Оптимизация системы принятия решения при задержке сроков сдачи объекта в строительстве

Статья посвящена оптимизации системы принятия решения при наличии задержки сроков сдачи объекта в строительстве. Рассматриваются сущность данной проблемы, и предложена система механизации определения наиболее экономически эффективного решения данной проблемы за счет определенных индикаторов.

В настоящий момент одной из наиболее актуальных проблем в сфере строительства является отсутствие полного взаимодействия между всеми субъектами строительства, что приводит к возникновению определенных угроз. Из-за большого масштаба строительной компании, субъектам группы компаний, а именно: материнской компании, дочерним компаниям, заказчикам и подрядчикам не всегда удается выступать в качестве одной полноценной компании. В структуре строительной компании каждый субъект ведет свою деятельность, без которой невозможно осуществление других, образуя синергию, поэтому отставание в осуществление деятельности одного субъекта приводит к задержке осуществления деятельности всей строительной компании. Наиболее распространённым примером такой ситуации является отставание деятельности подрядных организаций от плана строительства по объективным или субъективным причинам, что приводит к замедлению деятельности всей компании, и в последствии задолженности по срокам сдачи объекта.

Данная проблема затрагивает все подразделения компании и несет угрозу выплаты неустоек, которые могут достигать размеров стоимости объекта. Поэтому оптимизация сроков и издержек является важным фактором для застройщика. Крупные строительные компании имеют целый плановый отдел, персонал которого специализируется на конкретных этапах процесса планирования. Плановик играет очень важную роль, он может действовать в составе проектно-сметной группы, выполняя какую-либо определенную часть работы по предварительному планированию на этапе тендера. Сюда входят сбор информации, оценка методов строительства, определение затратных позиций и выявление потребности в ресурсах.

Размах планирования строительных проектов имеет тенденцию варьировать от вида, объема и сложности работ. Компании осуществляют планирование разными методами, на которые влияют политика организации и установленные в ней процедуры управления. Само же планирование, каким бы подробным оно ни было, неизменно разделяется на три типа [2]:

  • • Предварительное планирование на этапе подготовки тендерных документов;
  • • Предварительное планирование на этапе разработки проекта договора подряда;
  • • Планирование на этапе выполнения договора подряда.
Общая система планирования строительных объектов

Рисунок 1 - Общая система планирования строительных объектов

Источник: Граффит Алан, Стивенсон Пол, Уотсон Пол // Система управления в строительстве / Пер. с англ - М: ЗАО «Олимп - Бизнес», 2011 - С. 56

Самым распространённым способом контроля сроков выполнения работ является календарный график работ, который выстраивает диаграмму проведения различных видов работ в соответствии с установленными сроками. Календарный график работ имеет следующий вид:

Календарный график работ

Рисунок 2 - Календарный график работ

Источник: Граффит Алан, Стивенсон Пол, Уотсон Пол // Система управления в строительстве / Пер. с англ - М.: ЗАО «Олимп - Бизнес», 2011 - С. 58

Однако основным недостатком календарного графика работ является неспособность показывать процесс в деталях и устанавливать взаимосвязь работ. Данный способ устанавливает только сроки выполнения определенных работ. Для того чтобы установить взаимосвязь и последовательность выполнения определенных работ используется сетевой метод, который имеет вид иерархии:

Сетевой метод работ

Рисунок 3 - Сетевой метод работ

Источник: Граффит Алан, Стивенсон Пол, Уотсон Пол // Система управления в строительстве / Пер. с англ - М: ЗАО «Олимп - Бизнес», 2011 - С. 64

Взаимосвязь календарного графика и сетевого метода позволяет контролировать выполнение работ в указанные сроки, и просчитать возможные сроки задержки и размер конечной неустойки.

Как указано в ФЗ №214 от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является гражданин, неустойка и проценты уплачиваются в двойном размере [1]. Таким образом, если дольщиком является гражданин, неустойка рассчитывается по формуле (1):

В случае, если дольщиком является юридическое лицо, неустойка и проценты выплачиваются в однократном размере.

В случае отставания от графика, строительная компания принимает решение:

  • • Привлечение дополнительных мощностей;
  • • Назначение нового подрядчика;
  • • Поиск средств на выплату неустойки.

В случае, если компания принимает решение о расторжении договора с текущем подрядчиком, сроки сдачи объекта увеличиваются. Это связано с тем, что новому подрядчику необходимо ознакомится с результатами завершенных работ, подстроится под текущий график и т.д. В этом случае компания рассчитывает новый срок сдачи объекта и размеры будущих неустоек. Данное решение взвешивается экспертной оценкой при сопоставлении сроков сдачи объекта с обоими подрядчиками. Если конечный срок сдачи объекта при работе нового подрядчика наступит раньше, тогда принимается данное решение.

В случае привлечения дополнительных мощностей, компания взвешивает размеры затрат на дополнительные мощности и на выплату неустоек. Данное решение принимается на основе экспертной оценки начальника проектного департамента.

На этапе, когда установлен конечный срок сдачи объекта с учетом всех задержек, рассчитывается размер неустоек по формуле, указанной выше. После чего проводятся мероприятия по минимизации данных затрат.

На этапе принятия такого решения возникает неопределенность по поводу выбора наиболее эффективного решения, с целью минимизации потери прибыли в следствии возникновения задержки.

Для примера разделим строительство жилого дома на пять условных этапов:

  • • Демонтаж сооружений на территории
  • • Подготовка фундамента
  • • Возведение
  • • Проведение внутренних работ
  • • Сдача объекта

Когда наступает точка невозврата на ранних этапах, проектный департамент рекомендует сменить подрядчика без расчета привлечения дополнительных мощностей. Однозначное решение принимается и в случае, если точка невозврата наступает в конце строительства, в таком случае выгоднее будет привлечь дополнительные мощности без расчета выгоды от смены подрядчика. Однако если точка невозврата наступает в середине строительства, проектному департаменту необходимо рассчитать максимально выгодный план действий.

В данной статье предлагается система индикаторов, которые дополнят способ управления данным риском в строительной компании путем расчета показателей, которые помогут определить, какое решение выгоднее, минимизация размеров неустоек или привлечение дополнительных мощностей.

Для этой оценки в первую очередь необходимо рассчитать конечный срок сдачи объекта без привлечения дополнительных мощностей. Из- за уникальности каждой ситуации нету универсальной формулы расчета, однако можно предположить универсальный вариант, к которой применяются различные факторы воздействия.

Расчета конечного срока сдачи объекта можно рассчитать по следующей формуле (2):

14пф - количество дней потраченных на выполнение работ по факту; Notb - количество дней отведенных на выполнение работ;

ТЗср.м. - среднее число дней задержки в месяц;

Тмес - количество дней в месяце;

Тост - количество оставшихся дней.

После расчета конечного срока сдачи объекта, необходимо высчитать предполагаемый размер неустоек в соответствии со ст.6,214-ФЗ от 20.12.2004г.:«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Затем, с помощью пропорций рассчитывается сумма затрат на привлечение дополнительных мощностей, однако в качестве суммы затрат на строительство берется лишь часть суммы по договору, которая направлена на само строительство. Часть суммы по договору, направленная на покупку земли, подключение мощностей не учитывается в данной формуле (3):

В итоге необходимо сравнить полученные показатели: сумма неустоек и затраты на привлечение дополнительных мощностей, после чего выбирается оптимальный способ покрытия задолженности.

Для создания системы индикаторов необходимо рассмотреть показатели, которые влияют на данную разницу. Для этого необходимо изменить определенные переменные из данных формул и на основе полученных результатов оценить влияние данной переменной на конечную сумму. В качестве таких показателей будут использоваться следующие переменные: количество дней задержки, количество оставшихся дней строительства, количество задержанных дней на момент наступления точки невозврата, стоимость объекта, стоимость строительных работ, и на основе изменения данных показателей, необходимо составить определенный коэффициент. После обнаружения зависимости разницы между суммами по выплате неустоек и привлечении дополнительных мощностей необходимо найти критические значения для одно из способов покрытия задержки.

Данные показатели послужат индикаторами для принятия решения в условиях возникновения задержек сроков сдачи. При чем отслеживать данные показатели возможно с самого первого этапа строительства, как только значение показателя начнет изменятся в сторону порогового значения, данный риск можно урегулировать на стадии возникновения, приняв определенные меры, а именно сменить подрядчика или привлечь дополнительные мощности в начале возникновения задержек, тем самым минимизировать рост отставания от графика в ходе выполнения работ, и как следствие, сэкономить часть средств.

При том, данные показатели будут являются относительно универсальными по отношению к объекту. Не зависимо от того, какого типа объект, значения показателей покажут более эффективный способ покрытия задержек.

Однако стоит отметить, что данные показатели будут являться лишь индикаторами риска, при принятии решения, руководство будет опираться на экспертную оценку проектного департамента, который и будет отслеживать данные показатели с целью своевременных минимизаций сроков задержек в строительстве. Данные показатели не стоит брать за основу принятия решения, так они показывают лишь общую картину, к которой можно применить различные факторы, из-за которых произошли задержки. Например, представим ситуацию, в которой из-за погодных условий подрядная организация не смогла подготовить почву для установки фундамента, из-за чего данный этап строительства задержался на 5 дней. Если подставить значения в формулу, данный индикатор рассчитает тенденцию задержек за каждый оставшийся месяц, и в конечном счете покажет количество просроченных дней с применением мультипликатора, хотя данная задержка произошла по объективным причинам и лишь на одном этапе. Поэтому экспертная оценка все же приоритетнее данных показателей.

Литература:

  • 1. Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)
  • 2. Граффит Алан, Стивенсон Пол, Уотсон Пол // Система управления в строительстве / Пер. с англ - М.: ЗАО «Олимп - Бизнес», 2011 с. 52-64
  • 3. Фешина С.С // Проблемы планирования исследований и разработок в условиях неопределенности // Контроллинг услуг Калуга-Москва, 13-14 мая, 2016 год Сборник научных трудов под научной редакцией д.э.н., профессора Фалько С.Г. Редакция: НП «Объединение контроллеров», сгр. 223-229.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >