Доходный подход к оценке недвижимости
Собственник приобретает объект недвижимости в основном по трем причинам:
- — либо для непосредственного использования (например, жилье);
- — либо для получения доходов от данного объекта;
- — либо для повышения престижа.
Доходный подход применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой, единственной целью владения которой является получение дохода.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
- — качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- — риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Данный подход используется при определении:
- — инвестиционной стоимости, поскольку инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- — рыночной стоимости.
Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.
Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли. Под доходом обычно подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли — коэффициент или ставку капитализации.
Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
- — прямой капитализации доходов;
- — дисконтированных денежных потоков.
В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
