Доходный подход
В данном практическом примере при определении стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода был использован метод прямой капитализации (описание метода приведено в соответствующей главе учебника).
Первым шагом данного анализа является определение потенциального валового дохода. Для определения потенциального валового дохода необходимо установить рыночную арендную ставку на аналогичные объекты (табл. 8.10).
С этой целью был проанализирован рынок аренды аналогичных объектов и выбраны аналоги. Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за 1 кв. м в год, в которые далее вносятся поправки с тем, чтобы учесть их отличия от объекта оценки. Полученная таким образом арендная ставка умножается на площадь оцениваемого объекта.
В процессе сбора информации по сопоставимым объектам не обнаружили информацию по совершенным сделкам, поэтому расчет арендной ставки объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. В качестве сравнительной единицы принимается ставка аренды за 1 кв. м в год.
Расчет величины арендной ставки
Таблица 8.10
|
Характеристика |
Аналог № 1 |
Аналог №2 |
Аналог № 3 |
Объект оценки |
|
Точная ссылка на источник информации |
Недвижимость и цены № 46 (503) 12—18 ноября 2012 г., стр. 350 |
Недвижимость и цены № 45 (502) 5—11 ноября 2012 г., стр. 357 |
Недвижимость и цены № 46 (503) 12—18 ноября 2012 г., стр. 350 |
|
|
Арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС |
6 857 |
9 000 |
6 500 |
|
|
Передаваемые права на объект |
Аренда |
Аренда |
Аренда |
Аренда |
|
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
— |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС |
6 857 |
9 000 |
6 500 |
|
|
Условия финансирования |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
— |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС |
6 857 |
9 000 |
6 500 |
|
|
Условия аренды |
Типичные |
Типичные |
Типичные |
Типичные |
|
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
— |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС |
6 857 |
9 000 |
6 500 |
|
|
Дата предложения (дата оценки) |
Ноябрь 2012 г. |
Ноябрь 2012 г. |
Ноябрь 2012 г. |
1 января 2013 г. |
|
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
— |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС |
6 857 |
9 000 |
6 500 |
|
|
Снижение цены в процессе торгов |
Цена предложения, возможен торг |
Цена предложения, возможен торг |
Цена предложения, возможен торг |
Рыночная стоимость |
|
Корректировка |
-9% |
-9% |
-9% |
— |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС |
6 240 |
8190 |
5 915 |
|
Характеристика |
Аналог N° 1 |
Аналог Ns 2 |
Аналог Ns 3 |
Объект оценки |
|
Особенности местоположения |
г. Москва, ул. Обручева, д. 21 |
г. Москва, ул. Подбельского, Д.2 |
г. Москва, Щелковская |
г. Москва, ЮЗАО |
|
Корректировка |
-2% |
-8% |
0% |
— |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС |
6115 |
7 535 |
5 915 |
|
|
Расположение на линии |
1-я линия |
1-я линия |
1-я линия |
1-я линия |
|
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС |
6115 |
7 535 |
5 915 |
|
|
Тип здания |
Капитальное ОСЗ |
Капитальное ОСЗ |
Капитальное ОСЗ |
Капитальное ОСЗ |
|
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС |
6115 |
7 535 |
5 915 |
|
|
Назначение зданий' |
Для размещения автосалона с автосервисом |
Для размещения автосалона с автосервисом |
Для размещения автосалона с автосервисом |
Для размещения автосалона |
|
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
— |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС |
6115 |
7 535 |
5 915 |
|
|
Физические характеристики: |
||||
|
Общая площадь помещений, кв. м |
3 500,00 |
2 500,00 |
4 000,00 |
5 861,30 |
|
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
— |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год, с учетом НДС |
6115 |
7 535 |
5 915 |
|
|
Состояние помещений** |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
|
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб. за кв. м в год, с учетом НДС |
6115 |
7 535 |
5 915 |
|
|
Характеристика |
Аналог № 1 |
Аналог №2 |
Аналог № 3 |
Объект оценки |
|
Эксплуатационные расходы, коммунальные платежи |
Не включены |
Не включены |
Не включены |
Не включены |
|
Корректировка |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная стоимость, руб. за кв. м, с учетом НДС |
6115 |
7 535 |
5 915 |
|
|
Общая валовая корреляция |
2% |
8% |
0% |
|
|
Весовые коэффициенты |
0,40 |
0,10 |
0,50 |
|
|
Взвешенные значения, руб. |
2 446 |
754 |
2 958 |
|
|
Средневзвешенная ставка аренды, руб. за кв. м в год, с учетом НДС |
6158 |
- * В ходе телефонного разговора с представителями собственников объектов-аналогов было уточнено, что все здания пригодны для размещения автосалонов.
- ** Данный факт был уточнен в ходе телефонного разговора с представителями собственников объектов-аналогов.
