ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов от объекта недвижимости в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.

Основные принципы данного подхода — эго принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Очевидно, что чем дальше по времени отдален от нас момент времени получения дохода, тем выше риск ошибки в его прогнозировании, следовательно, тем выше должна быть доля рисковой составляющей в общей величине капитализированной стоимости.

Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, но которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.

Основные этапы оценки доходным подходом при отсутствии заемного капитала:

• 1) оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов;
• 2) вычитание операционных издержек;
• 3) определение и корректировка чистого операционного дохода;
• 4) определение окончательной стоимости недвижимости.

Доходный подход к оценке объектов недвижимости включает два

метода капитализации: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Формула исчисления стоимости по методу прямой капитализации:

В основе метода капитализации доходов лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение. В общем случае ставка капитализации определяется по формуле:

Существуют и другие методы расчета ставки капитализации.

Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Ставка капитализации оцениваемого объекта берется такая же, как и у объекта-аналога, либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов.

Особенность кумулятивного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента — ставка дохода на инвестированный капитал — разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается ставка капитализации. К безрисковой ставке дохода (которая обычно берется равной ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные государственные облигации) прибавляются поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций в конкретный тин объектов, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации — ставка возмещения капитала — часто рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (по методу Ринга).

Общий коэффициент капитализации но данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Метод связанных инвестиций (в земельный участок и его улучшения) применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации но каждому компоненту объекта недвижимости: строению и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и объекта недвижимости, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости объекта недвижимости.

Метод связанных инвестиций (при наличии и собственного, и заемного капитала). В этом случае ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат но обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Ставка капитализации на собственные средства определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.

Метод Эллвуда (модифицированный метод связанных инвестиций — заемного и собственного капитала) учитывает продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

Для расчета общей ставки капитализации Эллвуд предложил формулу:

где К,/,,,, — общая ставка капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость;

Кс<>б._к — ставка дохода на собственный капитал, включающая доход на инвестиции и доход на возврат капитала (конечная отдача на собственный капитал);

К„„ — ипотечный коэффициент (ставка процента по ипотечному кредиту);

а — величина уменьшения стоимости объекта в прогнозном периоде (в %);

b — величина увеличения стоимости объекта в прогнозном периоде (в %);

Кф_Ш1ДС,_пс,г — коэффициент фондопогашения при ставке дохода па собственный капитал К_со6к для прогнозного периода.

При этом ипотечный коэффициент К_Ш| рассчитывается но формуле:

где А_и|| — оставшаяся часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) за прогнозный период;

И — ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего остатка долга.

Ипотечный коэффициент можно определить также но таблицам, разработанным Эллвудом.

Существуют и другие методы расчета коэффициента капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) применяется, когда динамика изменения дохода в рамках прогнозного периода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. В соответствии с этим методом при определении стоимости недвижимости оценщик должен решить по крайней мере две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие денежные потоки доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.

Стоимость объекта недвижимости по данному методу равна сумме текущих стоимостей будущих доходов, включая доход от его будущей перепродажи (реверсии). Математической моделью метода дисконтирования денежных потоков (МДДП) является формула:

где V — стоимость компании;

п = 1,2, ДГ — интервалы прогнозного периода;

CF„ — денежный поток в период п

RV — стоимость реверсии; г — ставка дисконта.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен па собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.