Технико-экономическое обоснование нового строительства
Предположим, что строительство нового офисного здания составляет 500 млн руб. Годовая прибыль, которая будет получена в результате функционирования данного офиса, равна 30 млн руб. Минимальный приемлемый коэффициент капитализации — 13%. Спрашивается, будет ли строительство нового офиса эффективно?
Ответ однозначный — нет, так как минимальная прибыль, которую должен приносить новый офис с данным коэффициентом капитализации, равна 65 млн руб. (500 х 0,13).
В данном случае определение стоимости нового строительства объекта затратным методом позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.
Реализация принципа лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Если имеется земельный участок стоимостью
5 млн руб. и рыночный коэффициент капитализации на земельном рынке равен 12%, то годовая прибыль, которую должен приносить земельный участок, составит 0,6 млн руб. (5 х 0,12).
Предположим, что двухквартирный жилой дом, построенный на этом участке, приносит лишь 0,5 млн руб. прибыли, т.е. это построенное здание не оправдывает не только затраты на земельный участок, но и затраты на строительство этого жилого дома. Однако десятиэтажный жилой дом, построенный на этом земельном участке, может принести, допустим, в 20 раз большую прибыль, т.е. 10 млн руб., что не только позволит покрыть затраты на строительство жилого дома (которые мы определяем затратным подходом), но и обеспечит требуемый от земли доход в 0,6 млн руб. Наоборот, стоэтажный дом из- за высокой стоимости строительства, высоких эксплуатационных издержек может не обеспечить достаточную прибыль, чтобы оправдать инвестиции.
Итак, лучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка стоимостью 5 млн руб. предполагает строительство жилого дома этажностью от одного до ста этажей.
Приведенный пример иллюстрирует принцип лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и показывает, как при этом помогает знание стоимости объекта недвижимости, полученной затратным путем. Сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, можно сделать вывод о лучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка.
Выбор профиля объекта недвижимости. Предположим, нам необходимо решить, модернизировать ли существующий офис, вложив в него 500 млн руб., или при тех же затратах перепрофилировать его в оптово-торговый центр. При этом ежегодный доход от офиса составляет 25 млн руб., а от оптово-торгового центра — 100 млн руб. Коэффициент капитализации на рынке 13%. Из этих данных следует, что перепрофилирование офиса в оптово-торговый центр — эффективное решение, так как первый проект дает 5% (25 : 500) ежегодной прибыли, что не удовлетворяет требованию рынка (13%), а второй проект приносит прибыль 20% (100 : 500), что удовлетворяет требованию рынка.
Согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных разными методами. Для получения более обоснованного и достоверного варианта стоимости объекта недвижимости необходимо выполнять расчеты различными методами, в том числе и методами, используемыми в затратном подходе.
Оценка зданий специального назначения. Оценка зданий специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.) производится в основном затратным методом, так как на региональном рынке недвижимости обычно трудно найти информацию об аналогичных проданных объектах. Полученные затратным подходом стоимости замещения или стоимости воспроизводства объектов в совокупности с оценкой эффективного возраста и оставшегося срока полезной жизни специального объекта позволяют сделать вывод относительно его стоимости.
Оценка объектов недвижимости на «пассивных» секторах рынка. В «пассивных» секторах рынка недвижимости (в российских условиях это рынок социальных объектов капитального строительства) оценка осуществляется также с использованием затратного подхода, поскольку рыночных данных о сделках купли-продажи таких объектов недостаточно.
Оценка в целях страхования. При оценке недвижимости в целях страхования риска предпочтение обычно отдается также затратному подходу, так как страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются часто исходя из затрат страхователя. Именно этот подход используется при расчете страховой суммы и страхового взноса, а также при определения порядка расчета и выплаты страхового возмещения при страховании объектов капитального строительства.
