Анализ современной практики участия государства и банков в решении социальных программ в направлении совершенствования ипотечного и потребительского кредитования, выдачи образовательных кредитов и других видов кредитов социальной значимости

Как известно, в любой экономике существует ряд проблем социального характера, для решения которых необходимо государственное регулирование или государственная поддержка. При этом решение ряда из них наиболее эффективным путем целесообразно не исключительно за счет бюджетных средств, а с привлечением ресурсов и с использованием технологий банковского сектора. В настоящее время уже накоплен некоторый опыт участия государства и банков в решении различных социальных проектов. В числе таких направлений следует назвать:

  • ? жилищное обеспечение;
  • ? развитие сельских территорий;
  • ? образование;
  • ? здравоохранение и др.

Основными инструментами, которые используются государством и банками для совместного решения различных социальных программ, являются:

  • ? субсидирование процентных ставок по банковским кредитам на определенные цели;
  • ? предоставление налоговых вычетов (например, при приобретении недвижимости или при уплате процентов по ипотечным кредитам);
  • ? использование жилищных сертификатов;
  • ? использование материнского капитала и др.

Известно, что в ряде случаев для решения значительных социальных задач государством создаются специализированные финансовые институты. В качестве примера можно назвать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Московское ипотечное агентство, цель создания которых состоит в содействии развитию ипотечного кредитования населения.

Ряд государственных программ социальной направленности реализуется через государственные банки или банки с государственным участием. Например, ОАО «Россельхозбанк», ОАО «Сбербанк», ОАО «ВТБ» принимают активное участие в различных программах кредитования в рамках государственного стимулирования развития сельских территорий.

В последние годы, как уже отмечалось, получило развитие частногосударственное партнерство, которое позволяет осуществлять инвестиционные проекты, направленные на социально-экономическое развитие Российской Федерации, обеспечивающие создание и развитие инфраструктуры, имеющие общегосударственное значение, а также проекты, способствующие инновационно-технологическому развитию экономики, обеспечивающие экономическую безопасность страны, и другие мероприятия. Для финансирования важных социально-экономических инвестиционных проектов, осуществляемых на основе частно-государственного партнерства, создан инвестиционный фонд.

Важным каналом решения банками социальных проблем является ипотечное кредитование, которое обладает высокими стимулирующими качествами и ярко выраженной социальной ориентацией.

Известно, что ипотечное кредитование позитивно влияет на развитие реального сектора экономики, ведет к оживлению производства в ряде отраслей промышленности. Жилищное ипотечное кредитование стимулирует рост строительства, вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, дорожного машиностроения, в деревообработке и других смежных отраслях. Стимулируется также развитие транспортной инфраструктуры. Жилищное кредитование позволяет решать и социальные задачи, содействуя улучшению жилищных условий населения.

Развитие системы ипотечного кредитования способствует также сдерживанию инфляционных процессов в экономике через стимулирование внутреннего накопления и отвлечение средств населения из текущего оборота.

В России в целом создана законодательная основа для функционирования системы ипотечного кредитования, в частности, указанные отношения регулируются ГК РФ, федеральными законами «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вопросы, связанные с регулированием земельных отношений, формированием земельных участков, их кадастровым учетом и оценкой, регулируются Земельным кодексом РФ, Федеральными законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О переводе земельных участков из одной категории в другую», «О землеустройстве», «О государственном земельном кадастре».

В последние годы был принят целый ряд законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. В октябре 2003 г. Государственной Думой был принят ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, который призван обеспечить правовое регулирование привлечения в сферу ипотечного кредитования дополнительных финансовых ресурсов через выпуск ипотечных ценных бумаг. В последующем в Закон были внесены поправки, касающиеся статуса ипотечного агента, а также требований к ипотечному покрытию и его реализации в случае банкротства эмитента облигаций с ипотечным покрытием.

Существенное значение для снижения рисков кредиторов и развития ипотеки имеют внесенные изменения в ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая была дополнена исключением, согласно которому возможен механизм принудительного исполнения судебных решений в части обращения взыскания на жилье, которое является предметом ипотеки.

Значительный шаг в снижении рисков кредитных организаций при ипотечном жилищном кредитовании сделан принятием Закона «О кредитных историях», целью которого является создание системы доступа к информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами.

Распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201 -р утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. В рамках настоящего документа определены целевые показатели, этапы и сроки реализации стратегии.

К 2030 году предусматривается решение основных проблем несбалансированности на рынке жилья, предполагается, что к этой дате 60% населения смогут приобрести жилье. При этом основным механизмом приобретения жилья в собственность станет ипотечный жилищный кредит.

Наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита предусматриваются: срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 2—3 п.п., первоначальный взнос не ниже 30% (в случае отсутствия ипотечного страхования) и аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью.

Относительно условий организации ипотечного кредитования интересен опыт швейцарских банков, предлагающих заемщикам при общем требовании участия собственными средствами в размере не менее 20% следующие основные типы ссуд:

  • ? кредиты по фиксированным процентным ставкам: срок и размер процентных платежей по таким кредитам устанавливается заранее. Срок составляет от года до десяти лет, наиболее распространенный срок — 4 года — 6 лет;
  • ? ссуды по плавающим процентным ставкам, привязанным к ставкам денежного рынка. Такие ссуды могут быть погашены в любое время при условии уведомления за шесть месяцев;
  • ? ссуды денежного рынка привязаны в части процентных платежей к ставке Libor, надбавка определяется кредитоспособностью заемщика. Будучи ориентированными на денежный рынок, процентные ставки могут быть очень волатильны, и в этих случаях для защиты от процентного риска заемщик может устанавливать верхний предел процентных ставок.

В настоящее время в России получили распространение различные ипотечные программы, что в значительной степени определяется особенностями подходов к решению жилищной проблемы в различных регионах России.

1. На федеральном уровне в основе ипотечной программы лежит американская модель ипотеки. Для реализации и развития программы было создано Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК), в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством. Агентством сформирована сеть региональных операторов, что обеспечивает внедрение этой системы ипотечного кредитования. С апреля 2003 г. АИЖК осуществляет эмиссию облигаций с целью финансирования ипотечных программ.

Взаимодействие между АИЖК и коммерческими банками, осуществляющими ипотечное кредитование, строится на договорной основе. Банки формируют пакеты ипотечных ссуд, предоставляемых на условиях, удовлетворяющих программе АИЖК, и в последующем уступают указанные ссуды Агентству.

  • 2. Программа банка «Московское ипотечное агентство» (МИА). Банк был создан в 2000 г. правительством Москвы с целью развития ипотечного кредитования в московском регионе. МИА была разработана собственная программа, которая предлагается банкам-пар- тнерам. С 2002 года банком выпускаются корпоративные облигации, привязанные к ипотечному покрытию.
  • 3. Большое количество российских банков также имеют собственные ипотечные программы. Необходимо отметить тенденцию появления и специализированных ипотечных банков. Финансирование ипотечных кредитов указанные банки осуществляют за счет собственного капитала, привлекаемых ресурсов, а также за счет уступки выданных кредитов АИЖК и МИА.
  • 4. Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа осуществляется и строительными организациями — застройщиками. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода.
  • 6. Большинство региональных ипотечных программ ориентированы на использование бюджетных ресурсов. Наиболее популярными схемами, получившими распространение в регионах, являются:
    • ? аренда жилья с последующим выкупом;
    • ? создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей жилья в рассрочку;
    • ? дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительное снижение процентной ставки;
    • ? самостоятельная организация ипотечными компаниями строительства жилья для потенциальных заемщиков.

Как показывает анализ, к числу факторов, сдерживающих развитие жилищного ипотечного кредитования, относится прежде всего недостаточность массового платежеспособного спроса на ипотечные кредиты, который зависит от уровня подтвержденных доходов граждан. Существенным образом сдерживают развитие ипотечного жилищного кредитования и высокие процентные ставки по кредитам. Как показывает практика, люди с низким и средним уровнем дохода не могут воспользоваться ипотечным кредитом для приобретения жилья в связи с высокими процентными ставками и значительным первоначальным взносом, несмотря на то что государство способствует решению проблемы (материнский капитал, жилищные сертификаты в качестве первоначального взноса).

Необходимо назвать и такие факторы, сдерживающие развитие ипотеки, как неразвитость рынка рефинансирования ипотечных ссуд, высокая трудоемкость организации ипотечного жилищного кредитования, информационная непрозрачность финансовых потоков и недоступность информации для всех профессиональных участников ипотечного рынка.

В этих условиях представляется, что перспективным направлением развития ипотеки может стать ипотечно-накопительная программа, к разработке которой приступили в отдельных регионах Российской Федерации. Так, в Республике Башкортостан был принят ряд документов и начата реализация пилотного проекта жилищных строительных сбережений: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 2011 г. №35, распоряжение правительства от 20 июня 2012 г. №779-р.

Основными целями данного проекта являются:

  • ? привлечение альтернативных источников финансирования жилищного строительства, увеличение доли негосударственных инвестиций в сферу строительства жилья экономического класса;
  • ? повышение доступности ипотечного жилищного кредитования для населения;
  • ? стимулирование мотивации граждан к долгосрочным сбережениям;
  • ? создание кредитных историй у основной массы населения;
  • ? расширение спроса на кредиты со стороны граждан с невысокими доходами, не имеющих доступа к банковской ипотеке или социальным программам;
  • ? повышение результативности жилищных субсидий, экономия бюджетных средств при более широком охвате граждан с невысокими доходами;
  • ? формирование нового сектора строительства жилья экономического класса, обеспеченного платежеспособным спросом.

Большое социальное значение имеет возможность рефинансирования ипотечных кредитов для граждан, попавших в затруднительное положение. В качестве позитивного опыта можно назвать программы рефинансирования, предлагаемые гражданам США.

Одна из программ (FHA Streamline) предлагается Министерством жилищного строительства и городского развития (U.S. Department of Housing and Urban Development), которая не требует обычной 20%-ной доли собственных средств в финансировании объекта недвижимости, а значит, подходит в случае падения цен на недвижимость. Однако программа предусматривает выполнение заемщиками ряда требований:

? ипотечный кредит должен быть застрахован FHA

я ссуда не должна быть просроченной;

  • ? должно предусматриваться снижение ежемесячных платежей для заемщика (или изменение типа процентной ставки);
  • ? не предполагается изъятие наличных средств.

Другая государственная программа — HARP — также предлагается заемщикам даже в случае обесценения их недвижимости, под которую был взят кредит. Программа осуществляется через ряд лицензированных кредиторов. Основные требования Программы:

? ссуда предоставлена или гарантирована крупнейшими ипотечными агентствами Freddie Mac или Fannie Мае',

я ссуда не имеет просроченных платежей в течение 12 месяцев.

После кризиса 2008—2009 гг. западные страны обратили пристальное внимание на проблему обеспечения социальной защиты граждан при проведении финансовых операций. В 2010 году в США было принято законодательство, направленное на кардинальное реформирование системы финансового регулирования, — закон Додда — Франка о реформировании Уолл-стрит и защите прав потребителей (Dodd — Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act).

Основная цель принятия закона — реструктуризация системы финансового регулирования, важным направлением явилось также усиленное внимание к защите прав потребителей. Вместо многочисленных органов, которые раньше регулировали вопросы зашиты потребителей, было создано Бюро финансовой защиты потребителей ( US Consumer Financial Protection Bureu CFPB). Это федеральное агентство полностью фокусируется на защите прав потребителей.

Основная цель создания Бюро — вернуть доверие на ипотечный рынок. Бюро уполномочено устанавливать критерии для ссуд, которые определяются как «квалифицированная ипотека».

Сегодня Бюро (CFPB) завершает формулировку правил, которые требуют от кредиторов получения и проверки информации для определения кредитоспособности заемщика. CFPB провело обширные исследования и представило правила, которые, как предполагается, смогут защитить и банки, и потребителей от рискованных практик, которые спровоцировали кризис.

  • 1. Предусмотрено, что как минимум кредитор должен учитывать семь стандартных пунктов андеррайтинга:
    • ? текущие доходы или активы;
    • ? текущий статус занятости заемщика;
    • ? кредитную историю;
    • ? ежемесячный платеж по ипотеке;
    • ? ежемесячные платежи по другим кредитам, связанным с имуществом;
    • ? другие долговые обязательства, а также
    • ? уровень показателя, характеризующего соотношение ежемесячного платежа по ипотеке к доходу.
  • 2. Заемщик должен иметь достаточно активов или доходов , чтобы выплатить ипотечный кредит.
  • 3. Настоящая стоимость ипотечного кредита не должна быть скрыта от заемщиков.
  • 4. Для потребителей, которым необходимо рефинансирование рискованного ипотечного кредита, андеррайтинг может быть проведен без применения новых правил.

Кредиторы будут считаться выполнившими требования новых правил, если условия ипотеки будут соответствовать следующим характеристикам:

  • ? отсутствие избыточных предварительных сборов и комиссий;
  • ? отсутствие токсичных характеристик кредита, таких как:
    • — погашение только процентов на протяжении длительного периода ссуды без уменьшения основного долга соответственно,
    • — «негативная амортизация ссуды», предусматривающая рост основного долга,
    • — длительность ссуды свыше 30 лет;
  • ? ограничение верхнего предела соотношения: платеж (доход) (как правило, не выше 43%);
  • ? отсутствие кредитов с увеличивающимися платежами в конце ссуды за исключением мелких кредитов в сельской местности.

Среди социально значимых проектов, безусловно, полезную работу совершают кредиты на образование.

В настоящее время очень многие банки предоставляют такие кредиты на коммерческих стандартных условиях: срок — до десяти лет, процентная ставка чаще всего составляет от 16 до 19% годовых.

Вместе с тем в России имеется опыт предоставления образовательных кредитов на льготных условиях. Так, 1 февраля 2008 г. началась реализация эксперимента по государственной поддержке предоставления образовательных кредитов студентам вузов, имеющих государственную аккредитацию. При этом предусматривалось, что кредит предоставляется при наличии поручительства. Максимальная процентная ставка по образовательному кредиту не могла превышать 10%. Заемщику предоставлялась отсрочка по погашению основного долга и выплате процентов на весь срок обучения в вузе. При этом государство гарантировало возмещение при невозврате в объеме 10% от размера выданных кредитов. С 1 сентября 2009 г. в соответствии с постановлением Правительства РФ проводится новый эксперимент по государственной поддержке образовательных кредитов. Срок, в течение которого будут заключаться договоры по новым условиям эксперимента, устанавливается по 31 декабря 2013 г. В течение всего срока обучения в вузе и трех месяцев после его окончания студент не выплачивает банку основной долг по кредиту; в течение первого и второго года пользования образовательным кредитом студент выплачивает только часть процентной ставки (40 и 60% соответственно). При этом срок, в течение которого возвращается кредит после завершения обучения в вузе, составляет десять лет. Кроме того, студенту не нужно предоставлять обеспечения по кредиту (залога или поручительства), а при досрочном погашении штрафные санкции не налагаются. Согласно правилам эксперимента, студенты вузов смогут получать кредиты на оплату обучения под поручительство государства, которое будет на 3/4 ставки рефинансирования ЦБ РФ субсидировать действующую процентную ставку кредитора. Максимальная процентная ставка по таким кредитам, заключаемым между банком и студентом, не может быть выше У4 ставки рефинансирования, увеличенной на 3%.

Перечень вузов определяется ежегодно на основании отбора, проводимого Минобрнауки России. В 2009—2010 годах в эксперименте принимало участие 56 аккредитованных высших учебных заведений (как государственных, так и негосударственных). В настоящее время основным банком — участником эксперимента выступает ОАО «Сбербанк России».

Условия данного эксперимента в части предоставления образовательного кредита являются достаточно льготными. Вместе в тем представляется целесообразным распространять столь существенные льготы только на лиц, которые по окончании обучения будут распределяться в значимые для экономики отрасли (здравоохранение, образование и т.д.).

Значимой тенденцией последних лет со стороны коммерческих банков стала четкая сегментация продуктов, предлагаемых целевым клиентам. Считается, что работа с целевой аудиторией повышает эффективность продаж. В качестве примера таких программ, имеющих социальную направленность, следует привести программы кредитования молодых семей, военнослужащих, молодых учителей и т.д. При этом наиболее распространены ипотечные продукты, но могут предлагаться кредиты и на иные цели.

Кредитный продукт «Молодая семья» сегодня предлагается многими банками. В качестве заемщика может выступать семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком (детьми), в которой родитель не достиг 35-летнего возраста). Максимальный срок по кредиту достигает 25—30 лет, минимальный размер первоначального взноса — от 10% и выше, соответственно максимальная сумма кредита достигает 90% от рыночной (оценочной) стоимости жилья. В качестве привлекательной характеристики такого кредита обычно выступает пониженная процентная ставка (до 1 п.п. из расчета годовых).

Кредит «Военная ипотека» предоставляется военнослужащим, являющимся участниками накопительно-ипотечной системы в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Этот Закон регулирует для военнослужащих возможность приобретения в собственность жилья с использованием ипотечного кредитования по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе. При этом на личный накопительный счет участника накопительно-ипотечной системы перечисляются денежные средства, которые могут быть использованы на приобретение жилых помещений в установленном порядке и на определенных законодательством условиях.

Данная схема предусматривает возможность кредитования без учета текущей платежеспособности заемщика, без требований обязательного страхования его жизни и здоровья.

Другим примером ипотечного продукта, предлагаемого на рынке, является кредит «Молодые учителя», разработанный АИЖК для молодых учителей в рамках постановления Правительства РФ от 29 декабря 2011 г. № 1177 «О порядке предоставления и распределения субсидий на возмещение затрат в связи с предоставлением учителям общеобразовательных учреждений ипотечного кредита». Ипотечный кредит имеют право получить учителя государственных и муниципальных школ в возрасте до 35 лет, имеющие право на субсидию для оплаты части первоначального взноса по ипотечному кредиту.

Для получения кредита в числе других документов молодой учитель должен подтвердить свое право на получение субсидии в виде сертификата участника программы. В рамках этой программы заемщик имеет возможность помимо оплаты первоначального взноса за счет субсидии учитывать иные социальные выплаты на этапе получения кредита (средства ФЦП «Жилище», региональные субсидии, средства материнского (семейного) капитала и пр.). Отдельно следует выделить программы поддержлси граждан, проживающих в сельской местности. Постановлением Правительства РФ от 15 июля 2013 г. № 598 утверждена Федеральная целевая программа «Устойчивое развитие сельских территорий на 2014—2017 годы и на период до 2020 года». Ее основными целями является комплексное решение экономических проблем на селе:

  • ? создание комфортных условий жизнедеятельности;
  • ? стимулирование инвестиционной активности в агропромышленном комплексе;
  • ? содействие созданию высокотехнологичных рабочих мест на селе;
  • ? активизация участия граждан, проживающих в сельской местности, в реализации общественно значимых проектов;
  • ? формирование позитивного отношения к сельской местности и сельскому образу жизни.

Основным механизмом использования средств федерального бюджета в рамках Программы является предоставление межбюджетных трансфертов в форме субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации по результатам отбора региональных целевых программ устойчивого развития сельских территорий.

В рамках Программы утвержден целый перечень мероприятий, включающих в том числе улучшение жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности, в том числе молодых семей и молодых специалистов, грантовую поддержку местных инициатив граждан и др.

Доходы большей части сельского населения не позволяют использовать систему ипотечного кредитования жилищного строительства. В этих условиях возможны только кредитные продукты, предусматривающие частичное субсидирование процентных ставок по кредитам.

Сегодня жителям сельских территорий предоставляются долгосрочные ссуды на строительство или приобретение жилья, капитальный ремонт жилых домов, газификацию или присоединение домов к сетям водопровода и канализации. Кроме того, гражданам, проживающим в сельской местности, предоставляются кредиты и на другие цели, в том числе и для проведения работ в личном подсобном хозяйстве. Кредиты, как правило, предоставляются на срок от двух до пяти лет в зависимости от цели кредитования, к которым может относиться как приобретение горюче-смазочных материалов, запасных частей и материалов, приобретение сельскохозяйственных животных, минеральных удобрений, так и ремонт, реконструкция и строительство животноводческих помещений и некоторые другие. Указанные кредиты сегодня предоставляются при условии субсидирования процентных ставок.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >