НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Тимохин А. С.,

студент Уральского филиала Российского государственного университета правосудия[1] [2]

Приватизация земельных участков с конца прошлого столетия и по настоящее время является одним из способов перехода права государственной и муниципальной собственности на земельные участки к гражданам и юридическим лицам. В условиях постоянного совершенствования земельного законодательства, в том числе и регулирующего отношения по приватизации земельных участков, в частности принятие Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», анализ правовых норм в этой сфере вызывает не только теоретический, но и практический интерес.

Между тем, количество земельных споров, связанных с приватизацией земельных участков, наглядно демонстрирует проблемы правового регулирования данных правоотношений и отсутствие единообразия правоприменительной практики по этой категории дел, что, в конечном счете, негативно сказывается на правах граждан и юридических лиц, являющихся и без того слабым звеном земельных отноше- ний . Поскольку правоотношения, возникающие при приватизации земельных участков осложнены не только особым объектом данных отношений, но и наличием публичного субъекта - органа государственной власти или местного самоуправления, осуществляющего властные полномочия, исследование проблем осуществления права граждан и юридических лиц на приватизацию земельных участков в целях поиска оптимального сочетания публичных и частных интересов приобретает как научную, так и практическую значимость.

Обобщая представления о понятии субъективного права, высказанные в советской, современной отечественной литературе, приходим к заключению, что право на приватизацию земельного участка как правомочие, исходящее от государства и гарантируемое им, представляет собой субъективное право.

Данное право представляет собой возможность физического или юридического лица приобрести в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, которой корреспондирует обязанность компетентного органа власти предоставить испрашиваемый объект.

С нашей точки зрения, следует выделить основания возникновения права собственности граждан и юридических лиц при приватизации земельных участков, принимая во внимание специфику земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, как объектов имущественных отношений[3] [4]. Такими основаниями являются: решение органа государственной власти или органа местного самоуправления (в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно); договор купли - продажи земельного участка (в случае предоставления земельного участка в собственность за плату); прямое указание закона (в случае возникновения права частной собственности граждан на ранее предоставленные им на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования земельные участки; в случае возникновения права долевой собственности на земельный участок у собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома) .

Выявлено, что на сегодняшний день возникновение права частной собственности в случае возмездного отчуждения земельного участка не связано со сложным юридическим составом, включающим в себя решение соответствующего органа власти о предоставлении земельного участка и заключаемый на его основании договор купли - продажи земельного участка.

На основании анализа законодательства и правоприменительной судебной практики выявлены проблемы, обуславливающие возникновение препятствий на пути реализации исследуемого права, сформулированы выводы по наиболее актуальным аспектам его осуществления и предложения по совершенствованию законодательства.

Установлено, что на сегодняшний день не преодолены противоречия ст. 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по приватизации земельных участков собственниками расположенных на них зданий, сооружений. Не определено однозначно соотношение названных норм, существуют споры по вопросу о том, распространяется ли действие Закона о приватизации на правоотношения по приватизации земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, приобретённые не в порядке приватизации, а по иным основаниям.

Также не определены порядок и условия приватизации делимого земельного участка, расположенного под несколькими объектами недвижимости, принадлежащими разным собственникам; отсутствует единый нормативный порядок определения размера земельного участка необходимого для размещения и эксплуатации многоквартирного дома; не решены вопросы о том, вправе ли собственник частично разрушенного объекта недвижимости приватизировать земельный участок, имеет ли право на приватизацию земельного участка собственник зданий, сооружений, если на земельном участке, кроме указанных объектов недвижимости находится также объект, имеющий признаки самовольной постройки; достаточно ли наличия объектов недвижимости вспомогательного назначения (в отсутствии объектов основного назначения) для реализации права на приватизацию земельного участка по правилам ст. 39.20 ЗК РФ.

С целью единообразного применения и толкования правовых норм, представляется обоснованным, что собственник объекта недвижимого имущества не утрачивает права на выкуп земельного участка в случаях нахождения на данном участке, кроме названных объектов, самовольных строений.

В целях повышения эффективности осуществления прав граждан и юридических лиц на приватизацию земельных участков и обеспечения баланса публичных и частных интересов при приватизации земли предлагается:

  • 1) Установить в законе прямой запрет на приватизацию земельного участка, под объектами недвижимости вспомогательного значения (даже при наличии государственной регистрации права собственности на них) при отсутствии на участке объектов основного значения, для возведения и эксплуатации которых он был представлен. Данный запрет обоснован требованием, согласно которому приватизация земельного участка, находящего в пользовании гражданина или юридического лица, должна осуществляться с учётом обеспечения его целевого назначения. Несмотря на то, что строительство объектов недвижимости, имеющих вспомогательное значение, необходимо для благоустройства и использования земельного участка по его целевому назначению, факт отсутствия на таком участке объекта основного назначения свидетельствует о том, что цель, для которой земельный участок был предоставлен, не достигнута.
  • 2) Возможность реализации исключительного права собственника здания, сооружения на приобретение в частную собственность земельного участка поставить в зависимость от технического состояния находящегося на нем объекта недвижимости[5] [6].

Из перечня объектов недвижимости, земельные участки под которыми подлежат приватизации, исключить частично разрушенные здания, сооружения ввиду того, что эксплуатация таких объектов по назначению невозможна.

В целях предотвращения выкупа земельного участка, на котором расположен частично разрушенный объект (в том числе и полностью разрушенный), необходимо установить в законе сроки действия документов, содержащих описание зданий, по истечении которых, в случае приватизации земельного участка, заявитель должен будет предоставить в соответствующий орган, принимающий решение о предоставлении земельного участка в собственность, либо новый кадастровый паспорт либо документ, подтверждающий, что объект существует и не перетерпел изменений с момента выдачи последнего документа, содержащего его описание.

3) Установить в законе порядок и условия приватизации земельного участка, который принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения гражданину и на котором расположено здание или сооружение, находящее- ся в собственности другого лица".

В рамках рассмотрения вопроса, касающегося осуществления права на приватизацию земельного участка, предоставленного гражданину на праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения, мы выявили ряд аспектов реализации исследуемых прав, не находящих своего сбалансированного и эффективного правового регулирования.

Обосновывается необходимость совершенствования правоотношений по реализации прав тех граждан - садоводов, в отношении которых установлен административный порядок приобретения права собственности на основании решения о предоставлении земельного участка. Руководствуясь тем, что все граждане, использующие ранее предоставленные им земельные участки должны быть поставлены в условия, обеспечивающие им равный доступ на приобретение в собственность земельных участков, предлагается в отношении всех таких граждан установить «упрощенный» порядок приобретения права собственности на земельный участков, исключающий необходимость принятия органом власти решения о предоставлении земельного участка в собственность.

Нуждается в законодательном закреплении положение о возможности признания за наследниками в судебном порядке права собственности на земельный участок в порядке наследования, в случае, когда наследодатель обладал правом на бесплатную приватизацию спорного земельного участка и при жизни выразил волеизъявление на реализацию такого права.

Требует законодательного решения вопрос о том, каким образом должна разрешаться коллизия прав на приватизацию одного земельного участка двумя (тремя и более) субъектами, в случаях, когда данное право принадлежит одновременно собственнику здания, сооружения, расположенного на указанном участке и землепользователю или землевладельцу - обладателю права на переоформление (перерегистрацию).

Признается отсутствие, на сегодняшний день, правовых оснований для признания большей юридической силы права на приватизацию, установленного статьей 39.20 ЗК РФ. Действующее законодательство не устанавливает запрет на переоформление права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком на право собственности в том случае, если на земельном участке располагается здание, сооружение, а также не закрепляет, что основанием прекращения права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения является приватизация земельного участка собственником расположенной на нем недвижимости.

  • [1] Научный руководитель: Лихолетова С.В., доцент кафедры гражданского праваУФ ФГБОУВО «РГУП», к.ю.н., доцент.
  • [2] Малышева, А.В. Проблемы защиты прав граждан и юридических лиц приприватизации земли. М., 2013. С. 82-84.
  • [3] Хабибрахманова, З.Т. Особенности приватизации земельных участков. Саранск,2013. С. 492-498.
  • [4] Большакова, И.В. Проблемы правового регулирования приватизации земельныхучастков собственниками объектов недвижимости. М., 2012. С. 73-77.
  • [5] Зиновьева, О.А. Приватизация государственного и муниципального имущества:понятие, признаки. М, 2012. С. 495-499.
  • [6] Кибальченко, А.В. К вопросу о признании права собственности на земельныеучастки // Актуальные проблемы гражданского права и процесса. Саранск, 2015.С. 63-73.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >