СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Еще одним достаточно распространенным в современной России основанием возникновения у гражданина или юридического лица права на конкретный земельный участок является его приобретение у прежнего правообладателя путем заключения с ним сделки.

Земельно-правовые сделки — это волевые действия по поводу конкретных земельных участков (их частей), совершаемые субъектами земельных правоотношений и направленные на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей в отношении этих участков.

Возможности правообладателей земельных участков по совершению с ними сделок существенно различаются. Только собственники участков вправе по своему усмотрению совершать с ними любые юридические действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Общие требования при совершении сделок с земельными участками (их понятие, виды и форма сделок — устные, письменные, нотариально заверенные; оспоримость и ничтожность сделки, ее последствия и др.) регулируются гражданским законодательством (глава 9 ГК РФ). Это же относится к установлению специфических особенностей различных видов сделок (купля-продажа, ипотека, дарение, мена, аренда, рента, наследование и др. — ст. 454, 549, 550, 567—572, 1181, 1182 ГК РФ и др.). Также такие сделки регулируются другими специальными федеральными законами, которые тоже относятся к гражданскому законодательству (например, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»).

В то же время в земельном законодательстве содержится ряд весьма важных положений, посредством которых осуществляется дополнительное регулирование таких сделок.

Во-первых, это ограничения оборотоспособности земельных участков, которые установлены ст. 27 ЗК РФ.

К полностью изъятым из оборота ЗК РФ относит такие участки, на которых находятся:

  • • государственные природные заповедники и национальные парки;
  • • здания и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности войска, воинские формирования и органы;
  • • объекты организаций федеральной службы безопасности и органов государственной охраны, учреждений и органов федеральной службы исполнения наказаний;
  • • объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также такие, в связи с видами деятельности которых созданы закрытые административно- территориальные образования;
  • • воинские и гражданские захоронения;
  • • инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны государственной границы.

Перечисленные выше земельные участки не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами любых сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

С участками, ограниченными в обороте, допускается совершение лишь сделок, не предусматривающих их отчуждения (например, аренда), все они находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставляются в частную собственность. Это следующие земельные участки:

  • • в пределах особо охраняемых природных территорий;
  • • входящие в состав земель лесного фонда;
  • • на которых расположены такие водные объекты, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности, а также под гидротехническими сооружениями;
  • • занятые особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
  • • предоставленные для обеспечения нужд обороны, безопасности, оборонной промышленности и таможни;
  • • все территории закрытых административно-территориальных образований;
  • • предназначенные для объектов транспорта и космической инфраструктуры;
  • • предоставленные для производства ядовитых веществ и наркотических средств, а также загрязненные опасными отходами и веществами и иные подвергшиеся деградации земли;
  • • зарезервированные для государственных или муниципальных нужд;
  • • расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны таких водных объектов, которые используются для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Во-вторых, это ограничения по составу участников земельно-правовых сделок, которые выражаются в том, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности определенными земельными участками.

В-третьих, это дополнение условий и ограничений, установленных гражданским законодательством, которые затрагивают главным образом куплю-продажу, мену и аренду земельных участков.

Так, объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие кадастровый учет. Земельный кодекс РФ признает в качестве заведомо недействительных такие условия договора, которые наделяют продавца правом выкупить участок обратно по собственному желанию, а также ограничивают покупателя по дальнейшему распоряжению участком или ответственность продавца в случае предъявления прав на участок со стороны третьих лиц. При заключении договора продавец участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях этого участка и ограничениях его использования. Если такая информация окажется заведомо ложной, то покупатель вправе потребовать уменьшения цены или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Требование о предоставлении указанной информации обязательны также при сделках мены и аренды земельных участков. Причем обмен участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на участок, принадлежащий на праве собственности частному лицу, допускается только в исключительных случаях. Тогда как факт разных видов разрешенного использования обмениваемых участков не является препятствием для сделки. Если на земельных участках, являющихся предметом договора мены, расположены здания или сооружения, то они также должны быть предметом этого договора.

Предусмотренные земельным законодательством особенности заключения и перезаключения договора аренды земельного участка выражаются в первую очередь в том, что по общему правилу для сдачи арендованного участка в субаренду и даже передачи всех прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу арендатору не требуется согласия арендодателя. Кроме того, при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, срок договора не может превышать 49 лет, а по истечении срока предыдущего договора арендатор не обладает свойственным гражданскому законодательству преимущественным правом заключить договор на новый срок. Если же арендодатель является частным лицом либо в аренде находился земельный участок сельскохозяйственного назначения, то такое право у прежнего арендатора есть.

В-четвертых, непосредственно в земельном законодательстве урегулированы вопросы приватизации земельных участков, а также связанные с добровольным отказом от права на землю.

Для иных сделок (наследование, ипотека и др.) законодательством также предусмотрен рад особенностей, связанных со специфичностью земельных участков как объекта таких сделок. Например, не допускается ипотека участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части такого участка, площадь которой меньше минимального разрешенного размера. Однако указанные особенности предусмотрены ГК РФ или другими законами, относящимся к гражданскому законодательству.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >