Основные методические положения затратного подхода

Затратный подход, используемый для оценки разных объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности. Предполагается также, что совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что, проявляя должную благоразумность, инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек.

Сферы применения затратного подхода к оценке

Затратный подход применяется в настоящее время для целей налогообложения имущества физических лиц или ареста объекта недвижимости, когда необходимо выделить объекты налогообложения (здание и земельный участок) или выделить часть имущественного комплекса, на который будет наложен арест.

Величина полной стоимости замещения часто используется для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта. Опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключение составляют случаи, когда покупатель спешит и не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.

Затратный подход применяется также при:

• ? осуществлении технико-экономического обоснования нового
• ? строительства;
• ? выборе лучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;
• ? выборе профиля объекта недвижимости;
• ? итоговом согласовании стоимости объекта недвижимости;
• ? оценке зданий специального назначения;
• ? оценке объектов на «пассивных» секторах рынка;
• ? страховании.