Образцы судебных оценочных экспертиз

Образец 1. Определение рыночной стоимости права пользования (арендной платы) нежилыми помещениями

Бюро судебных экспертиз «ЕККО»

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

по судебной оценочной экспертизе

Определение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 11.03.2013

(Гражданское дело № 2-ХХ/13 по иску ООО «XXX» к XX о взыскании денежных средств, судебных расходов)

Вводная часть

Настоящая экспертиза произведена организацией ООО «Европейский консорциум консалтинга и оценки» (структурным подразделением - бюро судебных экспертиз «ЕККО», находящимся по адресу: 000000, г. Москва, ул. Немясницкая, д. № 22, стр. 1 (5-й этаж).

Тел.: (495) 1234567. e-mail: Этот адрес e-mail защищен от спам-ботов. Чтобы увидеть его, у Вас должен быть включен Java-Script

ИНН/ КПП: ХХХ/ХХХ

Сроки производства экспертизы:

начало - 10 апреля 2013 г. в 12 час. (время получения дела из суда);

окончание - 26 апреля 2013 г. в 18 час.

Производство данной экспертизы поручено эксперту Баранникову Леониду Ивановичу.

Эксперт Л.И. Баранников имеет высшее образование в области оценочной деятельности (Международная академия консалтинга и оценки, диплом о высшем образовании, специальность «Оценка собственности: оценка стоимости предприятия (бизнеса)», регистрационный номер 670). Сертифицирован Государственным учреждением «Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ» по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их оценки», действительный член Палаты судебных экспертов и Российского общества оценщиков, доктор права (Ph.D), заведующий кафедрой криминалистики и судебной экспертизы Московского института государственного управления и права. Опыт работы по специальности с 1998 г.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Настоящее заключение составлено на основании следующих правоуста- навливащих документов:

О определение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 11.03.2013;

О (гражданское дело № 2-ХХ/13 по иску ООО «XXX» к XX о взыскании денежных средств, судебных расходов);

О Материалы гражданского дела № 2-ХХ/13 из производства Бабушкинского районного суда г. Москвы;

О Гражданский кодекс РФ;

О ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ (с изм. № 124-ФЗ от 28.06.2009);

  • 0 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ;
  • 0 ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 14.11.2002 № 143-ФЗ;

О стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности;

О международные стандарты оценки (МСО 2005) Международного комитета по стандартам оценки ОУБС), как общепринятые принципы международного права, являющиеся в соответствии со ст. 15 Конституции РФ и ст. 7 ГК РФ составной частью правовой системы РФ.

Исследовательская часть

В производстве федерального судьи Бабушкинского районного суда г. Москвы XXX находится гражданское дело № 2-ХХ/13 по иску ООО «XXX» к XX о взыскании денежных средств, судебных расходов. Руководствуясь ст. 79, 224, 225 ГПК РФ, суд назначил по данному гражданскому делу судебную оценочную экспертизу.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость права пользования (арендной платы) нежилыми помещениями обшей площадью 325,4 кв.м, расположенными по адресу: г. Москва, Проспект Мира, дом 3333, корп. XX (этаж 1, помещение VIII, ком. 1-10, 10а, помещение X, ком. 1-5, 5а, 6-15, помещение XII, ком. 1-5) в период с 01.01.2011 по 31.03.2012.

А. Общие сведения А.1. Постановка задания по оценке

Оцениваемый объект

Нежилые помещения

Оценщик

ООО «Европейский консорциум консалтинга и оценки»

Состав объекта оценки

Юридический адрес: 141100, ХХХХ Фактический адрес: 000000, г. Москва, ул. Немясницкая, д. № 22, стр. 1 (5-й этаж)

Тел. XXX. e-mail: Этот адрес e-mail защищен от спам-ботов. Чтобы увидеть его, у Вас должен быть включен Java-Script ИНН/ КПП: ХХХ/ХХХ Имущество

Месторасположение объекта

г. Москва, Проспект Мира, д. 3333, корп. XX

Основание для проведения оценки

Определение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 11.03.2013 (гражданское дело № 2-ХХ/13)

Договор № 15-04/13 от 15.04.2013

Балансовая (остаточная) стоимость

Оцениваемые права

Общая долевая собственность. Доля в праве - 3/5

Цель оценки

Определение рыночной стоимости нежилого помещения

Назначение оценки

Для последующего использования информации о рыночной стоимости данного имущества для судопроизводства

Действительная дата оценки

С01.01.2011по31.03.2012

Дата составления отчета

10.04.2013-26.04.2013

Заказчик отчета

Бабушкинский районный суд г. Москвы

Сертификат оценщика:

СРО «Российское общество оценщиков». Свидетельство № 0010566 от 04.07.2011

Свидетельство судебного эксперта по специальности 16.1

Государственное предприятие «Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте РФ»

Свидетельство от 15.12.2007

Приложение 1. Образцы судебных оценочных экспертиз 225

Применяемые нормативные документы и стандарты оценки

  • 1. Гражданский кодекс РФ
  • 2. Федеральный закон от 29.07.1998

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ,от 14.11.2002№ 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от

05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006

№ 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ, от

  • 13.07.2007 № 129-ФЗ, от 24.07.2007 № 220-ФЗ, от 30.06.2008 № 108-ФЗ, от 07.05.2009 № 91-ФЗ, от 17.07.2009 № 145-ФЗ)
  • 3. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности:

') Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО I)

> Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)

> Требования к отчету об оценке (ФСО 3)

А.2. Сертификат качества оценки

Подписавший данный отчет (экспертное заключение) оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

О факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности;

О содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничивающих условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета;

О оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам;

О вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете;

О оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности:

«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФС01), «Цель оценки и виды стоимости (ФС02), «Требования к отчету об оценке (ФСОЗ).

А.З. Сделанные допущения и ограничивающие условия

  • 1. В процессе подготовки настоящего отчета оценщик исходил из достоверности всех правоустанавливающих документов на объект оценки, предоставленных заказчиком.
  • 2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на владение оцениваемым имуществом, достоверность которых резюмируется со слов заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
  • 3. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
  • 4. Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, даются ссылки на источник информации.
  • 5. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
  • 6. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
  • 7. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно будет сдано в аренду по цене, равной указанной в отчете стоимости.

А.4. Квалификация оценщика

Оценщик, выполнивший данную работу, имеет необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки. Образовательный и профессиональный сертификаты оценщика приведены в приложении.

А.5. Назначение оценки

Оценка проводится с целью судопроизводства.

А.6. Используемая терминология и процесс оценки

Неточность, неконкретность языка может привести и приводит в действительности к различного рода недопониманиям и недоразумениям. Именно с такой ситуацией приходится сталкиваться при употреблении в оценке имущества терминов «цена», «рынок», «стоимость».

Цена - денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, т.е. относится к определенному моменту времени и месту независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.

Рынок - система, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма без излишних ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний.

Стоимость - экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобретения, с одной стороны, и теми, кто их покупает и продает, - с другой, выражающее рыночный взгляд на выгоду, которую имеет владелец данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости. Понятие стоимости предполагает определение некоторой денежной суммы, связанной с актом купли-продажи. Однако продажа оцениваемого объекта собственности не является условием, необходимым для процесса определения цены. Объекты собственности могут оцениваться по базе, отличной от рыночной стоимости, либо переходить из рук в руки по цене, не отражающей рыночную стоимость в смысле данного выше определения. Альтернативные базы стоимости могут выражать либо нерыночный аспект полезности, либо нетипичные и нерыночные условия продаж. В качестве примеров могут быть названы стоимость действующего предприятия, специальная стоимость, стоимость при вынужденной продаже, утилизационная стоимость и чистая стоимость реализации.

А. 6.1. Определение рыночной стоимости

Стандарты оценки определяют рыночную стоимость объекта оценки как наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Несмотря на то что в большинстве ситуаций профессиональной оценки, особенно в случаях оценки имущества, используется концепция рыночной стоимости, некоторые ситуации требуют применения баз оценки, основанных на рыночной стоимости.

А. 6.2. Оцениваемые права

Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на имущество. Согласно ст. 209 ГК РФ, право собственности включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

А. 6.3. Процесс оценки

Процесс оценки включает в себя:

О предварительную беседу с заказчиком и сбор внутренней информации;

О осуществление расчетных работ с применением одного из трех общепринятых подходов к оценке стоимости;

О согласование результатов, итоговую оценку стоимости и написание отчета об оценке.

А.6.4. Обзор подходов к оценке

Для оценки имущества могут быть применены следующие подходы:

  • 1) подход капитализации прибыли, основанный на оценке ожиданий инвестора, когда рассчитывается текущая (дисконтированная) стоимость экономических выгод, ожидаемых от владения оцениваемыми активами;
  • 2) сравнительный (рыночный) подход, основанный на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данный подход эффективен в случае, когда имеется близкий аналог или несколько аналогов. Цена объекта-аналога анализируется, корректируется, «очищается» от влияния нехарактерных обстоятельств купли-продажи и приводится к дате оценки с учетом динамики цен в соответствующем секторе рынка;
  • 3) затратный подход, основанный на принципе замещения, согласно которому покупатель не будет платить за объект собственности больше, чем требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам, стоимость объекта определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа. Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном виде, включая расходы на транспортирование, монтаж и наладку.

А. 6.5. Понятие и виды износа

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом оценки на момент оценки под действием физических, функциональных и внешних факторов.

В теории и практике оценочной деятельности понятие «износ» употребляется в двух смыслах:

  • 1) как технический термин, определяющий степень материального, или физического, износа объекта оценки в ходе его хранения и эксплуатации, т.е. частичную или полную утрату им по различным причинам своих первоначальных потребительских свойств;
  • 2) как экономическое обесценение или устаревание, характеризующее потерю с течением времени первоначальной, или восстановительной, стоимости объекта оценки.

В первом случае говорят о физическом износе, во втором - о физическом, функциональном или экономическом обесценении или устаревании.

Степень обесценения, как и степень физического износа, выражается в долях или процентах по отношению к полной первоначальной, или восстановительной, стоимости объекта оценки.

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы соответствующей единицы материального актива, т.е. с момента ее установки до момента вывода из эксплуатации. Для каждой такой единицы ее производителем устанавливается нормативный, или паспортный, срок службы (эксплуатации), однако в силу разных причин фактический срок службы может отличаться от паспортного в ту или иную сторону.

Текущие, средние и капитальные ремонты, восстанавливая потребительские свойства объекта и снижая тем самым степень его физического износа, могут увеличивать фактический срок его службы по сравнению с паспортным. Модернизация, осуществляемая в рамках ремонтного цикла или вне его, временно преодолевает процесс их функционального обесценения и увеличивает их рыночную стоимость. Поскольку любой объект может одновременно подвергаться разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами учитывают совокупный износ или обесценение 5, т.е. суммарные потери стоимости:

где Р, К и Е— выраженная в долях степень соответствующего частного износа или обесценения - физического, функционального и экономического.

А.6.6. Выводы

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины используется метод средневзвешенной стоимости, а также субъективное мнение оценщика.

Б. Характеристика объекта оценки

Б.1. Описание оцениваемого имущества

В соответствии с Определением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 11.03.2013 (гражданское дело № 2-ХХ/13 о взыскании денежных средств, судебных расходов) экспертом 19 апреля 2013 г. был осуществлен выезд по адресу: г. Москва, Проспект Мира, дом 3333, корп. XX и произведены визуальный осмотр и обследование нежилых помещений общей площадью 325,4 кв.м, расположенных по данному адресу (этаж 1, помещение VIII, ком. 1-10, 10а, помещение X, ком. 1-5, 5а, 6-15, помещение XII, ком. 1-5). Осмотр и обследование нежилых помещений произведены в светлое время суток с 15.00 до 16.00 в присутствии представителя истца XXX и представителя ответчика XX. Оцениваемый объект расположен на 1-м этаже 5-этажного кирпичного жилого дома постройки до 1917 г. Квартал расположения ограничен Проспектом Мира, ул. Садо- во-Сухаревская, ул. Гиляровского и ул. Дурова. Ближайшая станция метрополитена «Сухаревская» (расстояние может составить 500 м). Ближайшие транспортные магистрали - Проспект Мира и Садовое кольцо (200 м). Экологическая обстановка - средняя для центра Москвы. В доме есть электричество, водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление. По данным БТИ, износ дома на момент проводимой оценки составляет 9 %. Парковка автомобилей может осуществляться вдоль фасада дома в неорганизованном порядке. Сведения о земельном участке не представлены. В состав оцениваемого имущества входят следующие помещения: помещение VIII, ком. 1-10,10а, помещение X, ком. 1-5, 5а, 6-15, помещение XII, ком. 1-5. Помещения VIII, ком. 1-10, 10а свободны, состояние - требующее косметического ремонта. В помещении X, ком. 1-5, 5а, 6-15, расположена стоматологическая клиника. В помещении XII, ком. 1-5, расположена нотариальная контора (см. приложение к отчету).

Б.2. Краткая характеристика ЦАО

Центральный административный округ (ЦАО) г. Москвы, состоящий из 10 районов, располагается в центральной части столицы и является одним из 12 округов, на которые разделена Москва. Территория ЦАО составляет 66,18 кв. км, население - около 750 тыс. человек. Площадь округа занимает 6 % на карте Москвы. Его границы практически идентичны черте города до 1912 г. Число учреждений и организаций на территории ЦАО не имеет равных в столице. Здесь расположены многочисленные театры, государственные учреждения (большинство министерств РФ, Дом Правительства РФ, здания Совета Федерации, Госдумы), офисные здания, торговые центры и др., шесть из девяти вокзалов Москвы, основное число памятников культуры как столицы, так и всей страны, например Московский Кремль, Государственная Третьяковская галерея, Российская Государственная библиотека. Кроме того, на территории ЦАО располагаются крупные торговые центры (ГУМ, ЦУМ и др.), а также рестораны, кафе, бары и т.д.

История. Проспект Мира (до 1957 г. - 1-я Мещанская улица, Троицкое шоссе, Большая Алексеевская улица, Большая Ростокинская улица и часть Ярославского шоссе) на северо-востоке Москвы расположен между Сухаревской площадью на Садовом кольце, являясь продолжением ул. Сретенка, и Енисейской улицей, переходя в Ярославское шоссе.

С XII в. была дорогой на Ярославль, вдоль которой стояли села Алек- сеевское, Ростокино и др. В конце XVII в. в начале современного Проспекта Мира возникла Мещанская слобода (отсюда прежнее название улицы). В 1706 г. по инициативе Петра 1 создан Аптекарский огород (позднее Ботанический сад Московского университета). В 1740-х гг. учреждена Крестовская застава Камер-Коллежского вала (ныне здесь Рижская площадь), где завершалась улица. В 1770 г. построен дом Л.И. Долгова (д. 16, архитектор В.И. Баженов, перестроен в 1838 г.), в конце XVIII - начале XIX в. - д. 50 (архитектор Е.С. Назаров). Со второй половины XIX в. улица застраивалась доходными домами и особняками. В конце XIX в. построены д. 5 для чаеторговцев Перловых (архитектор Р.И. Клейн) ид. 43а (архитекторФ.О. Шехтель), в 1909 г. -д. 3 (архитектор В.П. Загорский), в 1909 г. - д. 30, принадлежавший И.К. Баеву (архитектор В.И. Чагин), где в 1910 г. жил В.Я. Брюсов.

В 1930-х гг. началась реконструкция 1-й Мещанской улицы, Троицкого шоссе, Большой Алексеевской и Большой Ростокинской улиц в связи со строительством ВСХВ, перед Северным входом которой в 1939 г. установлена скульптурная группа В.И. Мухиной «Рабочий и колхозница». В 1937 г. сооружены новые Большой и Малый Крестовские путепроводы.

В июле 1941 г. в д. 87 и 97 формировались части дивизии народного ополчения Ростокинского района.

В 1930-х-1950-х гг. на современном Проспекте Мира развернулось массовое жилищное строительство (архитекторы М.Ф. Гунтер, К.И. Джус, М.С. Шерфетдинов, М.И. Пекарев, А.Г. Рочегов, И.И. Ловейко и др.). В 1949 г. высажено 800 тополей, в 1957 г. сооружен Второй Ростокинский мост; 1-я Мещанская улица, продолжающие ее улицы и отрезок Ярославского шоссе слиты в единую магистраль, застроенную в 1960-х-1970-х гг. В 1960-е гг. на проспекте Мира создана Аллея Космонавтов. С начала 1960-х гг. ведется массовое строительство в районе села Алексеевского и Ростокина. В 1999 г. построен Новорижский путепровод.

Транспорт:

О станции метро «Проспект мира», «Рижская», «Алексеевская», «ВДНХ»;

О по Проспекту Мира проходят многочисленные автобусные (903, 789, 56, 333 и др.) и троллейбусные (9,14, 76 и т.д.) маршруты.

Описание Мещанского района. Мещанский район входит в состав ЦАО и расположился на площади 4,60 кв. км, насчитывает 87 улиц; население района 55,1 тыс. человек (на 01.01.2010). Мещанский район был образован 5 июля 1995 г., а муниципальное образование «Мещанское» было образовано 15 октября 2003 г. В Мещанском районе находятся семь станций метро: «Трубная», «Красные ворота», «Рижская», «Кузнецкий мост», «Сухаревская», «Проспект Мира» (кольцевая линия) и «Проспект Мира» (Калужско-Рижская линия) и проходят пять веток метрополитена - Сокольническая, Таганско-Краснопресненская, Кольцевая, Калужско-Рижская и Люблинско-Дмитровская. Также в районе имеется железнодорожный вокзал Рижский Московской железной дороги.

Мещанский район граничит с районом Марьина Роща (Северо-Восточный округ-СВАО), Останкинским районом (СВАО), Алексеевским районом (СВАО), районом «Сокольники» (Восточный округ - ВАО), Красносельским районом, Басманным районом и Тверским районом.

В Мещанском районе очень много объектов культуры, таких, как скверы и парки - Екатерининский парк, Фестивальный парк, сквер у Рижского вокзала, Ботанический сад МГУ «Аптекарский огород»; театры - Центральный академический театр Российской Армии; музеи - Дом-музей М.С. Щепкина, Центральный музей Вооруженных Сил, Дом-музей В.М. Васнецова; монастыри - Богородице-Рождественский, Сретенский; спортивные сооружения - спортивный комплекс «Олимпийский» и т.д.

Б.З. Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости Москвы в 2011—2012 гг.

(по материалам аналитического портала 1RRE.RU. - http://lrre.ru)

Объем предложения коммерческой недвижимости на рынке аренды за указанный период уменьшился количественно на 4 %, а по общей площади - на 5 % (см. табл. Б.1). Всего в аренду предлагалось 2 228 объектов общей площадью 1 543 тыс. кв. м. Средняя арендная ставка за это время уменьшилась на 2 % и составила 597 $/кв. м./год.

Незначительное снижение арендных ставок в условиях сокращения предложения в целом может свидетельствовать о снижении деловой активности, что в свою очередь может быть связано с нечеткой динамикой ключевых макроэкономических показателей. В то же время большая часть фиксируемых изменений пока находится в пределах статистической погрешности. Поэтому пока рано говорить о каких-либо четких тенденциях развития рынка. Лидером по объему предложения традиционно являются офисные помещения, доля которых по площади составляет 56 %. На втором месте производственно-складские (30 %), на третьем торговые (14 %) помещения.

Таблица Б.1. Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости

Общий

показатель

Число

объектов

Суммарная ГАП, млн $

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средняя ставка, $/кв. м/год

Значение на 2011-2012 гг.

2 228

760

1 543

0,69

579

Значение на 01.01.2011,%

-29

-31

-37

-7

+6

Значение на 31.03.2012,%

-4

-5

-5

-1

-2

Торговая недвижимость. Объем предложения в аренду помещений торгового назначения по сравнению с предыдущим периодом снизился количественно на 5 %, а по общей площади - на 9 %. Всего в 2012 г. экспо- нировались 474 объекта площадью 206 тыс. кв. м, из них 70 объектов (табл. Б.2) предлагалось в центре и 404 объекта - за его пределами (табл. Б.З). Количество торговых объектов в центре стало меньше, чем в предыдущий период, на 15 %, а общая площадь - на 14 %. За месяц средняя арендная ставка по торговым объектам, находящимся внутри Садового кольца, увеличилась на 2 % и составила 2 004 $/кв. м/год, что, в частности, объясняется вводом в строй дорогого объекта на Новинском б-ре (235 кв.м, 3 477 $/кв.м/год).

Предложения за пределами Садового кольца сократились на 3 % по количеству, а по общей площади - на 8%. Средняя ставка по этим объектам снизилась на 3 % (в основном по объектам, которые экспонируются уже давно) и составила 867 $/кв.м/год.

Таблица Б.2. Тенденции развития рынка торговой недвижимости в центре Москвы

Общий

показатель

Число

объектов

Суммарная ГАП, млн 5

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средняя ставка, $/кв.м/год

Значение на 2011-2012 гг.

70

26

14

0,20

2004

Значение на 01.01.2011,%

-28

-48

-52

-34

+10

Значение на 31.03.2012,%

-15

-22

-14

+1

+2

Таблица Б.З. Тенденции развития рынка торговой недвижимости Садового кольца

Все

сегменты

Число

объектов

Суммарная ГАП, млн. $

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м2

Средняя

ставка,

$/кв.м/год

Общий показатель на 2011-2012 гг.

404

150

192

0,47

867

Значение на 01.01.2011,%

-29

-31

-37

-7

+6

Значение на 31.03.2012,%

-28

-16

-22

+7

+3

Офисная недвижимость. Объем офисных помещений, предлагаемых в аренду, уменьшился на 5 % по количеству и на 7 % по общей площади. Всего предлагались 1 394 объекта общей площадью 867 тыс. кв. м, из них 236 объектов в центре города (табл. Б.4) и 1 158 объектов - за его пределами (табл. Б.4). Число офисных помещений в центре по сравнению с предыдущим периодом уменьшилось на 6 %, тогда как их общая площадь увеличилась на 8 %. За пределами Садового кольца объем предложений количественно сократился на 4 %, а по общей площади - на 9 %. Средняя арендная ставка по офисам в центре повысилась на 1% и составила 829 $/кв.м/год. За пределами центра средняя ставка уменьшилась на 1 % до 490 $/кв.м/год.

Таблица Б.4. Тенденции развития рынка офисной недвижимости в центре Москвы

Все

сегменты

Число

объектов

Суммарная ГАП, млн $

Общая площадь, тыс. м

Средняя площадь, тыс. м

Средняя

ставка,

$/кв.м/год

Общий показатель на 2011-2012 гт.

236

127

155

0,66

829

Значение на 01.01.2011,%

-31

-31

-34

-4

+5

Значение на 31.03.2012,%

-6

+8

+8

+15

+ 1

Таблица Б.5. Тенденции развития рынка офисной недвижимости за пределами Садового кольца

Все сегменты

Количество

Суммарная

ГАП,

млн. 5

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средняя

ставка,

$/кв.м/год

Общий

показатель

на

2011-2012 гг.

1158

360

712

0,62

490

Значение на 01.01.2011,%

-28

-32

-34

-8

+5

Значение на 31.03.2012,%

-4

-9

-9

-5

-1

Б.4. Классификация оцениваемого объекта1

В сфере офисной недвижимости, как и в любой другой сфере деятельности, существуют основополагающие понятия, определения и классификации, упрощающие работу брокеров и риелторов с клиентами и заказчиками при купле-продаже или сдаче, съеме офисного помещения в аренду. Так, для устранения двусмысленных фраз, избежания дополнительных объяснений и экономии времени существует общеупотребительное деление офисов на классы А, В, С, О. Данная классификация была заимствована на Западе. Московский рынок офисных зданий имеет свою специфику, офисные здания в Москве делятся на категории А+, А, Л-(или/11, А2,АЗ), В+, В(илиВ1,52), С, Я Данные офисные помещения являются наиболее престижными из всех существующих и отвечают, как правило, следующим критериям:

О расположение - офисы расположены преимущественно в ЦАО. При этом важными критериями для такого типа офисных зданий являются близость к метро, удобный подъезд и транспортное расположение;

О тип здания - обычно бизнес-центры;

О год постройки - новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки;

О юридическая документация - наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания;

О управление зданием - профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам; [1]

О конструктивное решение - обычно монолитно-каркасное или металло-каркасное здание с высотой каждого этажа не менее 3,6 м (от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 м);

О нагрузка на межэтажные перекрытия - допустимая нагрузка 400-450 кг/кв. м;

О планировка и отделка - открытая планировка, позволяющая менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора. Внутренняя отделка выполняется либо по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), либо по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных материалов;

О окна - современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности, красивый вид из окон;

О инженерия - лучшие современные системы инженерного оборудования здания;

О система кондиционирования и вентиляции - 4/2-трубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля;

О телекоммуникации - оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

О электроснабжение - два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв. м полезной площади плюс 20 Вт для освещения);

О парковка - наличие охраняемой автостоянки (по меньшей мере 1 место на 100 кв. м арендуемой площади). Чаще всего такие офисные здания имеют и наземную, и подземные охраняемые стоянки;

О охрана - круглосуточная, современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

О лифты - современные высокоскоростные от ведущих мировых производителей;

О инфраструктура - услуги центральной рецепции на 1-м этаже, кафете- рий/столовая для работников, банкомат, фитнес-центр, парикмахерская и другие удобства.

Офисы класса А+ (АХ) обычно отвечают всем критериям, приведенным выше. В последнее время требования, предъявляемые к офисам класса А+ (А 1) постоянно повышаются. Например, появились интеллектуальные здания («умные офисы») - комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для работников и руководства, контроль и регулирование всей инфраструктуры бизнес-центра из одного места; дублирование и резервирование жизненно важных для бизнеса систем.

Офисы класса А (АЗ), А— (АЗ) обычно уступают по нескольким незначительным параметрам. Так, офис класса А (АЗ.) - это, как правило, сравнительно недавно построенное или полностью реконструированное здание, отвечающее почти всем характеристикам офисных зданий класса А+ (А 1), однако уступающее ему по нескольким параметрам: отсутствие системы «умный офис», несколько менее профессиональное управление зданием, допускаются не очень эффективная планировка и большая доля офисов без окон, менее жесткие требования к расположению здания, менее развитая инфраструктура (например, возможно отсутствие ка- фе/столовой).

Офис класса А— (АЗ) - вновь построенное или реконструированное здание постройки середины или конца 1990-х гг., которое по своим характеристикам близко к классу А (А2), но уступает ему по ряду параметров: менее удачное расположение; менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции (обычно двухтрубная система вентиляции и кондиционирования или система предварительного охлаждения воздуха); недостаточно рациональная планировка; менее известный и опытный арендодатель и сервисные службы; возможно отсутствие подземного паркинга, однако обязательно наличие наземной охраняемой парковки.

Офисы класса В+, В (или В, В2) в основной своей массе размещаются в бизнес-центрах класса А после 5-7 лет эксплуатации или особняках после полного переоборудования и ремонта. Реже к данному классу относят новостройки последних 10-15 лет и реконструированные административные и промышленные здания советского времени. На рынке именно данный класс офисных зданий более востребованн, поскольку, с одной стороны, отличия офисов класса В+, В от офисов класса А не носят принципиального характера, а с другой стороны, обходятся арендаторам дешевле.

Считается, что офисы класса В+, В (или В1, В2) должны удовлетворять не менее чем половине критериев, предусмотренных для офисных зданий класса А. Для офисов класса В+, как правило, характерны следующие преимущества: хорошее местоположение (офисные здания расположены в пределах Третьего транспортного кольца), доступность основных магистралей и метро, приятный вид из окна; юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания оформлена полностью и правильно; управление зданием осуществляется службой эксплуатации здания (преимущественно российские компании) либо непосредственно силами собственника здания; внешне здание выглядит вполне респектабельно, но в отличие от класса А не имеет изысканной архитектуры; отделка помещений входной группы (фойе, лифтовые холлы) на высоком уровне, но «скромнее», чем в офисных зданиях класса А; свободная или коридорно-кабинетная планировка, современная стандартная отделка офисов (с использованием качественных материалов); существует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, возможно использование сплит-систем; оптико-волоконная связь, услуги известных телекоммуникационных провайдеров; круглосуточная охрана, современные системы безопасности; охраняемая парковка, как правило, только наземная; инфраструктура: кафетерий/столовая для работников, услуги центральной рецепции в холле первого этажа и другие услуги, удовлетворяющие бытовые потребности.

Офисы класса В (В2) по некоторым параметрам могут уступать офисам класса В+ (51). Так, эксплуатация здания может осуществляться на минимальном уровне, могут быть проблемы с некоторыми юридическими документами, принудительная вентиляция.

Офисы класса С размещаются преимущественно в зданиях советского времени (НИИ, заводы и т.д), перепрофилированных под офисное использование. Офисы данного класса обычно характеризуются следующими чертами: имеют различное местоположение, как правило, находятся в спальных районах города, удаленность от метро составляет чаще всего 2-3 остановки наземным транспортом; фасад здания непрезентабелен и чаще всего требует косметического ремонта; юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания обычно оформлена надлежащим образом, хотя с юридическими документами бывают проблемы; коридорно-кабинетная система планировки. с обилием несущих стен и коридоров. Внутренняя отделка выполняется преимущественно самим арендатором; кондиционирование отсутствует либо возможно наличие сплит-систем; телекоммуникации - телефон, выход в Интернет, нередко использование услуг коммерческих телефонных провайдеров и неизвестных провайдеров телекоммуникационных услуг; цивилизованной парковки чаще всего нет. Обычно - стихийная парковка либо полное отсутствие парковки; круглосуточная охрана; управление зданием осуществляется непосредственно силами владельца; возможны перебои с электроснабжением; слабая инфраструктура (столовая и другие услуги), в некоторых случаях инфраструктура отсутствует.

Офисы класса И размещаются в зданиях, которым присуще больше отрицательных черт, чем положительных. Как правило, это административные здания советского периода, требующие капитального ремонта и построенные более 25 лет назад. Такие офисы могут иметь различное местоположение, удалены от метро, для них типичны трудный подъезд и отсутствие автостоянки.

Для таких зданий характерны: непрезентабельный фасад, нередко требующий ремонта; отсутствие кондиционирования; устаревшие инженерные коммуникации; деревянные перекрытия и неудобная планировка; отсутствие специализированных служб жизнеобеспечения; отсутствие инфраструктуры либо ее слабое развитие (например, есть только столовая).

В соответствии с перечисленными выше критериями оцениваемый объект принадлежит к офисам класса В, поэтому в дальнейших исследованиях эксперт анализировал рынок коммерческой недвижимости в данном сегменте.

Б.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение специалиста в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости. Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

О потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения;

О рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируются уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения, а также достоинства недвижимости, обеспечивающие ее конкурентоспособность, и недостатки;

О допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования;

О физическая возможность - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке;

О финансовая оправданность - рассматриваются те физически осуществимые и разрешенные законом варианты использования, которые будут приносить доход;

О максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в данной части города, а также исходя из технических особенностей объекта, эксперт решил рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта следующие виды использования: офисное, торговое, помещение свободного назначения (ПСН).

При анализе оптимального варианта использования эксперт провел качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих представленным выше критериям (табл. Б.6).

Офисное назначение. На использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений положительно сказываются следующие факторы: 1) оцениваемый объект - нежилые помещения; 2) кабинетная планировка; 3) расположение объекта недалеко от станции метро; 4) размещение объекта на 1-м этаже.

Торговое назначение. На использовании оцениваемого объекта под торговое помещение положительно сказываются следующие факторы: 1) оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение; 2) объект оценки расположен в районе жилой застройки; 3) объект расположен на 1-м этаже здания.

На использовании оцениваемого объекта под торговое помещение отрицательно сказываются следующие факторы: 1) отсутствие витрин в части помещений; 2) кабинетная планировка, отсутствие больших помещений, которые можно использовать под торговые залы; 3) наличие только одного входа.

Таблица Б.6. Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования помещений

Фактор

ПСН

Офисные

помещения

Торговые

помещения

Потенциал местоположения

+

+

Рыночный спрос

+

+

+

Правовая обоснованность

+

+

-

Физическая возможность

+

+

-

Финансовая оправданность

+, -

+

-

Максимальная эффективность

+, -

+

Итого

4

6

1

Исходя из указанных выше критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая результат качественного анализа возможных функций использования оцениваемого объекта, эксперт пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным является использование оцениваемого объекта в качестве помещений офисного назначения.

В. Оценка объекта с применением различных методов

В.1. Оценка с применением затратного подхода

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому покупатель не будет платить за объект собственности больше, чем требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам. Предпосылка данного подхода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества. В затратном подходе стоимость объекта определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа.

Под полной восстановительной стоимостью оцениваемого объекта здесь понимается либо стоимость воспроизводства в современных условиях и текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии), либо стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам.

Сущность затратного подхода заключается в том, что в качестве меры рыночной стоимости принимаются затраты (или издержки) на создание и реализацию оцениваемого объекта. Отличительным признаком применения затратного подхода является проведение поэлементных расчетов исходя из того, что у потребителя в принципе есть возможность не только купить имущество в целом, но и создать его из отдельно покупаемых частей.

В представленных материалах недостаточно данных для применения затратного подхода. В соответствии с ФЗ РФ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ (с изм. № 124-ФЗ, от 28.06.2009) эксперт не имеет права самостоятельно собирать дополнительные материалы, необходимые для производства экспертизы, а должен руководствоваться материалами, предоставленными органом, назначившим экспертизу.

В.2. Оценка с применением доходного подхода

Доходный подход к оценке основывается на принципе ожидания. Суть его заключается в вычислении доли чистого дохода, полученного за счет использования именно данных материальных активов.

Расчет рыночной стоимости с использованием доходного подхода ведется по следующему алгоритму:

  • Г) определяется доход, приносимый всем имущественным комплексом;
  • 2) определяется текущая стоимость будущего дохода:

где V - текущая стоимость материальных активов; О - доход, приносимый комплексом материальных активов; г - ставка доходности (ставка капитализации или ставка дисконта).

В рамках доходного подхода получили применение два метода:

О метод дисконтирования чистых доходов, применяемый в случаях, когда доходы от использования имущественного комплекса непостоянны из года в год, что характерно для молодых, развивающихся компаний и компаний, осуществляющих свою деятельность в странах с нестабильной экономикой;

О метод капитализации дохода, используемый в случаях, когда компания получает от эксплуатации материальных активов стабильные и постоянные доходы.

Эксперт не применял затратный подход ввиду отсутствия данных о доходах, которые могут быть отнесены на оцениваемое имущество. В соответствии с ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ (с изм. № 124-ФЗ от 28.06.2009) эксперт не имеет права самостоятельно собирать дополнительные материалы, необходимые для производства экспертизы, а должен руководствоваться материалами, предоставленными органом, назначившим экспертизу.

В.З. Подход к оценке по сравнимым продажам

Подход прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке. В условиях «пассивного» рынка продаж некоторые выводы позволяет сделать информация о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования подобных объектов на рынке предложений.

Сравнительный подход является основным для оценки отдельных групп или материальных активов. Главные проблемы в этом случае связаны с получением необходимой информации, выбором аналога, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналога и оцениваемого объекта. В рамках этого подхода при наличии достаточной информации оправданы построение и использование статистических или параметрических моделей ценообразования, выражающих зависимость средней цены объекта от состава и значений его технических характеристик.

Результаты оценки на основе сравнительного подхода во многом зависят от того, какие объекты служат аналогами. Данное изделие может быть признано аналогом для оцениваемого изделия, если, во-первых, оно имеет то же функциональное назначение, что и оцениваемое изделие; во-вторых, сравниваемые изделия по технико-эксплуатационным параметрам и характеристикам принадлежат одному классификационному виду; в-третьих, у сравниваемых изделий имеется сходство в принципе действия и конструкции. Можно сказать, что при подборе аналога нужно соблюсти его полное функциональное и классификационное сходство и частично конструктивно-технологическое сходство с оцениваемым объектом.

Функциональное сходство заключается в идентичности главной функции, выполняемой сравниваемыми объектами. Наличие дополнительных функциональных устройств учитывается при оценке внесения соответствующих поправок к цене аналога на стоимость этих устройств.

Классификационная однородность предполагает, что оцениваемый объект и аналог относятся к одному классу, подклассу или виду по соответствующему классификатору материальных активов.

При анализе параметрического сходства выявляются 2-3 функционально обусловленных параметра, которые должны совпадать или быть очень близкими по значению.

Сравнительный подход к оценке стоимости материальных активов используется в методах прямого сравнения и статистического моделирования цены.

Метод прямого сравнения применим в том случае, когда для оцениваемого объекта можно подобрать близкий аналог или несколько аналогов, цены которых известны. Центральное место в данном методе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректирующих коэффициентов к ценам аналогов. В общем случае восстановительную стоимость материальных активов определяют по формуле:

где Цлн - цена объекта-аналога на момент продажи; Км0 - коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки, показывающий, во сколько раз изменились цены на подобные материальные активы за период с момента продажи аналога до момента оценки. Этот коэффициент представляет собой отношение индекса цен на момент оценки к индексу цен на момент действия цены для рассматриваемой группы активов; АГиан - коэффициент физического износа (обесценения) аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки, определяемый либо как отношение периода эксплуатации до момента продажи к нормативному сроку службы, либо как произведение темпа снижения рыночной стоимости материальных активов на единицу наработки или ресурса на объем наработки или ресурс за период эксплуатации; Цаоп - цена дополнительных устройств (на момент оценки), наличием которых отличаются сравниваемые объекты; А), К2,..., К^. - корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оцениваемого объекта и аналога, рассчитываемые по следующей формуле:

где Рь Рш/ - значения /-го параметра соответственно у оцениваемого объекта и аналога; Д - показатель степени, характеризующий силу связи цены объекта от /-го параметра; при этом чем больше А„ тем больше крутизна зависимости цены от параметра. В частном случае при Д = 1 получаем пропорциональную связь А, = Р/Р,м& Внесение корректирующих параметрических коэффициентов дает удовлетворительные результаты, если технические параметры объекта оцениваемого и объекта-аналога различаются не более чем на 20 %.

С помощью корректирующих коэффициентов могут быть учтены различия между сравниваемыми объектами по таким качественным характеристикам здания, какдизайн, эргономика, экология, комфортность управления и т.п. В этом случае эксперты оценивают качественные характеристики в баллах по соответствующим шкалам и балльные оценки включаются в формулу для расчета А,.

Метод статистического моделирования цены заключается в том, что оцениваемый объект по ряду признаков относят к определенной совокупности однородных объектов, для которых цены известны, однако в этой совокупности нет точного аналога оцениваемого объекта. На основе информации об объектах, входящих в данную совокупность, с помощью методов теории статистики разрабатывают математическую модель зависимости цены от одного параметра или нескольких.

В зависимости от того, какая математическая модель служит основой, различают следующие разновидности данного метода:

О расчет по удельным ценовым показателям - исходит из предположения о наличии пропорциональной зависимости между стоимостью объекта и главными параметрами. Восстановительная стоимость рассчитывается по формуле:

где Дуд - удельный ценовой показатель - цена объекта, приходящаяся на единицу главного параметра; Р-значение главного параметра оцениваемого объекта; выбор главного параметра зависит от назначения материальных активов;

О расчет с помощью корреляционных моделей - исходит из предположения о наличии корреляционной связи между стоимостью объекта и его техническими и функциональными характеристиками. Восстановительная стоимость рассчитывается по формуле:

где Цр - расчетная цена объекта, определяемая по корреляционной модели;

О расчет с помощью экспертных оценок - определение средневзвешенного показателя в условных единицах (баллах), который характеризует сторону полезности объекта, не поддающуюся количественному измерению с помощью параметров. Речь идет о таких характеристиках активов, которые можно оценить только экспертно.

Г. Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества (в рублях) с помощью подхода по сравнимым продажам

Для анализа рыночной стоимости права пользования (арендной платы) нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 5, корп. 1, экспертом были выбраны аналогичные объекты, расположенные у станций метро «Проспект Мира» и «Сухаревская» *.

Г.1. Аренда коммерческой недвижимости у станции метро «Проспект Мира» (ЦАО)

Аренда офиса, 130 кв. м от 33 000руб./кв. м/год

Аренда офисов в бизнес-центре «Чайка Плаза 4» класса А в районе метро «Проспект Мира». Общая площадь здания 8 300 кв. м. Фасад из металлокерамики и стекла. Оптоволоконный интернет, собственная АТС. Центральное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция, центральное отопление, система пожаротушения, сигнализация. Круглосуточная охрана, система видеонаблюдения, контроль доступа. Подробнее +7 (495) ХХХ-ХХ-ХХ.

Аренда офиса, ? кв. м, от 21300руб./кв. м./год

Аренда офисов в бизнес-центре класса В в районе метро «Проспект Мира». Общая площадь здания 17 000 кв. м. Оптоволокно, цифровые линии связи, выделенный канал доступа в интернете. Сплит-системы. Круглосуточная охрана, система видеонаблюдения.

Подробнее + 7 (495) ХХХ-ХХ-ХХ

Аренда офиса, 16—78 кв. м, 21, 600руб,/кв. м/год

Сдаются офисы с отделкой на 5-м этаже административного здания.

Подробнее +7 (495) ХХХ-ХХ-ХХ. Лот: 292473.

Аренда офиса, 480 кв. м, 19 200руб./кв. м/год

Сдается офисный блок кабинетной планировки в бизнес-центре клас- [2]

са В, на первой линии домов. Подробнее +7 (495) ХХХ-ХХ-ХХ. Оставить заявку. Лот: 288647.

Аренда офиса, 44 кв. м, 24 000руб./кв. м/год

Предлагается помещение под офис на втором этаже административного здания, один кабинет, хороший ремонт, МГТС, интернет, кондиционер, охрана. Предоставляется юридический адрес.

Подробнее +7 (495) ХХХ-ХХ-ХХ. Оставить заявку. Лот: 293153. Аренда особняка, 3 600 кв. м, 23 200руб./кв. м/год Предлагается в аренду отдельно стоящее здание кабинетной планировки в непосредственной близости от станции метро «Проспект Мира». Цена аренды включает в себя базовую арендную ставку, НДС и стоимость эксплуатации. Коммунальные платежи оплачиваются отдельно по приборам учета. В здании есть столовая полного цикла, обслуживаемая владельцами здания, не влияющая на арендную ставку арендаторов.

Подробнее +7 (495) ХХХ-ХХ-ХХ Лот: 280142.

Аренда офиса, 175 кв. м, 24 000руб./кв. м/год

Аренда офисов в бизнес-центре класса А. Офисный блок площадью 175 кв. м кабинетной планировки, выполнен качественный ремонт, разводка телекоммуникаций (интернет и телефония к рабочим местам). Центральное отопление, центральная система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования (с помощью фанкойлов с терморегуляторами). Арендная ставка включает в себя НДС (18 %), все коммунальные и эксплуатационные платежи; отдельно оплачиваются услуги связи.

Подробнее +7 (495) ХХХ-ХХ-ХХ. Оставить заявку. Лот: 113111.

Аренда офиса, 320—417кв. м, 23 000руб./кв. м/год Предлагается в аренду очень хорошое помещение 320 кв. м в 5 мин от станции метро «Проспект Мира». Бизнес-центр класса Б+. Планировка кабинетная. Качественный ремонт. Парковка на огороженной территории по цене 4000 руб. в месяц. Подробнее +7 (495) ХХХ-ХХ-ХХ. Оставить заявку. Лот: 296201 (комиссия 50 %)

Аренда офиса, особняка, 163 кв. м, 26 000руб./кв. м/год Сдается представительский офис площадью 163,2 кв.м на 2-м этаже особняка. Респектабельный ремонт, мебель. Охрана, телефон (любое число номеров), интернет (несколько провайдеров), два санузла, потолки 4 м, охраняемая парковка одно машиноместо включено в стоимость аренды. Стоимость аренды включает НДС, коммунальные платежи. Подробнее +7 (495) ХХХ-ХХ-ХХ. Оставить заявку. Лот: 296106 (комиссия 50 %).

Аренда офиса, 185 кв. м, 23 000руб./кв. м/год

Офис на 1-м этаже офисного здания. Приточно-вытяжная вентиляция, кондиционирование, пожарная сигнализация. Коммуникации: телефония, интернет. Развитая инфраструктура, круглосуточная охрана. Мебель остается по желанию клиента. НДС не облагается. В стоимость аренды входит все, кроме оплаты электроэнергии, телефона, интернета (оплачиваются по отдельным счетам). Предоставляется парковочное место. Возможность круглосуточного доступа в помещение. Подробнее +7 (495) ХХХ-ЮС-ХХ. Оставить заявку. Лот: 296100 (комиссия 50 %).

Аренда офиса, 185 кв. м, 23 000руб,/кв. м/год.

Помещение на 1-м этаже офисного здания. Блок кабинетной планировки. Установлены системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования; телефония, интернет. Прямая аренда от собственника; отдельно оплачиваются услуги связи и электроэнергия. Подробнее +7 (495) ХХХ-ХХ-ХХ. Оставить заявку. Лот: 281539 (комиссия 100 %).

Аренда офиса, помещения свободного назначения, 260 кв. м,

19 200руб,/кв. м/год

Сдается помещение на 3-ем этаже в отдельно стоящем здании-особняке. Выполнен ремонт. Кабинетная планировка. Подробнее >+7 (495) ХХХ-ХХ-ХХ. Оставить заявку. Лот: 283562 (комиссия 50 %)

Аренда офиса, 40кв. м, 21 000руб./кв.м/год (комиссия 50 %) Предлагается в аренду помещение площадью 40 кв.м (2 кабинета), расположенное на 2-м этаже административного здания. В помещении выполнен качественный ремонт, разводка телекоммуникаций (интернет, телефония) к рабочим местам. Круглосуточная охрана. Паркинг для арендаторов. Подробнее +7 (495) ХХХ-ХХ-ХХ. Оставить заявку. Лот: 241807.

Среднерыночная арендная ставка 1 кв. м/год около станции метро «Проспект Мира» составляет 23177 руб.

Г.2. Аренда коммерческой недвижимости у станции м. «Сухаревская»

Составлено по материалам сайта «Рефорум». - ШИ.: http://msk.reforum.ru/comm/sdam/city/m_462_suharevskaya.html

Таблица Г.1. Годовая стоимость аренды

Тип объекта

Адрес

Площадь, кв. м

Цена аренды, руб.

Контакты

Офис

Пл. Большая Сухаревская

90

1 980 000

«Апекс

Недвижимость»

Офис

Пл. Большая Сухаревская

135

2 700000

«Апекс

Недвижимость»

Офис

Пл. Большая Сухаревская

155

2 945 000

«Мэтр Роше»

Офис

Пл. Большая Сухаревская

155

2 945 000

«Апекс

Недвижимость»

Офис

Пл. Большая Сухаревская

500

10 500 000

«Апекс

Недвижимость»

Офис

Большой Головин пер.

450

10 350 000

«Апекс

Недвижимость»

Офис

Большой

Сухаревский

пер.

270

8 464 500

Eurodoma.ru

Универсальное

помещение

Большой

Сухаревский

пер.

650

13 650 000

«Апекс

Недвижимость»

Универсальное

помещение

Большой

Сухаревский

пер.

1000

28 000 000

«Апекс

Недвижимость»

Офис

Большой

Сухаревский

пер.

1664

32 448 000

«Мэтр Роше»

Офис

ул. Гиляровского

70

1 680 000

«Апекс

Недвижимость»

Офис

ул. Гиляровского

185

4 625 000

«Апекс

Недвижимость»

Офис

Даев пер.

30

960 000

«Апекс

Недвижимость»

Г.З. Комментарии к табл. Г.1

ные стеклопакеты с алюминиевым профилем. Лифт вместимостью 6 человек (производство компании «KONE»). Завершены работы по монтажу фасадной системы здания. Депозит 3 месяца. Каникулы обсуждаются. Звонить в будни. Контактная информация: Eurodoma.ru Контактное лицо: 8 XXX ХХХ-ХХ-ХХ.

3. Аренда офиса - г. Москва, м. «Сухаревская», ул. Гиляровского, д. 6. Цена: 20 535 руб./м/год

Общая площадь: 275 м.

Контактная информация: «Кредит макс».

Контактное лицо: XXX

4. Аренда офиса - пл. Большая Сухаревская.

Цена: 10 500 000 руб. / год (21 000 руб. /кв. м).

Общая площадь: 500 кв. м.

Комментарий: Бизнес-центр класса А, блоки 500 и 600 кв. м. Планировка смешанная. Евроремонт. Презентабельно. Частично мебель. Подземный паркинг. Долгосрочная аренда. Без комиссии.

Контактная информация: «Апекс Недвижимость».

5. Аренда офиса - г. Москва, м. «Сухаревская», Последний пер., д. 11. Цена: 7 751 660 руб. / год (17 110 руб./кв. м).

Общая площадь: 453 м. Контактное лицо: XXX (+7-ХХХ ХХХ-ХХ-ХХ). Лот 8198.

Комментарий: Общая площадь здания бизнес-центра 7000 кв. м. Кабинетная планировка. Четыре лифта, включая один грузовой. Центральная система приточно-вьггяжной вентиляции; возможность локального изменения микроклимата, кондиционирование офисных помещений. Центральное отопление. Офисы оснащены фанкойлами. Автоматическая система оповещения и пожаротушения. Электроснабжение - бесперебойное; дополнительно генератор и UPS. Круглосуточная охрана, пропускная система, доступ 24 ч в сутки. Система видеонаблюдения, видеомониторинг территории, холлов, система контроля управления доступом. Наземная и подземная парковки. Число мест: 1 машиноместо на 100 кв. м арендуемой площади. Мини-кухня. Арендная ставка указана без НДС. Офис свободен с 01.07.2014.

Контактная информация: «БЕСТ-Недвижимость».

6. Аренда офиса - г. Москва, м. «Сухаревская», Последний пер.

Цена: 13 475 000 руб. / год (27 500 руб./кв. м).

Комментарий. Рядом со станциями метро «Сухаревская», «Трубная», «Цветной бульвар», 5 минут пешком. Бизнес-центр класса А. Офисное помещение 490 кв. м на 2-м этаже.

Готовность к въезду 1 июня 2013 г. Частично меблировано. Контактная информация: «Апекс Недвижимость».

  • 1
  • 7. Аренда офиса - г. Москва, м. «Сухаревская», Пушкарев пер.

Цена: 3 120 000 руб. / год (24 000 руб./м2).

Описание объекта:

Тип недвижимости - офис.

Общая площадь: 130 м2.

Комментарий. Жилой дом, отдельный вход, изолированный блок 130 кв. м, смешанная планировка. Евроремонт, МГТС, интернет. Прямая аренда. Без комиссии.

Контактная информация: «Апекс Недвижимость».

Среднерыночная арендная ставка 1 кв. м/год у станции метро «Сухаревская» составляет 23462 руб. Среднерыночная ставка 1 кв. м/год по двум линиям метро («Проспект Мира» и «Сухаревская») за исследуемый период (с 01.01.2011 по 31.01.2013) составляет (23 177 руб. + 23 462 руб.): 2 = 23 320.

Вследствие большого числа представленных для сравнения объектов, имеющих сходные характеристики по основным показателям, но относящихся к более высокой категории в классификации офисных помещений (принадлежащих к категориям А и В+) по сравнению с анализируемым (категория В), эксперт принял решение применять поправочные коэффициенты, снижающие рыночную стоимость оцениваемого объекта, что не противоречит п. 4 раздела IV ФСОЗ «Требования к отчету об оценке». Для получения среднего статистического значения рыночной стоимости права пользования (арендной платы) нежилыми помещениями общей площадью 325,4 кв. м, расположенными по адресу: г. Москва, Проспект Мира, дом 3333, корп. XX, эксперт использовал он-лайн калькулятор (http://www.c-a.ru/arenda.htm), который позволяет рассчитать как ставку аренды за 1 кв. м площади, так и стоимость аренды за все помещение с учетом его основных свойств не только на текущую, но и на прошедшую дату; ниже представлены данные для периода 2011-2012 гг.

Исходные данные

  • 1. Адрес - Проспект Мира.
  • 2. Общая площадь - 325,4 кв. м.
  • 3. Станция метро - «Сухаревская».
  • 4. Удаление от станции метро - 5 мин.
  • 5. Тип здания - жилое.
  • 6. Этаж - надземный.
  • 7. Класс В.
  • 8. Состояние отделки - нужен косметический ремонт.
  • 9. Период исследования - с января 2011 г. по апрель 2012 г. (табл. Г.2).

Таблица Г.2. Средние статистические значения арендной платы и ставки аренды

Дата

Арендная плата

Ставка аренды

руб./год $/год

руб./кв. м. /год $/кв. м./год

2012 г.

Январь

5 713 172

190 732

17519

587

Апрель

5 597 421

198 570

17 233

611

Июль

5 652 613

201 440

17 393

620

Сентябрь

6 250 659

205 856

19233

633

Декабрь

6 744 264

212 336

20 754

653

2013 г.

Январь

6 775 938

214 544

20 849

660

Февраль

6 521 359

216 752

20066

667

Март

6 134 938

207 876

18 777

640

Средняя статистическая арендная ставка 1 кв. м в год может составить: (17 579 руб. + 17 223 руб. + 17 393 руб. + 19 233 руб. + 20 754 руб. + + 20 849 руб. + 20 066 руб.+ 18 877 руб.): 8 = 18 999 руб. * 19 000 руб./год. Таким образом, рыночная стоимость аренды 1 кв. м в год оцениваемого помещения составит (23 320 руб. + 19 000 руб.): 2 = 21 160 руб.

Д. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости Д.1. Согласование результатов

С использованием трех подходов к оценке (затратного, сравнительного, доходного) получены результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки с учетом как количественного, так и качественного их значений. С этой целью эксперт применил метод анализа иерархий (МАИ), используя следующий алгоритм.

  • 1. Первый шаг МАИ заключается в структурировании проблемы, согласовании результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы, через промежуточные уровни, обычно выступающие критерием сравнения, к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.
  • 2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитываются значения приоритетов критериев. Элемент матрицы а,у представляет собой интенсивность элемента иерархии / относительно иерархии / Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9, причем 1 - равная важность, 3 - умеренное превосходство одного над другим, 5 - существенное превосходство, 7 - значительное превосходство,
  • 9 - очень сильное превосходство, 2, 4, 6, 8 - промежуточные значения. Если при сравнении элементов иерархии /,/получается а^= 5, то ау = '/5.
  • 3. Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив, между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.
  • 4. Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и дальнейшего суммирования по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент: А — возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца; Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ; В - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на его стоимость (размер, местоположение и т д.);
  • 5. Строится матрица согласования и рассчитываются значения критериев (табл. Д.1).

Таблица Д.1. Матрица согласования критериев

Критерий

А

Б

В

Г

Расчет

Вес

критерия

А

Б

В

Г

Сумма

6. Проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию (табл. Д.2).

Таблица Д.2. Оценка результатов по критерию А

Метод

Доходный

Затратный

Сравнительный

Расчет

Вес

критерия

Доходный

Затратный

Сравнительный

Сумма

7. После проведения оценки по каждому критерию А, Б, В, Г рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице (табл. Д.З).

Таблица Д.З. Матрица согласования результатов

Метод

А

Б

В

Г

Расчет

Вес критерия

Доходный

Затратный

Сравнительный

Хс

Сумма

8. Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:

где ДС, ЗС, СС— значения стоимости объекта недвижимости, полученные соответственно методом доходного подхода, методом затратного подхода, методом сравнительного подхода; Хд, Х3, Хс вес каждого подхода (из табл. Д.З).

Таблица Д.4. Итоговые значения рыночной стоимости

Подход

Сумма, руб.

Весовой

коэффициент

Итоговая стоимость, руб.

Затратный

-

0,0

-

Сравнительный

21160

1,0

21160

Доходный

-

0,0

-

Итого

1,0

21160

Использование трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласование полученных результатов дают стоимость оцениваемого объекта, которая будет представлена в отчете об оценке (табл. Д.4).

Таким образом, рыночная стоимость аренды 1 кв. м/год оцениваемого помещения составит: (23 320 руб. + 19 000 руб.): 2 = 21160 руб., соответственно рыночная стоимость права пользования (арендной платы) нежилыми помещениями общей площадью 325,4 кв. м, расположенными по адресу: г. Москва, Проспект Мира, дом 3333, корп. XX (этаж 1, помещение VIII, ком. 1-10, 10а, помещение X, ком.1-5, 5а, 6-15, помещение XII, ком. 1-5) в период с 01.01.2011 по 31.03.2012, составила: 21160 руб./кв. м/год х 325,4 кв. м = 6 885 464 руб./ год; 6 885 464 руб./ год: 12 мес. = 573 789 руб./ мес.

С 01.01.2011 по 31.03.2012 = 15 мес. х 573 789 руб./ мес. = = 8 606 835 руб. без НДС. С учетом НДС 18 % рыночная стоимость права пользования (арендной платы) нежилыми помещениями общей площадью 325,4 кв.м, расположенными по адресу: г. Москва, Проспект Мира, дом 3333, корп. XX (этаж 1, помещение VIII, ком. 1-10,10а, помещение X, ком. 1-5,5а, 6-15, помещение XII, ком. 1-5) в период с 01.01.2012 по

31.03.2012 составит: 8 606 835 руб. + 18 % = 10 156 065 руб.

Заключение и выводы

Вопрос. Какова рыночная стоимость права пользования (арендная плата) нежилыми помещениями общей площадью 325,4 кв. м, расположенными по адресу: г. Москва, Проспект Мира, дом 3333, корп. XX (этаж 1, помещение VIII, ком. 1—10, 10а, помещение X, ком.1-5, 5а, 6215, помещение XII, ком. 1-5) в период с 01.01.2011 по 31.03.2012?

Ответ-. Рыночная стоимость права пользования (арендная плата) нежилыми помещениями общей площадью 325,4 кв. м, расположенными по адресу: г. Москва, Проспект Мира, дом 3333, корп. XX (этаж 1, помещение VIII, ком. 1-10, 10а, помещение X, ком. 1-5, 5а, 6-15, помещение XII, ком. 1-5) в период с 01.01.2011 по 31.03.2012 составит: 21160 руб./кв. м/ год х 325,4 кв. м = 6 885 464 руб./ год; 6 885 464 руб./ год: : 12 мес. = 573 789 руб./ мес.

С 01.01.2011 по 31.03.2012 = 15 месяцев х 573 789 руб./ мес. = = 8 606 835 руб. без НДС. С учетом НДС рыночная стоимость права пользования (арендная плата) нежилыми помещениями общей площадью 325,4 кв. м, расположенными по адресу: г. Москва, Проспект Мира, дом 3333, корп. XX (этаж 1, помещение VIII, ком. 1-10,10а, помещение X, ком. 1-5, 5а, 6-15, помещение XII, ком. 1-5) в период с 01.01.2011 по

31.03.2012 составит: 8 606 835 рублей + 18 % = 10 156 065 руб.

Литература, использованная при составлении экспертного заключения

Информационной основой расчета стоимостных показателей послужили следующие источники:

Основы бизнеса на рынке недвижимости ; под ред. С.Н. Максимова. СПб. : Деан, 1997.

Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб.: Технобалт, 1995.247 с. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости ; пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1995. 480 с.

Харрисон Г. С. Оценка недвижимости: учеб, пособие; пер. с англ. М.: Мособ- лупрполиграфиздат, 1994. 231 с.

Ellwood L. W. Ellwood Tables for Real Estate Appaising and Finansing. 4th ed. Cambridge: Ma. Ballinger Publishing Co., 1996.

The Apprasial of Estate, 7th ed. Chicago II, 1978. Информационно-аналитическая база ООО «ЕККО»

Эксперт-оценщик_Л.И. Баранников

  • [1] По материалам сайта «АМАНТ Недвижимость». - ШИ: Ьир://мму.атат-геа-lity.ru
  • [2] По материалам сайта MAKLER.SU. — иЯ1_: http://www.makler.suДomш.asp?met-го іб=6
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >