Доходный подход

В данном практическом примере при определении стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода был использован метод прямой капитализации (описание метода приведено в соответствующей главе учебника).

Первым шагом данного анализа является определение потенциального валового дохода. Для определения потенциального валового дохода необходимо установить рыночную арендную ставку на аналогичные объекты (табл. 8.10).

С этой целью был проанализирован рынок аренды аналогичных объектов и выбраны аналоги. Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за 1 кв. м в год, в которые далее вносятся поправки с тем, чтобы учесть их отличия от объекта оценки. Полученная таким образом арендная ставка умножается на площадь оцениваемого объекта.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам не обнаружили информацию по совершенным сделкам, поэтому расчет арендной ставки объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. В качестве сравнительной единицы принимается ставка аренды за 1 кв. м в год.

Расчет величины арендной ставки

Таблица 8.10

Характеристика

Аналог № 1

Аналог №2

Аналог № 3

Объект

оценки

Точная ссылка на источник информации

Недвижимость и цены № 46 (503) 12—18 ноября 2012 г., стр. 350

Недвижимость и цены № 45 (502) 5—11 ноября 2012 г., стр. 357

Недвижимость и цены № 46 (503) 12—18 ноября 2012 г., стр. 350

Арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС

6 857

9 000

6 500

Передаваемые права на объект

Аренда

Аренда

Аренда

Аренда

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС

6 857

9 000

6 500

Условия финансирования

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС

6 857

9 000

6 500

Условия аренды

Типичные

Типичные

Типичные

Типичные

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС

6 857

9 000

6 500

Дата предложения (дата оценки)

Ноябрь 2012 г.

Ноябрь 2012 г.

Ноябрь 2012 г.

1 января 2013 г.

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС

6 857

9 000

6 500

Снижение цены в процессе торгов

Цена предложения, возможен торг

Цена предложения, возможен торг

Цена предложения, возможен торг

Рыночная

стоимость

Корректировка

-9%

-9%

-9%

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС

6 240

8190

5 915

Характеристика

Аналог N° 1

Аналог Ns 2

Аналог Ns 3

Объект

оценки

Особенности местоположения

г. Москва, ул. Обручева, д. 21

г. Москва, ул. Подбельского,

Д.2

г. Москва, Щелковская

г. Москва, ЮЗАО

Корректировка

-2%

-8%

0%

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС

6115

7 535

5 915

Расположение на линии

1-я линия

1-я линия

1-я линия

1-я линия

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС

6115

7 535

5 915

Тип здания

Капитальное

ОСЗ

Капитальное ОСЗ

Капитальное ОСЗ

Капитальное

ОСЗ

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС

6115

7 535

5 915

Назначение зданий'

Для размещения автосалона с автосервисом

Для размещения автосалона с автосервисом

Для размещения автосалона с автосервисом

Для размещения автосалона

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС

6115

7 535

5 915

Физические характеристики:

Общая площадь помещений, кв. м

3 500,00

2 500,00

4 000,00

5 861,30

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС

6115

7 535

5 915

Состояние помещений**

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная арендная ставка, руб. за кв. м в год, с учетом НДС

6115

7 535

5 915

Характеристика

Аналог № 1

Аналог №2

Аналог № 3

Объект

оценки

Эксплуатационные расходы, коммунальные платежи

Не включены

Не включены

Не включены

Не включены

Корректировка

0

0

0

Скорректированная стоимость, руб. за кв. м, с учетом НДС

6115

7 535

5 915

Общая валовая корреляция

2%

8%

0%

Весовые коэффициенты

0,40

0,10

0,50

Взвешенные значения, руб.

2 446

754

2 958

Средневзвешенная ставка аренды, руб. за кв. м в год, с учетом НДС

6158

  • * В ходе телефонного разговора с представителями собственников объектов-аналогов было уточнено, что все здания пригодны для размещения автосалонов.
  • ** Данный факт был уточнен в ходе телефонного разговора с представителями собственников объектов-аналогов.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >