Расчет полной восстановительной стоимости или полной стоимости замещения объекта капитального строительства

После оценки земельного участка (как незастроенного) на следующем этапе определяется остаточная стоимость зданий и сооружений, если таковые имеются на данном участке земли. Для этой цели используют восстановительную стоимость или стоимость замещения объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) объекта недвижимости определяется как стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же материалов, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства объекта оценки эквивалентной полезности, но построенного из новых прогрессивных материалов и в соответствии с современными архитектурными стандартами, дизайном и планировкой.

Для определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости используются основных четыре метода: метод удельной стоимости, поэлементный метод, сметный и индексный методы.

Метод удельной стоимости — это метод оценки, при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета стоимости недвижимости единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта капитального строительства. Единицами измерения могут быть кв. м, куб. м, одно место гаража и пр. Если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками фирмы «Ко-Инвест» или других проектных институтов, которые выпускают удельные показатели стоимости строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы, а также другие укрупненные проектные нормативы стоимости объектов. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, который может всегда применяться оценщиками.

Метод удельной стоимости, применяющийся для определения восстановительной стоимости строения, сводится к следующему: определяется сметная стоимость квадратного или кубического метра строения в целом и затем делаются поправки на различия между исходной точкой и объектом оценки. Данный метод расчета напоминает метод укрупненного сметного расчета. Пример определения восстановительной стоимости методом удельной стоимости приведен в табл. 5.1.

Стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта капитального строительства обычно определяется на основе укрупненных сметных нормативов или справочников «Ко-Инвест», мнений экспертов, данных сводных смет архитектурных фирм.

Эта величина должна быть увеличена на сумму предпринимательского дохода. Предпринимательский доход является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою деятельность. Эта величина обычно составляет от 25 до 50% общей стоимости строительства в зависимости от масштаба проекта и степени риска его реализации.

Определение восстановительной стоимости объекта капитального строительства методом удельной стоимости

Таблица 5.1

Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта, получаем его полную восстановительную стоимость или полную стоимость замещения.