ЭСКРОУ-СЧЕТА КАК НОВЫЙ СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Яцук Наталья Петровна

студент бакалавриата Юридического факультета, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации

Научный руководитель: Якимова Екатерина Сергеевна, старший преподаватель, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации

Аннотация: В статье рассмотрена тема правового регулирования нового типа счетов - эскроу, специфика его применения к договору участия в долевом строительстве недвижимости в соответствии с новым законом 304-ФЗ через абстрактную конструкцию лестницы Пенроуза. Нами проведен сравнительно - правовой анализ российского законодательства с законами Объединенных Арабских Эмиратов и Королевства Бахрейн в сфере девелопинга недвижимости и сделаны выводы касательно признания эскроу счетов в качестве эффективного обеспечительного механизма.

Ключевые слова: счет эскроу (счет условного депонирования), лестница Пенроуза, участник (депонент), застройщик (бенефициар), эскроу - агент, договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, метод продаж будущей недвижимости, концепция «заинтересованного лица», или доверительного управляющего.

ESCROW-ACCOUNTS AS A NEW WAY OF ENSURING PERFORMANCE OF OBLIGATIONS UNDER THE AGREEMENT OF PARTICIPATION IN SHARE CONSTRUCTION OF REAL ESTATE

Annotation. The article deals with the topic of legal regulation of a new type of accounts - the «escrow», the specifics of its application to the agreement of participation in share construction of real estate in accordance with the new law № 304-FL through the abstract model of the Penrose stairs. We conducted a comparative legal analysis of Russian legislation with the laws in real estate development of the United Arab Emirates and the Kingdom of Bahrain and draw conclusions regarding the recognition of escrow accounts as an effective way of ensuring fulfillment of obligation. Keywords, escrow account, the Penrose stairs, a participant (depositor), a developer (beneficiary), an escrow agent, an agreement to participate in the shared construction of apartment buildings and other real estate objects, the method of sale of off-plan estate, the concept of an «interested person», or Trustee.

В 1960 году голландским художником Маурицом Эшером была опубликована литография «Восхождение и нисхождение», которая изображала необычную лестницу, состоящую из четырех пролетов. Основную идею модели движения Пенроуза можно описать фразой: «Вверх по ступеням, ведущим вниз». Куда бы ни двигался человек, в итоге он оказывался в точке начала его движения.

Такие абстрактные концепции, в частности, понятие «бесконечной лестницы», на наш взгляд, позволяют исследовать новые явления на основе сопоставления их первозданного состояния, например, положений сформулированных законом, с их реальным воплощением на практике. Так 21 декабря 2013 года в результате принятия Федерального закона № 379-ФЗ [6], глава 45 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) [4], посвященная правовому регулированию банковского счета, была дополнена правовой конструкцией нового вида счетов - «эскроу» (от англ, «escrow»), иначе счет «условного депонирования».

Легальное определение понятия договора счета «эскроу» приведено в статье 860.7 ГК РФ, в соответствие с которой эскроу агентом - банком производится открытие специального счета, на который от владельца счета - депонента поступают денежные средства, для последующей передачи их другому лицу - бенефициару при возникновении оснований, определенных в договоре. Суть отношений состоит в следующем: денежные средства заблокированы и находятся на учете эскроу - агента до момента подтверждения другой стороной - бенефициаром исполнения согласованных сторонами условий. Часть 3 статьи 860.8 ГК РФ закрепляет десятидневный срок для перечисления банком депонированной суммы на счет бенефициара при наступлении определенного в диспозитивном порядке события, если иной срок не установлен в договоре. Таким образом, договор условного депонирования имеет трехсубъектный состав: эскроу-агент, депонент и бенефициар.

Отечественная доктрина договорных отношений придерживается обеспечительной трактовки договора эскроу счета [9], так по общему правилу ни получатель денежных средств, ни депонент не обладают правомочием по их распоряжению.

Думается, что российский законодатель, перенимая зарубежный опыт, руководствовался преимущественно целью развития России в международный финансовый центр. Однако, при более детальном изучении статей 860.7-860.10 ГК РФ, можно сделать вывод, что по своей правовой природе и содержанию счет «эскроу» не является полной калькой иностранного аналога, а обладает рядом специфичных особенностей. Например, в Российской Федерации эскроу агентами могут быть только банки, в то время как за рубежом применительно к этой группе субъектов может не существовать ограничений. Более того, следует отметить, что с увеличением количества норм, регулирующих эскроу счета, их юридическая регламентация все больше отдаляется от системы правового регулирования, сложившейся в странах Европы и США. В качестве аргумента в поддержку данной позиции можно привести вступившие в силу с 1 января 2017 года поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (далее - Закон о долевом участии в строительстве) [8], где в форме обязанности детерминируется использование эскроу счета в расчетах между застройщиками и дольщиками при одновременном наличии определенных условий.

Новые статьи 15.4-15.5 Закона о долевом участии в строительстве обуславливают открытие счетов условного депонирования предоставлением банком целевого кредита на строительство многоквартирным домов. Такой механизм банковского проектного финансирования выступает в качестве еще одного альтернативного способа обеспечения прав участников долевого строительства, применяемого по усмотрению сторон договора наравне с поручительством и страхованием имущественных прав участниками в отношении объектов долевого строительства. Целью обеспечения сделки открытием эскроу счета является управление финансовыми, административными и юридическими аспектами.

В общих чертах, последние модификации в сфере долевого строительства, помимо общих требований к открытию эскроу счетов в соответствии с ГК РФ, предлагают целый ряд особенностей:

  • 1) Юридические основания: Счет «эксроу» подлежит открытию на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, таким образом, целевая направленность расходования денежных средств ограничена оплатой цены договора после подтверждения фактов ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства участнику. Подходящей формой удостоверения соблюдения обозначенных условий будут подписанный сторонами передаточный акт либо в ситуации уклонения участника от принятия объекта долевого строительства по истечении 2 месяцев - односторонний акт, составленный застройщиком, или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
  • 2) Срок: срок условного депонирования высчитывается как срок передачи завершенного объекта строительства участнику (депоненту) увеличенный на 6 и более месяцев, а срок для перечисления депонированных средств с эскроу счета застройщику (бенефициару) или в оплату кредита составляет 10 дней с момента предъявления в банк одного из предусмотренных законом документов.
  • 3) Прекращение условного депонирования: возможно по соглашению сторон о закрытии счета или в судебном порядке, при наличии юридического факта - события (истечения срока действия договора эскроу счета) или действия (односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве, перечисления депонированной суммы бенефициару).
  • 4) Страхование: в фокусе статьи 12.2 Федерального закона «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ [7] оказалась тема страхового возмещения по договору счета эскроу дольщикам в размере полной суммы, находящейся на счете в обеспечение сделки купли-продажи недвижимости в момент наступления страхового случая, но в пределах 10 млн. рублей.
  • 5) Требования к эскроу-агентам: в соответствии с частью 2 статьи 176 Жилищного кодекса [5] право на работу с эксроу-счетами имеют банки, в которых могут быть открыты специальные счета на формирование фонда капитального ремонта многоквартирного дома с размером собственных средств не менее 20 млрд, рублей.

Нужно сказать, что отечественный законодатель при разработке Федерального закона № 304-ФЗ от 3 июля 2016 года стремился прийти к пониманию и интерпретации своего законодательства в едином ключе со стандартами и релевантным опытом арабских государств для повышения гарантий прозрачности деятельности застройщиков и уровня защищенности участников долевого строительства. Правовой регламентации «sale of off-plan», или будущей недвижимости, иначе методу продаж, по которому объекты строительства могут быть проданы до их завершения (статья 1 Закона № 28 о развитии недвижимого имущества от 2014 года королевства Бахрейн), во многих странах уделяется особое внимание. Обычно счета условного депонирования включают только две или три операции: первоначальный взнос участником, выплата по истечении срока (либо участнику, либо застройщику в зависимости от позиции) и, возможно, выплата в случае чрезвычайной ситуации.

Первым адептом считаются Объединенные Арабские Эмираты (далее - ОАЭ). Согласно статистическим данным, опубликованным в отчете Dubai MarketView за 3 квартал 2016 года [1], к концу 2018 года на рынок жилой недвижимости Дубай, которая будет создана или приобретена в будущем, ожидается выход примерно 48 000 новых квартир и вилл.

Внесем ремарку, что все законы в сфере девеломпента учитывают Правила № 3 от 2006 года, где указаны области, в которых лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут владеть недвижимым имуществом в Дубае, что в том числе актуально и для граждан Российской Федерации. Дубайский закон № 8 от 2007 года «О ведении счетов депонирования в целях развития недвижимости» [2] (Закон об условном депонировании) достаточно подробно прорабатывает нижеуказанные вопросы:

  • 1. Для каждого отдельного проекта должен быть открыт отдельный эскроу счет. Участники долевого строительства обычно производят платежи в рассрочку в процессе строительства.
  • 2. Прежде чем начнется продажа объекта недвижимости, закон требует завершение 20 процентов объема строительных работ либо размещение на счете условного депонирования участником 25 процентов суммы финансирования строительства.
  • 3. Разработчик не может принимать более 30 процентов авансовых платежей, последующие взносы должны соответствовать графику строительства, утвержденному Земельным департаментом Дубай.
  • 4. Если разработчик не может завершить проект (из-за жизнеспособности проекта, репутации или финансовой надежности), управляющий счетом эскроу после консультации с Земельным департаментом имеет две опции: а) заменить разработчика для завершения проекта, либо б) вернуть сумму со счета сделки участникам.
  • 5. Банк, где открывается счет эскроу, назначает доверительного управляющего для контроля за расходованием денежных средств по мере прохождения этапов строительства согласно проектной документации, который предоставляет периодические отчеты Агентству по регулированию недвижимого имущества Эмиратов (RERA) и информирует участников об операциях по счету (концепция «заинтересованного органа»).

Долгожданный и активно обсуждаемый Закон № 28 «О развитии недвижимого имущества» Королевства Бахрейн от 2014 года [3] во внедрении новых концепций защиты прав покупателей пошел еще дальше. Новый закон применяется ретроспективно ко всем проектам развития недвижимости. Согласно статье 7 операции по счету эскроу, на котором хранятся денежные средства участников, не могут быть приостановлены (запрет издания приказов о замораживании счетов), а в случае банкротства и несостоятельности разработчика, на них нельзя обратить взыскание. Кроме того, с целью гарантирования участникам подачи жалобы и принятия мер против недобросовестных разработчиков:

  • 1. Эскроу-агент имеет право поддерживать 5 процентов от стоимости договора развития строительного проекта.
  • 2. Денежные средства подлежат перечислению на счет бенефициара по истечении годичного срока с момента передачи объекта недвижимости участнику.

В то же время, Закон № 28 направлен на создание баланса между всеми заинтересованными сторонами, предоставляя разработчикам взаимные права на прекращение договора купли-продажи в случаях, когда покупатели не выполняют свои обязательства без уважительных причин. Так статья 17 (а) определяет разумный срок для устранения нарушений (90 дней), в частности, с момента уведомления застройщиком участника о необходимости исполнения его обязательств. Если договор расторгнут по вине участника, застройщик может требовать компенсации ущерба и имеет право на сохранение 10 процентов от суммы денежных средств со счета условного депонирования.

Итак, на основании вышесказанного можно сделать вывод, что, несмотря на законодательные пробелы и неоднозначный характер некоторых норм, реформатор активно поддерживает новые веяния и стремится обеспечить гарантировано высокий уровень защиты прав будущих участников долевого строительства. Однако, можно ли в настоящий момент, говорить об использовании эскроу счета в качестве эффективного инструмента обеспечительного характера. Или механизм условного депонирования сродни лестнице Пенроуза и, будучи уверенными в том, что мы поднимаемся вверх по ступеням, на самом деле мы спускаемся вниз.

В нашем исследовании мы не приходим к единственно верному и безапелляционному заключению. Представьте, что лестница - это теоретический каркас, на которой новеллы законодательства в Федеральный закон № 214- ФЗ подобны фигуре человека, выбирающего пути «направо» или «налево», с которыми соотносятся интересы застройщика и дольщика. Счет эскроу с точки зрения застройщика, с одной стороны, снижает его самостоятельность в принятии решений, ставя его во взаимоотношении с банком в позицию подчинения, что раскрывается через целый комплекс обязанностей застройщика по договору: необходимости согласования изменения существенных условий договора долевого строительства; раскрытия застройщиком информации об организациях, принимающих участие в строительстве и так далее. С другой стороны, обращение застройщика к конструкции эскроу счета освобождает от предоставления залога прав собственности или аренды на земельный участок, поручительства банка и страхования гражданской ответственности в пользу дольщиков.

По поводу позиции дольщиков также нельзя констатировать беспробельность законодательства и однозначность качественного увеличения уровня безопасности вложений в строительство недвижимости. В прописываемой 177-ФЗ схеме денежные средства, размещенные на счете эскроу по договору долевого участия в строительстве, целиком не попали в сферу страхования вкладов физических лиц, его нормы распространяются только на денежные средства по сделкам купли-продажи недвижимости. Вместе с тем денежные средства дольщиков на эскроу счетах не включены в перечень, на который нельзя обращать взыскание по исполнительным документам, в связи с чем, при списании, дольщик будет считаться не исполнившим своего обязательства перед застройщиком по оплате.

Использованные источники:

  • 1. CBRE Dubai Market View Report Q2-2016 [Электронный ресурс] // URL:http://www .jll-mena.com/mena/en-gb/Research/JLL%20Real%20- Estate%20Market%200verview%20-%20Dubai%20-%20Q3%202- 016.pdf?a080db37-636a-4666-adee-d92d48001edd. (дата обращения: 21.03.2017)
  • 2. Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai 09-2012 5 lOLaw [Электронный ресурс] // URL: http://cdn.uaeahead.com/wp-content/uploads/2014/10/- escrow.pdf. (дата обращения: 15.03.2017)
  • 3. The Real Estate Development Law No. 28 of 2014: Balancing the Interests of Developers and Buyers [Электронный ресурс]
  • 4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 № 14-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 дек. 1996 г.: ввод. Федер. законом Рос. Федерации от 26 янв. 1996 г. № 15-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. —
  • 29 янв. - № 5. - Ст. 410.
  • 5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188- ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 окт. 2004 г.: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 24 дек. 2004 г.: ввод. Федер. законом Рос. Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1. - Ст.14.
  • 6. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: фед. закон Рос. Федерации от 21 декабря 2013 № 379-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 13 дек. 2013 г.: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 18 дек. 2013 г. // Собрание законодательства РФ.- 23.12.2013. - №51.- Ст. 6699.
  • 7. О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации: фед. закон Рос. Федерации от 23 января 2003 года № 177— ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 28 нояб. 2003 г.: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 10 дек. 2003 г. // Собрание законодательства РФ. - 29.12.2003.- № 52. - Ст. 5029.
  • 8. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации: фед. закон Рос. Федерации от
  • 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 дек. 2004 г.: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 24 дек. 2004 г. // Собрание законодательства РФ,-03.01.2005.-№ 1. - Ст. 40.
  • 9. Филатова В.Ф. Секьюритизация финансовых активов в России: как это будет работать? [Электронный ресурс] // Юридическая работа в кредитной организации. ML: Изд. Дом «Регламент» - 2014. - № 3 - ст. 13-20.-URL: http://xn—7sbbaj7auwnffhk.xn--plai/article/5280.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >