Характеристика девелоперов, участники девелоперского проекта, рыночная конъюнктура и ТЭО проекта

Существует несколько видов девелоперов. Одни ведут проекты только по жилой недвижимости, другие связаны с коммерческой или производственной недвижимостью. Одни девелоперы занимают нишу только в пределах городской черты, другие — выходят на национальный или международный уровень. Есть девелоперы, которые для реализации каждой из функций девелоперского проекта нанимают различные организации (от дизайна здания до сдачи помещений в аренду). Как и в большинстве профессий, девелоперы делятся на тех, для которых репутация выше предполагаемой прибыли, и тех, кто не в состоянии уважать закон. Для того чтобы начать реализацию своего проекта, девелоперы должны получить разрешение местных органов власти, для чего иногда требуется перепроектировать проект, следовательно, возникает еще одна черта девелопера — гибкость. Следующий момент заключается в том, что девелоперы должны уметь найти потенциальных арендаторов или покупателей.

Описание профессии девелопера включает в себя совмещение нескольких ролей — таких как создатель, посредник, управляющий риском, инвестор. В целом понятие «девелопер» намного сложнее понятия «предприниматель», который просто покупает по цене ниже, чтобы потом продать подороже. Совмещение различных ролей — часть искусства и квалификации девелопера. Девелоперы наделены таким качеством, как целеустремленность, что для них более важно, чем получение скорейшей прибыли от реализации проекта. Важной задачей девелопера является убедить кредитора предоставить денежные средства на той или иной стадии девелоперского проекта, так как кредиторы помнят о переизбытке строительных площадей в том или ином сегменте на рынке недвижимости. Поэтому девелопер должен уметь изучить и правильно спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости. Каков ожидаемый темп роста занятости на рынке труда? Каков прогноз доходов населения? Каковы спрос и предложения на рынке недвижимости? Каковы наилучшая конфигурация и требуемые площади объектов недвижимости? Сколько объектов недвижимости сможет поглотить рынок, по какой цене и за какой промежуток времени? Каковы обязательства перед кредиторами? Сколько квадратных метров построенных объектов может быть реализовано на рынке: сколько продано, сколько сдано в аренду? Результаты исследований рынка смогут дать ответ на вопрос, какой доход сможет получить девелопер от реализации проекта, какова занимаемая ниша, а также о масштабах конкуренции на данном сегменте рынка. Анализ рынка должен включить в себя также анализ действующего законодательства в этой сфере деятельности. Помимо этого анализ и исследование рынка недвижимости могут сыграть хорошую службу при финансировании проекта, после чего могут быть проданы в качестве справочных данных другим организациям.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта — одна из заключительных функций процесса девелопмента: проект выполним, если его предполагаемые финансовые результаты превышают затраты. Стоимость девелоперского проекта — сумма дисконтированных денежных потоков за период реализации проекта. Будущее не является прямолинейной зависимостью от прошлого, хотя аналитик тщательно исследует ретроспективную информацию и текущее состояние рынка. Будущее — это то, что имеет наибольшее значение для девелоперов: они стараются создать такие проекты, которые удовлетворят потребности пользователей на протяжении всего срока полезного использования проекта. Никто не может предвидеть, что ожидает его в будущем, но все же девелопер должен быть по крайней мере на несколько шагов впереди.

Круг специалистов, привлекаемых на различных этапах проекта девелопмента, весьма широк (рис. 1.3).

Этапы проекта девелопмента и специалисты, привлекаемые на этих этапах

Рис. 1.3. Этапы проекта девелопмента и специалисты, привлекаемые на этих этапах

Ранее упоминавшаяся восьмиуровневая модель девелопмента является основным моментом в принятии решений по девелоперским проектам. Наряду с пониманием ретроспективной и текущей ситуаций, прогнозированием будущих тенденций в демографических показателях, рассмотрением земельных правоотношений, этот процесс составляет в совокупности вопросы, на которые необходимо получить ответы: действительно ли возможно реализовать девелоперский проект, как его лучше создать и на каких конечных потребителей он будет ориентирован, как управлять работой? Изменения, могущие произойти в проекте, требуют корректировок и дополнений к основной восьмиуровневой модели.

Профессиональные девелоперы всегда полагались на обширную достоверную информацию, что в некоторых ситуациях позволяет сократить возможные потери (сегодня огромное количество баз данных доступны в Интернете — как платных, так и бесплатных).

Поскольку в исследовании предлагается рассмотреть все стадии девелоперского процесса по порядку более детально, начнем с традиционного цикла финансирования проекта от приобретения земельного участка под строительство объекта, непосредственно строительства до сдачи его в эксплуатацию и последующего управления активом. Такая последовательность сохранилась до настоящего времени, однако длительность стадий возросла, так как количество имеющихся в наличии свободных земельных участков сокращается, переговоры с участниками девелоперского процесса становятся все более затяжными.

Из всех стадий модели девелопмента наиболее важным считается уровень 2. Определение Джеймса Грааскампа выполнимости проекта, которое он дал в 1970-х гг., является самым подходящим: «Девелоперский проект выполним, когда аналитик в области недвижимого имущества приходит к выводу, что есть вероятность удовлетворения поставленных целей, когда намеченный курс действий по реализации девелоперского проекта проверен на определенные ограничения и достаточность необходимых ресурсов»[1]. На протяжении реализации девелоперского проекта всегда очень важно для его участников понимать выполнимость его в целом, но особенно важно, чтобы сам девелопер понимал и мог определить выполнимость своего проекта. Сегодняшний девелопер должен бороться за скорейшее выполнение своего проекта, тогда он будет конкурентоспособным на рынке.

  • [1] Graaskamp James Л. Л Rational Approach to Feasibility Analysis // Appraisal Journal,1972. October. P. 515.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >