Расчет стоимости недвижимости с позиций затратного подхода

Технология реализации затратного подхода

Основными этапами процедуры оценки при использовании затратного подхода являются:

  • ? расчет рыночной стоимости приобретения земельного участка как свободного;
  • ? расчет полной восстановительной стоимости или полной стоимости замещения объекта капитального строительства;
  • ? определение величины износа оцениваемого объекта капитального строительства;
  • ? уменьшение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта капитального строительства на величины его износа и получение остаточной восстановительной стоимости или остаточной стоимости замещения здания;
  • ? добавление к рассчитанной реальной стоимости здания рыночной стоимости земельного участка.

Расчет рыночной стоимости земельного участка

Для оценки земельного участка как незастроенной земли необходимы сведения о продажах схожих участков, а также о предлагаемых на продажу участков на данный момент и конкурирующих на рынке недвижимости с оцениваемым объектом. Важная информация может быть получена в беседах с риелторами, работающими по этому виду недвижимости в интересующем районе. Собранные сведения анализируют, сопоставляют сравниваемые объекты с оцениваемым, выявляют различия и вносят необходимые поправочные коэффициенты, учитывающие эти различия между объектом оценки и участками с известными рыночными ценами. Наиболее часто корректировки осуществляют по следующим направлениям.

Изменение рыночных условий — часто результат действия инфляции, колебаний спроса и предложения и других факторов. Если участок продали несколько месяцев назад, то его рыночную цену нужно увеличить на индекс инфляции за этот период.

Местоположение. Поправки на местоположение необходимы, если характеристики местоположения сравнимых объектов значительно отличаются от оцениваемого участка. В этом случае учитываются: транспортная доступность, престижность района, экологическое состояние. Эти факторы могут как положительно, так и отрицательно отличать оцениваемый объект от сравниваемого и поэтому должны учитываться оценщиком при сравнении земельных участков.

Размер. При прочих равных условиях цена единицы площади больших участков ниже, чем маленьких, так как спрос выше на дешевые участки и участки меньшей площади.

Зонирование — правовой инструмент, позволяющий разделить территорию на районы и установить правила, определяющие характер и интенсивность использования земли в каждом выделенном районе. Например, районы могут быть зонированы под жилую застройку или для коммерческого использования. Правила зонирования ограничивают варианты использования недвижимой собственности (земельных участков), не допуская тем самым строительства определенных зданий и сооружений. Влияние правил зонирования на стоимость недвижимости может быть незначительным, если только в отчете об оценке специально не указано, что существующие требования зонирования не принимаются во внимание оценки. Отметим также, что нормативные акты по зонированию, как правило, ограничивают плотность застройки на различных земельных участках. На некоторых рынках это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности застройки, разрешенной нормами зонирования. Например, цена земельных участков может котироваться на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

Могут учитываться и другие факторы.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >