Затратный подход к оценке недвижимости

В главе раскрывается сущность затратного подхода и техника его применения, приводятся примеры расчета стоимости недвижимости, включая земельные участки.

Общая характеристика затратного подхода

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых только последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и (или) посредника на стадии заключения сделки. К субъективным факторам относятся, например, темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операций с недвижимостью и т.д. В рамках настоящего издания эти факторы, относящиеся к области психологии, не рассматриваются, и главное внимание уделено объективным факторам и их влиянию на оценку объектов недвижимости.

Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими в конечном счете средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины и т.д.); уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. К макроэкономическим относятся и долгосрочные факторы: различия в динамике цен на товары (услуги) и условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса; темпы и масштабы формирования нового социального слоя «богатых людей», располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость и т.д.

В отдельную подгруппу могут быть выделены факторы, связанные с феноменом массового сознания: инфляционные ожидания, рекламные мифы и т.п. Влияние указанных факторов, определяющих общую ситуацию на рынке недвижимости, на общий уровень, структуру и динамику цен на недвижимость — предмет самостоятельного исследования и здесь не рассматривается.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи недвижимости и с правовым характером сделки («серая» — без налогов; «белая» — законная).

Влияние экономических факторов на стоимость объектов недвижимости целесообразно рассмотреть на примере регионального рынка квартир, активно функционирующего в Российской Федерации. Квартирный сектор, как и весь рынок недвижимости, подразделяется по типу сделок на рынок купли-продажи и рынок аренды, на которых действуют разные механизмы ценообразования. Мы рассмотрим только рынок купли-продажи.

На квартирном рынке, как и на других рынках, существуют цена предложения, по которой квартира выставляется на продажу; цена спроса — определяется по заявке на покупку квартиры; цена продажи — чистый доход продавца; цена покупки — ее платит покупатель. Существенная разница между ценой покупки и ценой продажи объясняется отчислениями государству и посредникам.

Каждая из перечисленных выше видов цен может рассматриваться как минимальная, максимальная или средняя. Наибольший интерес для анализа представляет средняя цена (как отражающая наиболее существенные черты рыночной ситуации), поскольку первые две имеют случайный характер.

Для краткосрочных периодов (до одного месяца) макроэкономические факторы можно считать условно-постоянными (они изменяются довольно медленно), а общую конъюнктуру рынка — фиксированной. Применительно к российским условиям исключение касается валютного курса рубля. Однако на цены недвижимости в долларах он непосредственно не влияет, а его влияние на рублевые цены учитывается, как правило, путем определения цены недвижимости в долларах с последующим ее пересчетом в рубли по биржевому курсу или курсу Центрального банка Российской Федерации на момент сделки. В этих случаях усредненная цена квартиры зависит от ее параметров (характеристик), набор которых может быть определен на основе анализа практики операций на квартирном рынке. Аналогичный подход целесообразно использовать для других типов объектов недвижимости, но нередко отсутствие развитого рынка последних затрудняет обоснованное формирование перечня факторов, влияющих на стоимость недвижимости на основе текущей практики.

Для того чтобы определить стоимость объектов недвижимости, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, а также о количественном влиянии отдельных факторов.

Основой оценки рыночной стоимости зданий (строений) является определение лучшего использования данного типа зданий для данного типа деятельности. Покупатель, скорее всего, хотел бы, чтобы новое здание было построено из первоклассных материалов, спроектировано со вкусом, отвечало бы последним технологическим требованиям и могло бы БЫТЬ изменено в соответствии с изменяющимися потребностями. Особое значение придается тому, чтобы здание находилось в месте, отвечающем лучшему его использованию. Перечисленные требования, конечно, очень высоки, и немногие здания могут полностью им соответствовать. Любое отклонение от идеального варианта уменьшает стоимость здания. И если небольшими недостатками можно пренебречь, то серьезные отклонения существенно сужают возможность выбора как для покупателя, так и для арендатора недвижимости.

Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену. Для этого он должен поставить себя на место владельца или потенциального владельца недвижимой собственности. Такой подход не исключает количественной оценки влияния каждого из этих факторов. Оценщику более свойственно рассматривать влияние всех факторов в совокупности и делать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

Ниже рассматриваются основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Местонахождение — наиболее важный фактор. Оценщик должен сопоставить размер участка с размером здания (строения) и установить, соответствует ли участок предъявляемым к нему требованиям. Расположение шикарных магазинов ограничено относительно малым пространством центральной части города, и различие в местоположении на несколько метров может привести к существенным различиям в цене. Лучшие офисные здания обычно также располагаются недалеко от станций метро. Определенная часть города или одна улица обычно имеет репутацию места, где протекает определенный вид деятельности, и является центром притяжения для однотипных видов деятельности. Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемого вида недвижимости.

Предприятиям необходимы хорошие подъездные пути, железные дороги или порт для доставки сырья и вывоза готовой продукции, а также близость мест сосредоточения рабочей силы, что позволяет располагать их в различных местах.

Архитектурно-конструктивные решения проекта. Конструкция здания имеет большое значение при оценке. Недвижимость (здание, сооружение) должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид, т.е. архитектурно-планировочные решения оказывают заметное влияние на стоимость здания. Это особенно важно в случае офисных помещений и при подборе здания для головного офиса компании, когда очень важен внешний вид объекта недвижимости.

Для индустриальных зданий часто важно наличие специальных перекрытий для размещения специфических производственных процессов. Кроме того, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости.

Планировочные решения проекта. Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей или других пользователей, так как они напрямую влияют на эффективность использования зданий для определенных целей. Оценщик должен сделать заключение, соответствует ли планировка здания тому виду деятельности, для которого оно предназначено.

Наличие коммунальных услуг. Наличие газа, воды и электричества, надежность и качество снабжения должны быть проверены при оценке. Если коммуникации не подключены, необходимо подсчитать расходы на их подключение.

Наличие оборудования, оцениваемого вместе со зданием. Оценка земли и здания обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий. Такое оборудование отличается от машин и оборудования, предназначенных для производственных и коммерческих целей и используемых для технологических процессов, размещенных в данном здании. Нет необходимости в отдельной оценке вспомогательного оборудования зданий, но оценщик должен учитывать его наличие в своем отчете, поскольку состояние вспомогательного оборудования и эффективность его работы влияют на стоимость зданий. Машины и оборудование, используемые в основном для промышленных и коммерческих целей бизнеса, должны оцениваться отдельно от здания.

Состояние здания. Текущее состояние здания является важным фактором. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако если требуется только косметический ремонт, например, покраска стен, данный факт будет отмечен при оценке, но существенно не повлияет на стоимость недвижимости.

Сейсмические факторы. Оценщик должен быть уверен в том, что сейсмоустойчивость конструкции позволит выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или что затраты для обеспечения сейсмозащиты будут не очень высоки. Данная область требует особой специализации. Поэтому оценщик должен указать в отчете об оценке, были ли проведены соответствующие исследования, если да, то кем. Это требование особенно актуально для сейсмических районов Российской Федерации.

Объем оцениваемых имущественных прав. Необходимо выделить два следующих момента.

• 1. Если покупатель приобретает недвижимость в собственность вместе с коммерческой компанией, то он захочет узнать доходы и убытки, преимущества и обязательства, которые он приобретает одновременно с покупкой предприятия или здания. В таком случае оценщик должен отдельно проверить активы компании и результаты ее коммерческой деятельности, используя для этого бухгалтерскую отчетность и другие документы. Оценка предприятия отличается от оценки недвижимости и не рассматривается в этой книге. Оценщик, желающий получить представление об оценке предприятия, может обратиться к специальным руководствам, например к учебнику: Оценка стоимости предприятия ; под ред. М.А. Эскиндарова и М.А. Федотовой. М.: КНОРУС, 2015.
• 2. Если объект приобретается не для бизнеса, а в собственность для получения права на существующий арендный доход, покупатель должен получить представление о финансовом состоянии компании-арендатора этого объекта и ее возможности платить арендную плату. Возможность арендатора платить арендную плату называется надежностью контракта. Надежность контракта выше, если арендаторами являются крупные компании, поскольку вновь образованные компании имеют ограниченные ресурсы. По этой причине финансовая состоятельность арендатора должна проверяться с особой тщательностью.

При аренде активов важно знать, на какой срок они приобретаются и какие права и обязательства могут возникнуть в соответствии с договором аренды. Любые договоры аренды и соглашения с предыдущими владельцами активов должны внимательно изучаться и все формулировки должны исключать возможность их двойного толкования. На этой стадии необходима помощь юриста.

Экологические факторы. Местонахождение объекта недвижимой собственности может накладывать определенные ограничения на его использование с точки зрения охраны окружающей среды. Эти ограничения могут вытекать из карты районирования, составленной местными властями, или предполагаемого загрязнения окружающей среды в процессе эксплуатации объекта.

В процессе подготовки к оценке активов учитывается влияние многих факторов окружающей среды.

В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению более детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования обнаружены различные виды загрязнений. Если проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды, выявлены или ожидаются в будущем, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнений не входит в компетенцию оценщика.

Отчеты по оценке объектов недвижимости должны составляться с учетом тщательного анализа рыночных данных особенно в тех случаях, когда можно устранить или учесть эффект загрязнения на стоимость недвижимой собственности. В тех случаях, когда в данной местности все оцениваемые объекты недвижимости одинаково подвержены влиянию факторов окружающей среды, целесообразно проводить дополнительный анализ.

Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды, устанавливается методами, которые используются для определения амортизации. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со «стоимостью лечения» зданий, страдающих устранимыми дефектами. Оценщики должны знать, что стоимость недвижимости на свободном рынке после восстановительных работ (за вычетом затрат на восстановление) может по многим причинам быть значительно выше или ниже простой математической разности.

При ликвидации экологического загрязнения оценщик принимает во внимание стоимость следующих видов работ:

• ? очистку поверхностных загрязнений;
• ? установку более эффективной системы контроля за загрязнениями;
• ? перепроектирование производственных мощностей;
• ? страховку на случай будущего ущерба.

Оценщик может прийти к следующим выводам:

• ? источник загрязнения или потенциальная опасность загрязнения могут быть успешно устранены с наименьшими затратами;
• ? загрязнение или потенциальная опасность не могут быть полностью устранены. По этой причине оцениваемый объект недвижимости не может использоваться для планируемых целей.

В тех случаях, когда можно устранить источник загрязнения или его влияние, при оценке учитываются следующие факторы:

• ? невозможность полной очистки;
• ? риск, связанный с возможным загрязнением окружающих земель;
• ? риск возобновления загрязнений;
• ? компенсация за беспокойство;
• ? риск изменения законодательства по охране окружающей среды и стандартов.

Факторы спроса и предложения. Проведению любой оценки всегда предшествует анализ спроса и предложения на определенный вид собственности на данном секторе рынка. Превышение спроса над предложением ведет к увеличению стоимости здания, и наоборот.