ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ И ПРОЦЕДУРА СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В законодательстве Российской Федерации представлены различные основания приобретения права собственности на земельный участок, одним из которых является купля-продажа. Сделка купли- продажи осуществляется на основе договора, сторонами которого являются продавец и покупатель. В соответствии с нормами ст. 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сущность данного договора заключается в том, что покупатель приобретает право собственности на земельный участок на условиях и за цену, оговоренную с продавцом1. У последнего же, в свою очередь, происходит переход права собственности с момента государственной регистрации договора. Отметим, что продавец - это всегда только собственник или его представитель и только он обладает правом свободного распоряжения объектом недвижимости.

Собственник земельного участка самостоятельно решает, за какую цену и на каких условиях будет продан объект недвижимости. Как правило, собственник ориентируется на рыночную стоимость, для чего проводит независимую экспертную оценку рыночной стоимости земельного участка. «Стоимость земельного участка, - по мнению В.В. Матвеева и С.В. Радыгиной, - зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты и объекты, заменяющие данный» . Поскольку цена земельного участка зависит от этих показателей, то она не должна быть выше стоимости аналогичного объекта недвижимости, представленного на рынке. Стоимость земельного участка в договоре купли-продажи может быть просчитана по итогу проведения торгов. В некоторых случаях стоимость по договору приравнивается к кадастровой стоимости. Из вышесказанного ясно, цены является главным условием при переходе права на земельный участок от одного [1] [2]

собственника к другому именно это и отличает договор купли-продажи от других видов договоров. В этом легко убедиться: если убрать этот пункт, то право собственности на объект недвижимости будет переходить на условиях безвозмездной передачи, а именно дарения.

Договор купли-продажи обязательно должен быть представлен в письменной форме, иначе будет нарушена его форма, что затруднит процесс проведения государственной регистрации. Существуют стандартные формы договоров, которые при определенной корректировки индивидуальных условий в полной мере подойдут для проведения сделки между физическими лицами. Если же одной из сторон сделки является юридическое лицо, тогда возможно нотариальное заверение договора, с целью устранения затруднений в проведении его государственной регистрации.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны содержаться сведения о земельном участке, четко определяющие само недвижимое имущество, его уникальные характеристики. Для этого земельный участок необходимо внести в Государственный кадастр недвижимости (далее ГКН). Порядок его ведения регулируется вступившим в силу 01.01.2016 г. Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»1.

Характеристики, поставленного на кадастровый учет, земельного участка, вносятся в договор купли-продажи, а именно кадастровый номер, местоположение (адрес), площадь, категория земли, вид разрешенного использования и др.

Договор должен содержать не только сведения ГКН, но и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), а именно сведения о зарегистрированных правах продавца. В документе указывается обязательно указывается не только собственник земельного участка (субъект права), но и вид права, которым он обладает (например, право частной, долевой или совместной собственности), реквизиты свидетельство о государственной регистрации (серия, номер свидетельства, дата внесения записи в ЕГРП и др.). Если земельный участок имеет какое- либо обременение или ограничение в использовании, то продавец

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015 )«0 государственном кадастре недвижимости" // URL: //

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=l 83390 (Дата обращения: 03.02.2016).

обязан предупредить об этом покупателя, заблаговременно отразив это в составляемом документе.

Осуществляя сделку купли-продажи и являясь сторонами в договоре, продавец и покупатель обладают различными правами и обязанностями. Подписывая договор, стороны соглашаются с тем на каких условиях был продан/куплен земельный участок, поэтому следует всегда внимательно читать документ и объективно оценивать ту информацию, которая в нем отражена. При возникновении спорной ситуации сведения, изложенные в договоре, помогут определить содержание всей представленной информации, и провести объективную оценку. Как правило, чаще всего споры возникают из-за неуплаты покупателем всей суммы или её части от стоимости земельного участка. Как правило, продавец допускает возникновение такой ситуации, поскольку невнимательно читают пункты договора, посвященные этой процедуре, или надеются на «честное слово» покупателя. При нарушении одного из пунктов договора, одна из сторон может расторгнуть сделку в одностороннем порядке. Но это касается того случая, когда еще не произведена государственная регистрация договора, влекущая за собой переход прав от одной стороны к другой. Если регистрация прошла, тогда оспорить свои права гораздо сложнее.

После того, как договор подписан, всеми сторонами собран пакет документов, договор подлежит государственной регистрации в органах Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее Росреестра).

Государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка имеет строгий порядок. Так п.1 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что «государственная регистрация прав проводится в следующем порядке

  • - прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
  • - правовая экспертиза документов;
  • - внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество;
  • - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.1

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «КонсультантПлюс»

С момента регистрации договор купли-продажи приобретает законную силу и происходит переход ответственности за владение земельным участком от одной стороны к другой. Сроки регистрации договоров купли-продажи разнятся: от пяти до десяти рабочих дней. Если купля-продажа проходит без регистрации какого-либо ограничения (обременения), то срок десятидневный. Если же земельный участок приобретается, например, с помощью кредитного договора, то в этом случае приобретаемый объект недвижимости становится залогом в пользу банковского учреждения и право собственности регистрируется в пятидневный срок.

При совершении регистрационных действий в органах Росреестра требуется определенный пакет документов. Как правило, должны быть представлены следующие документы: документы, удостоверяющие личность каждой из сторон договора; доверенность нотариально удостоверенная, если хотя бы одна из сторон является доверенным лицом; свидетельство о государственной регистрации права; договор купли продажи; нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на совершение сделки; согласие залогодержателя на сделку, если земельный участок обременен залогом; закладная от банка, кредитный договор, отчет об оценке рыночной стоимости; государственная пошлина.

Подводя итог вышесказанному необходимо отметить, что процедура купли-продажи земельного участка имеет определенный порядок, который регулируется нормами гражданского и земельного законодательства. Регистрацию перехода права по договору претворяет обязательный кадастровый учет земельного участка. Кроме того, сам процесс регистрации состоит в предоставлении определенного пакета документов и принятия решения государственного регистратора о регистрации права собственности за покупателем.

Р.Р. Ибрагимов

ФГБОУ ВО «Оренбургский государственный аграрный университет» Научный руководитель: к.ю.н., доцент, А.В. Чичкин

  • [1] 'См.: Гражданский Кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ || СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
  • [2] См.: Матвеев, В.В. Принципы оценки стоимости земли в современныхусловиях / В.В. Матвеев, С.В. Радыгина // Вестник Удмуртскогоуниверситета. Серия экономика и право. 2007. N 2., С. 141. (С. 141-156.)
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >