НЕСПОСОБНОСТЬ ИЛИ НЕВОЗМОЖНОСТЬ ПРОВЕРКИ ВСЕХ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ НА ОБЪЕКТ

Для того чтобы быть уверенным в том, что объект будет действительно построен и клиент действительно получит квартиру, за которую он заплатил, самым главным является наличие у застройщика всего пакета документов, подтверждающих законность строительства, которое он ведет, и право распоряжения теми квартирами, которые он построит.

Если у застройщика нет основных правоустанавливающих документов или есть только лишь некоторые из них, необходимо выяснить причины их неполноты или отсутствия. В данном случае это является сигналом повышенного внимания и осторожности к продающемуся объекту.

«СЕРЫЕ» СХЕМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ НОВОСТРОЕК И ИХ ПОСЛЕДСТВИЯ

В настоящий момент единственно законным и прозрачным способом приобретения квартиры в строящихся домах является заключение договора соинвестирования (или долевого участия в строительстве), который в обязательном порядке регистрируется в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Целью регистрации подобных договоров является устранение возможности двойной или даже тройной продажи одной и той же квартиры. Договор соинвестирования определяет права и обязанности не только соинвестора (покупателя), но и застройщика, устанавливает сроки завершения строительства и сдачи дома приемной комиссии, в договоре также закрепляются сроки гарантии на построенный дом.

К сожалению, практика заключения договоров соинвестирования пока еще остается не общепринятой, и продажа квартир осуществляется с помощью «серых» схем.

Основными способами продажи квартир в строящихся домах являются заключение предварительного договора купли- продажи квартиры и приобретение векселя.

Предметом заключения предварительного договора купли- продажи квартиры является заключение в будущем с покупателем основного договора купли-продажи квартиры, им выбранной. По условиями предварительного договора покупатель оплачивает застройщику полностью стоимость квартиры, а застройщик, в свою очередь, обязуется после того, как дом будет построен, принят приемной комиссией и будет получено свидетельство о праве собственности, заключить с покупателем основной договор купли-продажи, при этом денежные средства, оплаченные покупателем, будут зачтены полностью в стоимость платежа по основному договору купли-продажи квартиры.

Основным риском в данном договоре является незаключение в будущем основного договора купли-продажи квартиры. Никаких штрафных санкций за это в предварительном договоре купли-продажи обычно не предусматривается, и единственной обязанностью застройщика будет лишь возврат всех полученных от покупателя ранее денежных средств.

При благоприятных условиях, заключение основного договора купли-продажи происходит в среднем через полтора-два года с момента заключения предварительного договора. Стоит ли говорить о том, что в случае незаключения основного договора купли-продажи квартиры возвращенные денежные средства уже не будут теми денежными средствами, которые были внесены первоначально. Вряд ли также стоит надеяться на то, что с возвратом денежных средств будут выплачены проценты за их использование.

Вторым «серым» вариантом приобретение квартиры в строящемся доме является «вексельная схема».

Суть данного способа заключается в следующем. Покупатель заключает с застройщиком договор покупки векселя, стоимость которого равна стоимости продаваемой квартиры. После того как дом, в котором находится квартира, будет построен и будут получены правоустанавливающие документы на квартиру, застройщик передаст покупателю квартиру в зачет своих обязательств по возврату покупателю той денежной суммы, которую он внес, оплатив вексель.

Приобретение квартиры с использованием «вексельной схемы» является также очень рискованным шагом. На векселе указывается, что он может быть предъявлен к оплате не ранее определенного срока. Такой срок в среднем составляет два- три года, клиент фактически бесплатно предоставляет возможность компании пользоваться его деньгами в течение данного срока без уплаты ему каких-либо процентов.

Как в случае приобретения квартиры через предварительный договор купли-продажи, так и через «вексельную схему» основной риск для покупателя заключается в том, что он может через несколько лет получить обратно свои деньги, а не квартиру, ведь в случае активного роста цен недобросовестному застройщику выгоднее продать квартиру новому покупателю за гораздо большую сумму, а прежнему лишь вернуть его деньги.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >