Затратный подход

• 5.1. В рамках Затратного подхода применяется метод предельных убытков. В рамках метода предельных убытков величина рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут рассчитывается как сумма размера реального ущерба, размера упущенной выгоды и размера убытков, которые были причинены сервитутодателю в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами с внесением необходимых корректировок.
• 5.2. Реальный ущерб представляет собой сумму:
  • • затрат, произведенных сервитутодателем для получения дохода от своего имущества, которое было повреждено или утеряно в связи с нарушением (временным переходом) прав, затрат в связи с ограничением права пользования (например, затраты, связанные с подготовкой почв для получения урожая, которые были проведены до установления сервитута);
  • • затраты, которые сервитутодатель должен будет произвести для восстановления нарушенного права (восстановления качественных характеристик объекта недвижимости на прежнем уровне, поврежденных в результате наложения сервитута).

Для сельскохозяйственных земель затратыы, которые понес сервитутодатель для получения дохода, который не будет получен в полной мере из-за наложения сервитута, могут выражаться:

• • в доле стоимости семян и посадочного материала, посаженного в землю, приходящихся на участок, доход от которого не может быть получен в текущем периоде ввиду наложения сервитута;
• • в доле стоимости удобрений, средств защиты растений, ирригационных затрат приходящихся на участок, доход от которого не может быть получен в текущем периоде ввиду наложения сервитута;
• • в доле затрат оплаты труда производственного персонала, приходящейся на участок, обременяемый сервитутом, доход с которого не может быть получен в текущем периоде;
• • в доле амортизационных отчислений основных средств, которые использовались для обработки участка, доход от которого не может быть получен в текущем периоде ввиду наложения сервитута;
• • в доле затрат, связанных с повышением урожайности и продуктивности, приходящихся на участок, доход от которого не может быть получен ввиду наложения сервитута;
• • в доле иных затрат, которые понес сервитутодатель в отношении участка, обремененного сервитутом для получения урожая в текущем периоде.

Для сельскохозяйственных земель затраты, которые сервитуто- датель должен будет произвести для восстановления нарушенного права, могут выражаться в затратах на проведение почвенных, агрохимических и других специальных обследований, изысканий, а также мероприятий, обеспечивающих восстановление качества земель. Ввиду ограничения доступа снижается плодородие земель в границах сервитута из-за невозможности осуществления коренного улучшения естественных сельскохозяйственных угодий (сенокосов, пастбищ) или проведения химической мелиорации (комплексного агрохимического окультуривания полей - КАХОП) на пахотных почвах, которые неизбежно сопровождаются глубокими обработками почвы тяжелыми почвообрабатывающими орудиями.

В случае, когда срок действия сервитута превышает 6 лет (период существенного повреждения земель при активном пользовании составляет 6-7 лет), один раз в 6 лет в стоимость затрат на восстановление могут включаться дополнительные затраты, связанные с длительным воздействием сервитута на почвы, приведшего к их деградации, существенному нарушению равновесия их характеристик.

Для коммерческих земель затраты, которые понес сервитутода- тель для получения дохода, который не будет получен из-за наложения сервитута, могут быть рассчитаны как норма возврата капитала на здания, сооружения, эксплуатируемые сервитуарием, находящиеся в собственности сервитутодателя методом Ринга. Данный метод не подразумевает реинвестирования для извлечения дохода.

где к - остаточный срок службы недвижимости.

Для коммерческих земель затраты, которые сервитутодатель должен будет произвести для восстановления нарушенного права, могут выражаться в затратах на восстановление эксплуатационной пригодности участка, затратами на восстановление зданий, сооружений в случае ненадлежащей эксплуатации их сервитуарием.

5.3. Упущенная выгода представляет собой убытки сервитутодателя из-за нарушения эксплуатации недвижимости, обремененной сервитутом, и невозможности получения ежегодного дохода в запланированных ранее объемах, в расчете на период, необходимый для возобновления эксплуатации в условиях равных (идентичных) условиям хозяйствования до обременения сервитутом.

Основными признаками, по которым определяется идентичность (равенство) условий, могут быть:

• • объем и характер правомочий сервитутодателя;
• • форма и размер выгод;
• • размер, риск и время получения денежного потока от использования служащей вещи;
• • и иные характеристики условий использования служащей вещи.

Определение величины упущенной выгоды осуществляется методом дисконтирования денежных потоков путем приведения будущих недополученных доходов, которые сервитутодатель мог получить при обычных условиях гражданского оборота по соответствующей ставке дисконтирования, если бы его права не были бы нарушены. Дисконтирование производится на период с начала действия сервитута по период восстановления нарушенного производства.

Доходом сервитутодателя за определенный период времени называется разность между денежными поступлениями и платежами, произведенными в определенный период времени (далее - денежный поток).

Ставка дисконтирования представляет собой процентную ставку, которая используется для приведения будущих денежных потоков к единой величине текущей стоимости. Методика расчета ставки дисконтирования приводится в пункте 4.4. настоящих Методических рекомендаций.

В рамках рассматриваемого периода величина денежного потока, неполученного сервитутодателем, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получил бы сервитутодатель при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который может получить сервитутодатель в условиях нарушения его прав.

Для определения периода восстановления нарушенного производства могут использоваться следующие источники информации:

• • строительные нормы и правила (СНиП);
• • проекты организаций строительства (ПОС), предусматривающие сроки строительства зданий, строений, сооружений, техникоэкономических обоснований восстановления нарушенной эксплуатации;
• • бизнес-планы;
• • иная достаточная и достоверная информация о периоде восстановления нарушенной эксплуатации.

В процессе определения величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота необходимо учитывать следующие признаки обычных условий гражданского оборота:

• • наибольшая вероятность условий использования земельного участка или иного объекта недвижимости собственником земельного участка или иного объекта недвижимости;
• • подтвержденность анализом рынка сделанных предположений;
• • типичность условий функционирования рынка;
• • отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.
• 5.4. Для выявления убытков, которые причинены сервитута дате- лю в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, необходимо произвести анализ договоров, заключенных с сервитута дател ем. В случае если такие договора имеют место быть, размер убытков, которые причинены сервитутодателю в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, определяется путем суммирования:
  • • затраты, которые понес или должен понести сервитутодатель в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе, затраты по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм, понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством);
  • • недополученных доходов сервитутодателя в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые сервитутодатель получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, то есть если бы в отношении его земельного участка не был бы установлен сервитут.

Для определения размера убытков, которые причинены сервитутодателю в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства Российской Федерации и договоров, заключенных собственником земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, с третьими лицами. На основании анализа устанавливаются:

• • виды и размер ответственности, которую должен понести сервитутодатель в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута;
• • виды и размер доходов, которые сервитутодатель недополучил в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута.
• 5.5. Для определения рыночной стоимости периодической соразмерной платы за срочный сервитут применяется формула (7):

где

MV s. р,- рыночная стоимость периодической соразмерной платы за сервитут;

MV s. о. - рыночная стоимость единовременной соразмерной платы за сервитут;

i- безрисковая ставка.