Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности (кроме иностранных лиц). В настоящее время в государственной и муниципальной собственности находится 270,7 млн га, или 67,7% земель данной категории, в частной собственности — 129,3 млн га, из них в собственности граждан — 119,5 млн га (29,9% от площади данной категории), в собственности юридических лиц — 9,8 млн га (2,4%). Соответственно, указанные земли вовлечены в гражданский оборот. Но при этом в интересах общества законами (главным образом — Законом об обороте земель сельхозназначения) установлен ряд ограничений прав частных лиц при совершении сделок с землями данной категории и специальные правила оборота этих земель.

Как уже упоминалось, приватизация указанных земель произошла в начале 90-х гг. XX в., тогда же был принят ряд подзаконных актов, регламентирующих их оборот. Однако такие акты не обладали должной юридической силой (поскольку, согласно ч. 3 ст. 36 Конституции РФ, условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона). Необходимое правовое регулирование оборот земель сельскохозяйственного получил только после принятия в 2002 г.

Закона об обороте земель сельхозназначения, который был призван решить две основные задачи:

  • 1) покончить с правовой неопределенностью в аграрно-земельной сфере, возникшей в 90-е г. XX в., привести статус земельных долей в соответствие с общими правилами ГК РФ о долевой собственности;
  • 2) создать условия для развития в АПК рыночных земельных отношений, не потеряв при этом контроль за данной сферой со стороны государства.

Правила оборота земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренные данным законом, условно можно подразделить на три группы:

  • 1) общие правила оборота, распространяющиеся на все земельные участки сельскохозяйственного назначения. Они не распространяются только на участки, предоставленные гражданам для ИЖС, гаражного строительства, ведения ЛПХ и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот таких участков регулируется на общих основаниях нормами ЗК РФ и ГК РФ;
  • 2) правила оборота земельных участков, находящихся в общей долевой собственности (в случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять);
  • 3) особые правила совершения сделок с земельными долями.

При этом в качестве общих принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения определены:

  • 1) сохранение целевого использования земельных участков;
  • 2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
  • 3) преимущественное право субъекта РФ (или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, — муниципального образования) на покупку земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
  • 4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена КФХ на покупку земельной доли при ее возмездном отчуждении;
  • 5) установление особенностей предоставления земельных участков иностранным лицам (они могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды).

Также законом установлены некоторые ограничения приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, земельные участки, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами, не подлежат приватизации. Кроме того, законом субъекта РФ может быть установлен (отложен) момент начала приватизации земельных участков, расположенных на территории этого субъекта РФ.

Принцип об установлении максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, реализован следующим образом. Законом субъекта РФ устанавливается максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Причем такой размер должен быть не менее чем 10% от общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории (ст. 4 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Следует отметить, что в изначальной редакции Закона об обороте земель сельхозназначения данная норма была установлена только для физических лиц и лишь с 2005 г. ее действие было распространено также и на юридических лиц. В 2002—2005 гг. указанная норма носила скорее не экономический, а социальный характер и имела целью недопущение появления класса латифундистов.

Однако по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица вполне могут оказаться земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или земельная доля такого размера, что это повлечет за собой нарушение требования об установленном максимальном размере общей площади (например, в результате наследования). В этом случае такие земельный участок (его часть) или доля должны быть отчуждены их собственником добровольно в течение года со дня возникновения права собственности на них. Если же собственник не произведет отчуждение в указанный срок, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, извещает об этом орган государственной власти субъекта РФ. Тот в свою очередь обязан обратиться (в течение месяца) в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или земельной доли на торгах.

При отсутствии лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или земельную долю, приобрести их должен субъект РФ (либо в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование) по сложившейся в данной местности рыночной стоимости. В этом случае бывший собственник имеет преимущественное право на заключение договора аренды такого земельного участка (в том числе выделенного в счет земельной доли). Аналогичная процедура (отчуждение в течение года, в том числе через торги по решению суда) установлена для земельных участков и земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, оказавшихся в собственности иностранных лиц.

Что касается минимального размера вновь образуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, то так же как максимальный размер общей площади, он устанавливается законами субъектов РФ.

С земельными участками сельскохозяйственного назначения могут быть совершены такие же сделки (купля-продажа, передача в дар, мена, аренда и др.), что и в отношении земельных участков иного целевого назначения, но с учетом ряда особенностей. Так, особенность купли-продажи земельных участков, относящихся к данной категории земель, в том, что при продаже участка субъект РФ (или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование) имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Если сделка по продаже земельного участка совершена с нарушением преимущественного права покупки, то она ничтожна.

В связи с этим продавец земельного участка обязан в письменной форме известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления) о намерении продать земельный участок. При этом указываются: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Если субъект РФ (или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование) откажется от покупки либо в течение тридцати дней со дня поступления извещения не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок, то продавец вправе продать земельный участок третьему лицу. Продажа возможна в течение года и по пене, не ниже указанной в извещении. Если покупателя на изначально указанную цену нет и ее требуется снизить либо меняются другие существенные условия договора, то продавец направляет новое извещение.

Особенностью аренды земельного участка данной категории является ограничение максимально возможного срока договора аренды — 49 лет. Минимальный же срок аренды земельного участка устанавливается законами субъектов РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду. При этом каких-либо ограничений по площади арендуемых земель не установлено — площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается. В связи с этим уместно отметить, что монополистические последствия собственности и долгосрочной аренды имеют много общего, поэтому некоторые ограничения по максимальному размеру арендуемых земель, вероятно, также целесообразны, однако эта мера не рассматривалась и не рассматривается.

Закон об обороте земель сельхозназначения содержит нормы о возможности передачи (в соответствии с договором) арендуемого земельного участка в собственность арендатора по истечении срока аренды (или до его истечения — при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены). Также предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок. Эти положения в полной мере соответствуют общим правилам гражданского законодательства об аренде[1]. Но при этом для земельных участков сельскохозяйственного назначения установлены дополнительные требования:

  • 1) о преимущественном праве покупки участка субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (рассмотренные выше);
  • 2) порядке предоставления таких участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду (при наличии двух и более заявлений) гражданам и юридическим лицам осуществляется на торгах. Без проведения торгов допускается передача в аренду земельных участков в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ (см. параграф 3.3. «Предоставление и изъятие земельных участков»), при соблюдении следующих условий:

  • 1) имеется только одно заявление о передаче их в аренду;
  • 2) сообщение о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков предварительно и заблаговременно опубликовано в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации;
  • 3) в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Соблюдение указанных условий не требуется при передаче в аренду земельных участков религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам малочисленных народов для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота.

При этом законами субъектов РФ могут предусматриваться случаи бесплатной передачи земли в собственность (приватизация) или аренду, а именно передача:

  • 1) гражданам на праве общей собственности сельскохозяйственных угодий, ранее предоставленных сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования;
  • 2) в собственность религиозным организациям земельных участков, ранее предоставленных им на праве постоянного (бессрочного) пользования;
  • 3) в собственность сельскохозяйственным организациям и гражданам, осуществляющим деятельность по ведению КФХ, земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения у указанных организаций и граждан;
  • 4) земельных участков, находящихся в фонде перераспределения земель.

По истечении трех лет с момента заключения договора аренды земельного участка при условии его надлежащего использования такой земельный участок может быть приобретен его арендатором (гражданином или юридическим лицом) в собственность по сложившейся в данной местности рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ. Однако это правило не распространяется на участки, предоставленные в порядке, установленном ст. 34 3К РФ, религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам малочисленных народов для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота.

Выкуп таких арендуемых земельных участков в собственность не допускается.

Земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения у сельскохозяйственных организаций и граждан, осуществляющих деятельность по ведению КФХ, могут быть приобретены ими в собственность. При этом цена устанавливается законом субъекта РФ в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

По ряду принципиальных положений закон об обороте земель сельхозназначения носит рамочный характер, предусматривая конкретизацию его положений в законах субъектов РФ в части установления:

  • 1) региональных особенностей проведения приватизации земли (момент начала приватизации земельных участков, расположенных на территории этого субъекта, и установление случаев бесплатной приватизации);
  • 2) минимальных размеров вновь образуемых земельных участков и максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
  • 3) соотношения региональных и муниципальных полномочий при реализации преимущественного права покупки земельного участка и при приобретении подлежащих обязательному отчуждению земельного участка или земельной доли (при отсутствии лица, изъявившего желание приобрести их);
  • 4) минимального срока аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду;
  • 5) цены, по которой гражданином или юридическим лицом может быть приобретен в собственность земельный участок, находящийся у них на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения;
  • 6) порядка определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы.

Вместе с тем, наделяя субъекты РФ правом дополнительного регулирования вопросов оборота земель сельскохозяйственного назначения, федеральный законодатель определил, что законы субъектов РФ принимаются в соответствии с Конституцией РФ, ЗК РФ, ГК РФ, законом об обороте земель сельхозназначения и другими федеральными законами. Принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

  • [1] ГКРФ. Ст. 621,624.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >