Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, сделки с земельными долями

В настоящее время в общей долевой собственности (в виде земельных долей) находится большая часть сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения (107,4 млн га). При изучении вопросов, связанных с оборотом земельных долей, следует учитывать особенности их формирования и тенденции в изменениях правомочий их владельцев, рассмотренные в разделе 2.2 «Особенности формирования и современный правовой статус земельных долей».

Особенность правового режима земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности более чем пяти лиц, в том, что владение, пользование и распоряжение им осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на их общем собрании. Инициатором проведения общего собрания участников долевой собственности могут быть:

  • 1) участник долевой собственности;
  • 2) лица, использующие находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции;
  • 3) орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка.

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности в количестве не менее чем 20% их общего числа либо не менее чем 50% общего числа участников долевой собственности на этот земельный участок, не включенных в утвержденный список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и владельцев земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными, или владеющих более чем

  • 50% долей (если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок). В компетенцию общего собрания участников долевой собственности входит принятие следующих решений:
  • 1) о предложениях относительно проекта межевания земельных

участков;

  • 2) об утверждении:
    • — проекта межевания земельных участков, в том числе при выделении земельных участков в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности,
    • — перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков,
    • — размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков,
    • — списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными,
    • — расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами;
  • 3) об условиях:
    • — договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности,
    • — установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности,

а также выбор лица, уполномоченного действовать от имени участников долевой собственности, определение объемов и сроков его полномочий.

Решение общего собрания принимается открытым голосованием. Принять участие в голосовании могут только лица, представившие документы, удостоверяющие личность, документы, удостоверяющие право на земельную долю, а также документы, подтверждающие полномочия этих лиц. Ответственность за обеспечение допуска к голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления по месту расположения земельного участка.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50% долей от общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании несогласие с передачей земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду или с условиями договора аренды, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли и впоследствии распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению. При этом для выдела в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется согласия арендатора или залогодержателя права аренды, а договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Также не требуется проведения общего собрания участников долевой собственности для изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом из него земельного участка в счет земельной доли. В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесения изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.

Сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально (на основании такой доверенности возможно и голосование на общем собрании участников долевой собственности). Кроме того, в случае смерти участника долевой собственности на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему, является в силу закона уполномоченное лицо (в части полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности).

Без выделения в счет земельной доли земельного участка в отношении такой доли ее собственник вправе по своему усмотрению совершить только следующие сделки:

  • 1) завещать земельную долю;
  • 2) отказаться от права собственности на земельную долю;
  • 3) внести земельную долю в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
  • 4) передать земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену КФХ, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Распорядиться своей земельной долей иным образом ее собственник вправе только после выделения в счет земельной доли земельного участка, т.е. это будет сделка в отношении не доли, а выделенного земельного участка. Выделение земельного участка в счет земельной доли или земельных долей не должно противоречить требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и законом об обороте земель сельхозназначения. Кроме того, законом субъекта РФ устанавливается порядок определения размера земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей с учетом состояния и свойств его почвы. Однако отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Следует учитывать, что выделение земельных долей в определенной мере ведет к парцелляризации (дроблению) земли и снижению эффективности земледелия[1], тем более что в последние годы такое выделение осуществляется в рамках кадастровой, а не землеустроительной деятельности (см. параграф 7.4 «Федеральное законодательство

0 землеустройстве, перспективы его развития»).

На основании решения общего собрания участников долевой собственности земельный участок может быть образован, в случае если данным решением утверждены:

  • 1) проект межевания земельных участков;
  • 2) перечень собственников образуемых земельных участков;
  • 3) размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Выделение в счет земельной доли или нескольких земельных долей земельного участка (образование земельного участка) при отсутствии решения общего собрания участников долевой собственности производится в особом порядке. Собственник земельной доли заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей. Размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей, определяются проектом межевания земельного участка или земельных участков. При этом в тех случаях, когда выделение земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется, допускается, что площадь выделяемого земельного участка будет больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли.

Проект межевания земельного участка или земельных участков подлежит утверждению решением общего собрания участников долевой собственности (одновременно должно быть принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки) либо собственника земельной доли (если решение общего собрания отсутствует и проект межевания подготовлен в соответствии с договором между таким собственником и кадастровым инженером). Проект межевания земельных участков, подлежащий утверждению общим собранием участников долевой собственности, должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.

При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке:

  • 1) правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей;
  • 2) органу местного самоуправления по месту расположения каждого исходного земельного участка;
  • 3) заказчику кадастровых работ.

Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков должен быть не менее 30 дней до дня его утверждения. Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. Извешение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от них не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, то проект межевания земельного участка считается согласованным.

Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

  • [1] Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения. М. :ФГБНУ «Росинформагротех», 2011.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >