Алгоритмы исследования объекта судебной оценочной экспертизы.

Первый шагв производстве всех видов судебных экспертиз состоит в поиске и подборке нормативно-методической базы. В качестве основной нормативно-методической базы для производства СОЭ необходимо использовать положения ФЗ об оценке (с изменениями на 08.03.2015) и федеральных стандартов оценки, не противоречащих положениям ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ (ред. от 25.11.2013), такие, как:

  • 0 общая информация, идентифицирующая объект оценки (ст. 11 ФЗ об оценке);
  • 0 дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости объекта оценки);
  • 0 цели и задачи проведения оценки, предполагаемое использование результатов оценки;
  • 0 ограничения и пределы применения полученного результата оценки (ст. 11 ФЗ об оценке);

О вид определяемой стоимости;

О если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете указываются критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки;

О порядковый номер отчета (ст. 11 ФЗ об оценке);

О соблюдение условия, в соответствии с которым с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев (п. 8 ФС01);

О основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

О описание объекта оценки;

О имущественные права на объект оценки;

О цель оценки;

О ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки;

О итоговая стоимость объекта оценки, выраженная в рублях (п. 27 ФС01);

О информация об обременениях, связанных с объектом оценки;

О сведения о количественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки;

О сведения о качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки;

О номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

О сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;

О стаж работы оценщика по оценочной специальности;

О перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (ст. 11 ФЗ об оценке);

О обоснование применения указанных в отчете стандартов оценочной деятельности (ст. 11 ФЗ об оценке);

О основные факты и выводы (п. 8а ФСОЗ);

О результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

О итоговая стоимость объекта оценки.

Вторым шагом СОЭ является изучение условий задачи оценки, т.е. информации об объекте оценки, его экономическом окружении и концепции оценки. При этом оценщик должен, помня о принципе существенности, концентрировать свое внимание на той информации, которая войдет в состав модели стоимости объекта оценки и будет существенно влиять на конечный результат. Анализ модели рекомендуется производить «сверху вниз», т.е. начиная с процесса согласования результатов и расчета итогового значения стоимости. Такой анализ помогает выявить существенные факторы и отбросить несущественные или малосущественные. Так, если один из подходов при согласовании имеет вес менее 10%, он может быть исключен из анализа. Анализ надо начинать с подхода (метода), который имеет максимальный вес. Модель (стоимости или оценки) — это функция (функционал), связывающая стоимость со значениями параметров (факторов стоимости), существенно влияющих на результат оценки:

В модель следует включать только важные (существенные) факторы, иначе она окажется недостаточно адекватной или избыточно сложной. Отметим, что число факторов стоимости всегда конечно. В практике оценки модель стоимости представляет собой не уравнение, а алгоритм, выполненный в среде электронных таблиц. Задачу оценки степени существенности фактора стоимости решает процедура анализа чувствительности, которая показывает, как изменяется результат оценки при изменении значений факторов стоимости в пределах разумного диапазона. Таким образом, второй этап экспертизы завершается формированием модели стоимости, реализованной в отчете об оценке, или ее близкого аналога.

Задача будет полностью решена, если построена адекватная модель объекта. Эксперт должен тщательно изучить и воспроизвести модель стоимости как совокупность подходов и методов, выбранных им как оценщиком. Обнаруженные логические или математические ошибки должны быть отмечены в экспертном заключении. При этом необходимо указать степень влияния этих ошибок на результат оценки, так как ошибки, не влияющие существенно на результат, не могут быть основанием для формулирования отрицательного экспертного заключения. Существенным предлагается считать влияние в диапазоне ± 20% стоимости. Этот диапазон получен как результат анализа ст. 40 Налогового кодекса РФ и принципа Парето, или правила 80/20.

Третьим шагом СОЭ является верификация алгоритма (модели) оценки путем воспроизведения расчетов оценщика. Для этого в модель стоимости подставляются параметры (свойства) объекта оценки и рассчитывается стоимость объекта:

Эксперт с помощью описанной модели определяет диапазон стоимости и проверяет, присутствует ли в этом диапазоне результат оценки. С целью верификации модели эксперт может производить ее упрощения, если они несущественно влияют на результат. Так, вместо дисконтирования денежного потока можно использовать модель постоянного потока, если изменения потока незначительны.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >