Доходный подход
- 4.1. В рамках доходного подхода для оценки рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут применяется метод валового рентного мультипликатора, метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации.
- 4.2. Метод валового рентного мультипликатора позволяет рассчитать стоимость единовременной рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут. Метод применим для всех категорий земельных участков при наличии развитого рынка купли-продажи объектов недвижимости.
Величина рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут методом валового рентного мультипликатора определяется в следующем порядке:
- • проводится анализ публичных оферт аренды аналогичных объектов недвижимости без обременений и обремененных сервитутами;
- • проводится расчет валовых рентных мультипликаторов для аналогичных объектов недвижимости без обременений и обремененных сервитутами;
- • проводится расчет стоимости аналогичных объектов недвижимости без обременений и обремененных сервитутами как произведения арендной ставки и валового рентного мультипликатора
- • в результате анализа определяется статистически значимая и достоверная выборка сопоставимых между собой по основным ценообразующим параметрам и по условиям предоставления сервитута объектов недвижимости;
- • величина единовременной рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут для отдельных сопоставимых объектов недвижимости определяется как разность величин стоимости объектов недвижимости без обременений и обремененных сервитутом;
- • стоимость единовременной рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут рассчитывается как усредненное значение величин рыночной стоимости соразмерной единовременной платы за сервитут для отдельных сопоставимых объектов недвижимости.
Для определения рыночной стоимости периодической соразмерной платы за срочный сервитут применяется формула (7):
, где
MV s. р,- рыночная стоимость периодической соразмерной платы за сервитут;
MV s. о. - рыночная стоимость единовременной соразмерной платы за сервитут;
i- безрисковая ставка.
4.3. Расчет стоимости методом дисконтирования денежных потоков и методом капитализации может быть произведен на основе расчета нормативной удельной арендной платы, которая устанавливается на основании постановления Правительства РФ или субъектов РФ по следующей формуле:
где Аи- нормативная удельная арендная плата;
Скад- удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;
Ка- коэффициент категории арендатора;
Кв- коэффициент вида использования земельного участка, утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального образования;
Кпр- коэффициент приближенности к культурноадминистративному центру муниципального образования, утверждаемый правым актом представительного органа муниципального образования;
Ки- коэффициент инфляции расчетного года, определяемый исходя из максимального уровня инфляции (потребительских цен), устанавливаемого в рамках прогноза социально-экономического развития региона.
На следующем этапе производится расчет Корректировки на степень пользования частью земельного участка, обремененного сервитутом, сервитуарием в соответствии с пунктом 6.2 настоящих Методических рекомендаций.
Рыночная стоимость периодической соразмерной платы за сервитут для срочного и бессрочного сервитутов определяется как произведение нормативной удельной арендной платы, доли сервитуария в пользовании сервитутом и общей площади сервитута.
Единовременная плата за сервитут определяется методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации путем приведения будущих денежных потоков к настоящему периоду времени.
4.4 Расчет ставки дисконтирования может производиться методом кумулятивного построения.
Метод кумулятивного построения предполагает, что ставка дисконтирования включает в себя:
где Гб - безрисковая ставка доходности, базовая ликвидная ставка по наиболее надежным государственным ценным бумагам;
Гликв - поправка на ликвидность объектов недвижимости;
гнед - поправку за относительный риск инвестирования в недвижимость;
гупр - поправка за риск инвестиционного менеджмента
В качестве безрисковой ставки может быть использована ставка по ГКО-ОФЗ России.
Поправка за относительный риск инвестирования в недвижимость (гнед) может быть определена с учетом следующих рисков: социально-экономические и политические риски; риски, присущие сегменту рынка недвижимости; риски, присущие объекту недвижимости.
Поправка за необходимость управления гупр- определяет размеры за риск инвестиционного менеджмента.
Для вычисления поправки на ликвидность может использоваться формула (4):
где
Гб - безрисковая ставка доходности, базовая ликвидная ставка по наиболее надежным государственным ценным бумагам;
п -время экспозиции аналогичных объектов.
4.5 Коэффициент капитализации может быть рассчитан, как сумма ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, рассчитанной методом Ринга. Данный метод не подразумевает реинвестирования для извлечения дохода.
где к - остаточный срок службы недвижимости.
