Технология оценки недвижимости в рамках затратного подхода

Оценка стоимости недвижимости — сложный и трудоемкий процесс, состоящий из следующих стадий:

• ? определение проблемы;
• ? предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;
• ? сбор и анализ данных;
• ? оценка земельного участка;
• ? применение трех подходов к оценке стоимости объектов недвижимости;
• ? согласование результатов, полученных с помощью различных подходов;
• ? подготовка отчета об оценке;
• ? доклад об оценке.

Определение проблемы

Данная стадия оценки состоит из следующих этапов:

• ? идентификация объекта оценки;
• ? выявление предмета оценки;
• ? определение даты оценки;
• ? формулирование цели (вид стоимости и объем имущественных прав) и функции оценки;
• ? ознакомление заказчика с ограничительными условиями и предположениями.

Идентификация объекта недвижимости. На этой стадии определяются объект недвижимости, его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, а также его фактические характеристики.

Выявление предмета оценки. Важнейшим моментом при осуществлении оценки объекта недвижимости является выявление предмета оценки, т.е. устанавливается, что подлежит оценке — весь комплекс имущественных прав на недвижимость или только некоторые имущественные права.

Определение даты оценки. Дата оценки — это момент времени, на который выполняется оценка. Стечением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года. Причем эти изменения даже в короткие временные промежутки могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата осмотра объекта недвижимости, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса, дата совершения сделки и другие случаи.

Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта устанавливается в результате сравнения продаж по сопоставимым сделкам. При использовании этих данных важно знать, на какую дату производилась оценка сопоставимых объектов.

Если оценка объекта недвижимости производится для судебного разбирательства, например, в связи с неплатежеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд. Как правило, дату оценки определяет оценщик по согласованию с заказчиком оценки.

Формулирование цели (вида стоимости и объем имущественных прав) и функции оценки. Формулирование цели оценки — очень важный этап, определяющий последующий выбор методики оценки недвижимой собственности. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и вследствие этого ошибочный результат в оценке объекта недвижимости.

Формулируя цель оценки, мы отвечаем на вопрос, что оценивается. Цель оценки определяет вид стоимости и имущественные права, которые требуется определить. Например, цель оценки — определить рыночную стоимость полных прав собственности на объект.

Функция оценки — это сфера ее последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости. Формулируя функцию оценки, мы отвечаем на вопрос, для чего необходима оценка (для налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т.д). В отчете по оценке всегда указывается, что данная оценка действительна лишь для функции (или функций) оценки, в других целях будет некорректной.

Ознакомление заказчика с ограничительными условиями и предположениями. На этой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями и предположениями, которые сопровождают процесс оценки стоимости объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются и согласовываются с заказчиком с целью зашиты интересов заказчика и оценщика. При необходимости некоторые из них следует отражать в отчете об оценке. Это делается для того, чтобы избежать в будущем конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом- оценщиком.

Ниже приводятся основные ограничительные условия и предположения в оценке стоимости объектов недвижимости.

• 1. При подготовке отчета об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.
• 2. Финансовые и технико-экономические характеристики эксплуатируемого объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчетности без проведения специальной аудиторской проверки ее достоверности и инвентаризации имущества.
• 3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.
• 4. Прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.
• 5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки и для функций, указанных в данном отчете.
• 6. Заказчик гарантирует, что любая информация, а также суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с функциями задания на оценку.
• 7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
• 8. Отчет об оценке должен рассматриваться как исследование, в котором оценщик соблюдал требования к оценке, предусмотренные Федеральными стандартами оценки.
• 9. Отчет об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения (мнение) оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества.
• 10. Эксперт-оценщик не дает никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства в рассматриваемых правилах и бухгалтерских документах.
• 11. Заказчик обеспечивает оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчеты и отчеты о результатах деятельности за последние 4 года, договоры с третьими лицами, документы, подтверждающие право собственности на имущество, и другие документы.

Оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.

При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, оценщик должен отразить это в своем отчете.

Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление оценщика с объектом недвижимости и возможность осуществления анкетирования администрации.