РЕФОРМИРОВАНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: НОВЫЕ СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ЗАСТРОЙЩИКА

Тихомирова Анна Владимировна,

студент бакалавриата Юридического факультета, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации

Научный руководитель: Якимова Екатерина Сергеевна, старший преподаватель, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации

Аннотация: в данной статье рассмотрены последние нововведения в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», связанные с появлением такого способа обеспечения исполнения обязательств застройщика, как использование счета эскроу. Раскрыт механизм применения такого счета, его преимущества, а также возможные трудности, связанные с его применением.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, счет эскроу, способы обеспечения исполнения обязательств застройщика, нововведения в сфере долевого строительства, договор счета эскроу.

REFORMING THE CONTRACT FOR PARTICIPATION IN SHARE CONSTRUCTION: NEW WAYS OF PROVIDING THE OBLIGATIONS OF THE DEVELOPERS

Annotation: this article considers the latest innovations to the Federal Law No. 214-FZ of 30.12.2004 «On participation in the shared construction of apartment buildings and other real estate objects and on the introduction of amendments to certain legislative acts of the Russian Federation» related to the emergence of such way of ensuring implementation Obligations of the developer, such as using an escrow account. The mechanism of application of such account, its advantages, as well as possible difficulties associated with its application are disclosed.

Keywords: contract of participation in shared construction, escrow account, ways to ensure fulfillment of the developer's obligations, innovations in the field of shared construction, escrow account agreement.

Наличие собственного жилья всегда являлось и является одним из важнейших условий полноценной жизни человека. Конституция РФ также определяет право на жилище как одно из основных и неотъемлемых прав граждан РФ [1]. Отсюда вопрос о приобретении жилых помещений всегда является актуальным для общества. На сегодняшний день одним из самых популярных и доступных способов приобретения жилья в собственность является участие в долевом строительстве многоквартирного дома посредством заключения специального договора.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон, Закон о долевом строительстве) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства [2].

Одним из основных и важнейших направлений регулирования Закона о долевом строительстве является защита прав и интересов участников долевого строительства. Так, в Законе предусмотрены различные способы обеспечения исполнения обязательств застройщика, к которым в соответствии со ст. 12, относятся залог, поручительство и страхование гражданской ответственности застройщика. Однако на сегодняшний день постоянно происходит реформирование отношений, возникающих в сфере долевого строительства, чтобы сделать данный институт как можно более привлекательным и надежным для участников долевого строительства. Поэтому способы обеспечения исполнения обязательств, предусмотренные ст. 12 Закона, не являются исчерпывающими. Так, Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ в Закон о долевом строительстве была введена ст. 15.4 и 15.6, которыми устанавливается порядок размещения средств участников долевого строительства на счетах эскроу, а также порядок открытия, ведения и закрытия таких счетов. Положения данных статей подлежат применению лишь с 1 июля 2017 года. Появление таких статей говорит о развитии такого направления, как защита прав и интересов участников долевого строительства, поскольку счет эскроу является еще одним способом обеспечения обязательств застройщика.

Согласно ст. 15.4 Закона счет эскроу применяется тогда, когда банк предоставляет застройщику целевой кредит на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В таком случае кредитным договором может быть предусмотрено условие об установлении во всех договорах участия в долевом строительстве данных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости обязанности участников долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в таком банке [2].

«По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром» [3]. В отношениях по долевому строительству банк выступает эскроу- агентом, участник долевого строительства- депонентом, а застройщик - бенефициаром.

Статьей 15.4 Закона о долевом строительстве устанавливается, что договором участия в долевом строительстве, в котором прописана обязанность внесения денежных средств на счет эскроу, должны быть предусмотрены условия, определенные для договора условного депонирования денежных средств:

  • 1) обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора в сроки и размере, которые установлены договором (депонируемая сумма), на открытый в банке специальный счет эскроу и сведения о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона);
  • 2) депонируемая сумма, равная цене договора;
  • 3) срок условного депонирования денежных средств, равный сроку передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, увеличенному на шесть и более месяцев по соглашению сторон договора;
  • 4) основания перечисления застройщику депонированной суммы и указанный им счет, на который должна быть перечислена эта сумма;
  • 5) основания прекращения условного депонирования денежных средств (истечение срока условного депонирования, перечисление депонированной суммы, расторжение договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон или в судебном порядке, односторонний отказ одной из сторон от исполнения договора) [2].

Согласно ст. 15.5 Закона о долевом строительстве, счет эскроу открывается банком, заключившим с застройщиком кредитный договор, для учета и блокирования денежных средств, которые банк получил от участника долевого строительства-владельца счета в качестве уплаты цены договора участия в долевом строительстве. Такой счет открывается в целях передачи эскроу-агентом таких средств указанному застройщику на основании подписанного сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства или на основании одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Счет эскроу открывается на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительства на срок условного депонирования денежных средств, который в обязательном порядке должен быть отражен в таком договоре. На денежные средства на счете эскроу начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу и определенном кредитным договором. Вознаграждение банк по счету эскроу не получает [2].

Введение счета эскроу в отношения по участию в долевом строительстве имеет важное значение, так как это позволяет сторонам договора чувствовать определенную уверенность, что заключенная между ними сделка состоится, и каждая из них получит, что ей причитается.

Однако существует ряд причин, по которым применение такого инструмента, как счет эскроу, может быть затруднительным. Так, применение счета эскроу в отношениях долевого строительства регулируется лишь нововведенными положениями Закона о долевом строительстве, а так же положениями части второй ГК РФ. Однако счет эскроу выступает и как способ обеспечения исполнения обязательств застройщика, отсюда он должен регламентироваться и главой 23 ГК РФ для наиболее полного понимания его правовой природы. Таким образом, слабое законодательное регулирование счета эскроу является первой преградой его применения. Еще одной причиной можно считать малоизвестность данного счета. Данная причина непосредственного связана с первой. Так, в силу неполного понимания правовой природы такого счета, банки и клиенты не до конца понимают порядок и плюсы его применения, какие проблемы могут возникнуть в результате его использования и как их разрешить [4]. В связи с этим существует необходимость раскрытия в большей степени применение счета эскроу на законодательном уровне.

Однако, несмотря на обнаруженные недостатки, использование счета эскроу как в любых гражданско-правовых отношениях, так и в отношениях по долевому строительству, имеет свои положительные стороны.

Важным преимуществом является то, что распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу ограничено. В соответствии со ст. 860.8 ГК РФ, если договором не установлено иное, то ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете, а зачисление депонентом на счет иных денежных средств, кроме депонируемой суммы, невозможно. При этом банк обязан выдать бенефициару причитающуюся ему сумму денег только при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу, а если такие обстоятельства так и не произойдут, то он обязан перечислить ее на указанный им счет [3].

Таким образом, конструкция данного договора гарантирует, что застройщик получит причитающиеся денежные средства после исполнения обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику, а депоненту, в свою очередь, - что уплаченные им денежные средства будут переданы застройщику только в случае исполнения последним своей обязанности по передаче объекта долевого строительства. Если застройщик не исполнит своего обязательства, и передача объекта не состоится, то денежные средства останутся у депонента, т.е. у участника долевого строительства. Получается, каждой из сторон договора участия в долевом строительстве гарантируется, что она получит то, на что она рассчитывала.

На наш взгляд, применение счета эскроу в отношениях, связанных с участием в долевом строительстве многоквартирных домов, с теоретической точки зрения будет играть положительную роль. Такой способ обеспечения исполнения обязательств будет в большей степени защищать права участников долевого строительства, так как последние смогут вернуть уплаченные ими денежные средства автоматически в случае неисполнения застройщиком своей обязанности по передаче объекта долевого строительства. Однако с практической стороны могут возникнуть определенные трудности, в первую очередь связанные с повышением стоимости для застройщика за счет внесения банку платы по договору счета эскроу, что, безусловно, повлечет удорожание строящегося объекта. Более того, в самой конструкции договора счета эскроу есть определенные недостатки, которые не в полной мере могут позволить достичь того положительного эффекта, на который рассчитывал законодатель.

Использованные источники:

  • 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ, № 31, ст. 4398, 04.08.2014.
  • 2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета, № 292, 31.12.2004.
  • 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета № 238-239, 08.12.1194.
  • 4. Дубнова Д.К. «Договор счета эскроу: перспективы совершенствования правового регулирования» // Законность в современном обществе )сборник статей международной научно-практической конференции), Уфа, 2016, с. 41-43.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >