Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Согласование результатов, так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватность применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Чтобы определить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Когда результаты оценки нужны для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода.

Основываясь на трех подходах к оценке — затратном, сравнительном и доходном, получают результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки с учетом как количественного, так и качественного их значения. Для согласования результатов, полученных с использованием различных методов оценки, часто применяется метод анализа иерархий — математическая процедура для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. В данном методе элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратносимметричной матрицы. Элементом матрицы а (/,/) является интенсивность проявления элемента иерархии / относительно элемента иерархии у, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл: 1 — равная важность, 3 — умеренное превосходство одного над другим, 5 — существенное превосходство, 7 — значительное превосходство, 9 — очень сильное превосходство, 2,4, 6, 8 — промежуточные значения.

Приоритеты синтезируются начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты умножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне, и эти произведения суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

На рис. 2.1 представлена проблема согласования результатов в виде иерархии, где верхний уровень — цель — определение рыночной стоимости; промежуточные уровни — критерии согласования: А — возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца; Б — тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ; В — способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; Г — способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Рис 2.1

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >