ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Становление рассмотренного выше отечественного механизма государственного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения во многом базировалось на зарубежном опыте. Однако далеко не все используемые в других странах механизмы такого регулирования реализованы в отечественном законодательстве либо они применяются частично. Это обусловлено различием традиций, несовместимостью между собой отдельных регуляторов, действующих в разных странах.

  • 1. В любых условиях важнейшей задачей было и остается сохранение сельскохозяйственных земель в сфере аграрного производства путем выделения специальных зон аграрного землепользования. Такой подход свойствен практике, сложившейся в большинстве стран. Так, во Франции распространено территориальное планирование земель, там выделяют земли сельскохозяйственного производства, урбанизированные зоны, земли, занятые лесами и заповедниками, зоны специальной деятельности. В США предусмотрено зонирование — сельскохозяйственные, урбанистические и экологические зоны в зависимости от зональной принадлежности регламентируются куплей- продажей и арендой земель. В Канаде выделяются так называемые зоны управления земельными ресурсами, на территории которых вводится особый режим использования, контроля и защиты земель с целью поддержания экологического баланса и качественного состояния земель (федеральный закон 1985 г. о территориальных землях). В Великобритании аналогичным по своей сути является планирование землепользования (например, акт по планированию городских и сельских территорий 1947 г., а для изменения вида использования сельскохозяйственных земель требуется специальное разрешение), в Бельгии — генеральный план национальной территории. В Австралии с 1994 г. применяется классификатор использования и управления землями. Во всех этих странах существенное изменение вида разрешенного использования земли не может быть осуществлено в частном порядке. В современной России необходимость сохранения целевого использования земельных участков стала одним из основных принципов Закона об обороте сельхозземель, а деление земель по целевому назначению на категории — принципом земельного законодательства .
  • 2. Во многих странах, даже где давно устоялся гражданский оборот земель, законодательно предусмотрены механизмы, позволяющие не допустить экономически необоснованные сделки путем наделения государственных и общественных организаций правом в преимущественном порядке выкупить выставленные на продажу земли. Так, в Германии таким правом наделено государство, выступающее в роли посредника между продавцом и «лучшим» покупателем. Во Франции для этого существует институт специализированных учреждений по развитию землепользования и сельскохозяйственных предприятий — SAFER. Для постсоветской России, когда на стадии легализации гражданского оборота земель сельскохозяйственного назначения неизбежны издержки роста и перекосы такого оборота, указанный правовой механизм весьма актуален. Поэтому Закон об обороте сель- хозземель предусматривает, что государство в лице субъектов РФ (а в случаях, установленных региональным законом, — органы местного самоуправления) обладает преимущественным правом покупки земельных участков.
  • 3. Опыт большинства экономически развитых стран свидетельствует о широко распространенной практике ограничения максимально допустимых размеров сельскохозяйственных земельных участков. Так, в Дании максимально возможной является площадь в 150 га, впрочем, приобретение большей земельной площади допускается лишь по специальному разрешению (для его получения надо доказать, что такое количество земли обусловлено спецификой производства). Действуют ограничения по максимально возможным площадям сельскохозяйственных земель также в Италии, Норвегии, Новой Зеландии и других странах. Такой регулятор имеется и в российском законодательстве, причем, учитывая разнообразие природных, экономических и иных факторов в регионах для каждого субъекта РФ это определяется его законодательством.
  • 4. На обеспечение рациональности землепользования направлено ограничение необоснованной излишней дробимости земельных участков, которая может привести к фрагментации участков, чересполосице, вклиниваниям, другим неудобств в использовании. Соответствующие нормы имеются в законодательстве Испании, Италии, Норвегии, Германии и других стран. В российском законодательстве, так же как и для максимально возможных размеров общей площади земель, это детально регламентируется законами субъектов РФ.
  • 5. В раде стран действуют ограничения для иностранных лиц на приобретение сельскохозяйственных земель. Так, в США это не допускается в отношении участков, находящихся в федеральной собственности, а в Италии запрещено приобретать в собственность приграничные земли. В современном российском законодательстве такой запрет распространен на все земельные участки сельскохозяйственного назначения (кроме используемых для личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями и сооружениями).
  • 6. Законодательство ряда стран (Германия, Испания, Норвегия, Франция) предусматривает возможность изъятия в публичную собственность (с выплатой компенсации) необрабатываемых и нерационально используемых сельскохозяйственных земель. В России аналогичные нормы о возможности принудительного изъятия в судебном порядке ненадлежаще используемых земельных участков предусмотрены сразу несколькими базовыми законами — ГК РФ, ЗК РФ и Законом об обороте сельхозземель.
  • 7. Одним из условий наличия «цивилизованного» гражданского оборота является обеспечение защиты прав арендаторов земельных участков с тем, чтобы они не чувствовали себя «временщиками» и проявляли более бережное отношение к земле. Поэтому в ряде стран, в частности в Бельгии и Дании, арендатору предоставлено право преимущественной покупки арендуемого земельного участка. В Законе об обороте сельхозземель это учтено: по истечении срока договора арендатор наделен возможностью приобрести его в собственность, а также преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок.
  • 8. Средством регулирования арендных отношений является также законодательное установление предельных размеров арендной платы за землю (Канада, Нидерланды, Германия, Франция). В законодательстве современной России это отражено частично — соответствующие ограничения распространяются только на передаваемые в аренду земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
  • 9. Правила недробимости и единонаследия земель фермерских хозяйств (собственность на землю одного лица) действуют в Германии, Франции, Швейцарии, Австрии и Норвегии. С формальной точки зрения в отечественном законодательстве это не применяется, поскольку в России реализована иная модель — имущество (включая земельный участок) принадлежит членам крестьянского (фермерского) хозяйства на праве совместной собственности (кроме того, с 2012 г. допускается также собственность такого хозяйства, как юридическое лицо). Вместе с тем по существу правило недробимости фермерских земель действует, поскольку при выходе из хозяйства одного из его членов земельный участок не подлежит разделу.
  • 10. В ряде стран (в частности, в Германии) законодательно установлено преимущественное право покупки сельскохозяйственных земель лицами, постоянно проживающими в данной местности и для которых сельскохозяйственная деятельность является основной («профессиональные фермеры»). При принятии Закона об обороте сельхозземель эта возможность обсуждалась, но не была реализована. Впрочем, при банкротстве крестьянского (фермерского) хозяйства преимущественным правом приобретения его имущества, в том числе земельного участка, обладают лица, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции и владеющие соседними участками.
  • 11. По антикоррупционным соображениям не нашел применения в современной России такой инструмент, как выдача специального разрешения от государственного или муниципального органа на совершение сделки купли-продажи (например, если предусмотренная договором цена явно не соответствует стоимости участка). Такая практика сложилась в ряде европейских государств (Австрия, Норвегия, Финляндия, Германия). В современной России ее альтернативой стало уже названное ранее преимущественное право покупки участка государством или муниципальным образованием, которое можно рассматривать как форму согласия на совершение сделки.
  • 12. В ряде стран (Норвегия, Швеция, Германия) установлены специфические требования к потенциальным приобретателям земельных участков — возрастные, квалификационные и иные. Так, в Норвегии учитываются профессиональная квалификация приобретателя в области ведения хозяйства; его согласие проживать на территории приобретаемого хозяйства, самому вести его. В Германии покупателем участка, используемого в сельском хозяйстве, может стать лишь то лицо, которое не менее 10 лет арендовало его. Современное отечественное законодательство таких требований не предусматривает.
  • 13. В Норвегии установлен запрет на отчуждение земельного участка в течение 10 лет после его приобретения. В современном российском законодательстве такого требования нет, однако подобный мораторий на перепродажу земельного участка, полученного от государства, действовал в России в 1992—1993 гг.

Конечно, некоторые из рассмотренных выше нормативных регуляторов, отсутствующие в действующем отечественном законодательстве, со временем также могут быть в той или иной мере задействованы. Но при этом следует учитывать, что за минувшие 15 лет (Закон об обороте сельхозземель принят в 2002 г.) механизм правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения вполне сложился. Поэтому в случае корректировки действующих регуляторов это следует делать осторожно и с учетом сохранения их комплексности.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >