продажи недвижимости. Так, при покупке жилья покупатель получит подробную информацию о собственности и владельце, а также всю иерархию событий, проводимых с недвижимостью. В то же время система способна предоставить одновременный доступ к платежным системам^[6].

В России органом государственной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель и т.д., является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В настоящий момент служба находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации. В рамках Дорожной карты «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» были определены следующие цели:

• • формирование достоверного (качественного и полного) Единого государственного реестра недвижимости;
• • сокращение сроков кадастрового учета и государственной регистрации прав до 5 и 7 дней соответственно;
• • создание технологий, препятствующих увеличению затрат потребителей государственных услуг;
• • минимизация бумажного документооборота и перевод услуг преимущественно в электронный вид при условии сохранения комфортных условий оказания услуг заявителям и т.д.^[7]

Примечательно, что модернизация существующей учетно-регистрационной системы может быть осуществлена путем внедрения технологии блокчейн. Те цели, которые ставит перед собой ведомство, предполагают использование современных технологий, и в данном направлении уже ведется работа.

Еще в 2017 г. было подготовлено постановление Правительства РФ о проведении на территории г. Москвы эксперимента по использованию технологии «Блокчейн» в целях мониторинга достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости. Эксперимент был намечен в периоды с 01.01.2018 по 01.07.2018. До 01.08.2018 согласно тексту постановления должна быть представлена оценка результатов эксперимента Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной налоговой службой, правительством Москвы, Внешэкономбанком, Сбербанком России и Ростелекомом. До 01.09.2018 Министерством экономического развития РФ должна быть проанализирована полученная информация и представлен в Правительство РФ доклад о результатах, в том числе о необходимости внесения изменений в нормативные правовые акты. Для данного конкретного проекта целями использования технологии блокчейн стали: повышение доступности сведений Единого государственного реестра недвижимости; повышение уровня доверия потребителей государственных услуг к сфере, связанной с оборотом объектов недвижимого имущества; повышение гарантий защиты права собственности граждан и юридических лиц на объекты недвижимого имущества. Соответственно, целями самого эксперимента стали: определение эффективности и результативности использования технологии блокчейн при ведении Единого государственного реестра недвижимости, определение целесообразности внесения изменений в нормативные правовые акты Российской Федерации в сфере информационных технологий, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества в случае принятия решения о внедрении технологии блокчейн, определение технических возможностей информационной системы, использующей технологию блокчейн, в которой будет осуществляться информационное обеспечение проведения эксперимента. Критерии успешности проведенного эксперимента: участие в эксперименте не менее 100 тыс. пользователей; доля пользователей, положительно оценивших возможности информационной системы, не менее 80% от общего количества пользователей^[8].

Таким образом, при внедрении технологии блокчейн в работу Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии выстраивалась следующая схема: обоснование целей проекта, подготовка технологической базы, проведение эксперимента, оценка результатов, а уже затем внесение поправок в действующие нормативные правовые акты. Авторы настоящего исследования полностью разделяют перспективность подобного подхода. Ведь во многом именно технологические особенности конкретных разрабатываемых систем будут определять необходимость внесения изменений в законодательство. Например, для достижения одних и тех же целей может быть использован реестр с совершенно разными характеристиками: свободный, операторский; бесплатный, платный; ограниченный, не ограниченный по территориальному признаку и т.д. Выбор технологических характеристик и будет составлять основу архитектуры системы, а значит, адаптация законодательства в той или иной сфере преимущественно должна происходить после апробации результатов эксперимента.

В феврале 2018 г. Росреестр зарегистрировал первый договор долевого строительства с применением технологии блокчейн. Помимо Рос- реестра, в реализации проекта приняли участие АИЖК и Внешэкономбанк. ВЭБ создал центр компетенций «Блокчейн Коммуна», который разработал программное обеспечение. Сервис был запущен на блокчейн- платформе Exonum компании Bitfury¹. Протокол Exonum PBFT не требует майнинга блоков. Создавать новые блоки в блокчейне может только предварительно определенная группа узлов. Алгоритм позволяет блок- чейну обрабатывать около трех тысяч транзакций в секунду. Платформа Exonum создавалась специально для разработки приватных блокчейнов. Проект на Exonum был реализован в Ленинградской области без каких- либо предварительных внесений изменений в законодательство. Блокчейн стал лишь новой, модернизированной базой записи информации. В Росреестре отметили, что сегодня застройщики обязаны перечислять в Фонд защиты прав граждан взносы в размере 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия (ДДУ) по всем новым объектам строительства. «Договор регистрируется после получения такой информации из фонда. При проведении регистрации ДДУ с применением технологии блокчейна информация из фонда в Росреестр поступила в течение трех—пяти минут», — пояснили в Росреестре. Это, по данным сотрудников ведомства, быстрее обычной операции как минимум в 10 раз^{[9] [10]}.

Таким образом, использование технологии блокчейн для регистрации недвижимости, земельных участков — достаточно перспективное направление. Современные технологии уже сегодня способны повысить достоверность и надежность сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними, Государственного кадастра недвижимости; свести к минимуму риски операций с недвижимостью за счет неизменности цепи.

• [1] https://www.mckinsey.com/business-functions/digital-mckinsey/our-insights/using-blockchain-to-improve-data-management-in-the-public-sector — McKinsey&Company. Using blockchain to improve data management in the public sector. 2017. Feb. (дата обращения: 16.04.2018).
• [2] https://chromaway.com/industries/ — ChromaWay (дата обращения: 16.04.2018).
• [3] https://www.velox.re/ — Official site Velox.
• [4] https://bit.news/news/v-illinojse-provodyat-testirovanie-blokchejn-proekta-dlya-kadastrovogo-ucheta — Bit.news. В Иллинойсе проводят тестирование блокчейн-проекта для кадастрового учета (дата обращения:16.08.2018).
• [5] Ргору Announces the First California Property Sale on the Blockchain Leading Blockchain-powered RealEstate Platform Completes Historic Property Deal in California, in Cryptocurrency. URL : https://www.busi-nesswire.com/news/home/20180723005199/en/
• [6] https://offshorewealth.info/real-estate-abroad-offshore/brazilian-registry-of-landowners-will-try-block-chain — Offshorewealth.info. Бразильский кадастровый Реестр собственников земли будет работатьна технологии блочкчейн (дата обращения: 16.08.2018).
• [7] https://rosreestr.ru/site/activity/dorozhnye-karty/plan-meropriyatiy-dorozhnaya-karta-povyshenie-kachestva-gosudarstvennykh-uslug-v-sfere-gosudarstvenn/ — Росреестр. Дорожная карта «Повышение качествагосударственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» (дата обращения:16.08.2018).
• [8] Положение о проведении на территории г. Москвы эксперимента по использованию технологииблокчейн. URL : http.-//regulation.gov.ru/projects/List/AdvancedSearch#npa=74195
• [9] https://www.kommersant.ru/doc/3541890 — Коммерсанту. Дольщик встроился в блокчейн. В Кудро-во зарегистрировали первую сделку с применением новой технологии.
• [10] Там же.