: Государственные жилищные программы как средства реализации социальной функции государства

Приоритетные способы решения жилищных проблем

Понятие договора об участии в долевом строительстве объектов недвижимости и его юридическая характеристика

На сегодняшний день одной из популярных форм участия физических и юридических лиц в строительстве жилых помещений и иных объектов недвижимости, которая нашла свое применение в 1990 году является долевое участие в строительстве. Предпосылки зарождения самого института долевого участия можно найти в работах некоторых юристов, таких как Абрамов В., который исследовал исторические предпосылки возникновения данного института, а вместе с ним и становление договора об участии в долевом строительстве объектов недвижимости [5]. Относительно до недавнего времени, в Российской Федерации не были закреплены на законодательном уровне отношения, которые регулировали сферу участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Существующие многочисленные законы, которые охватывали область долевого участия в строительстве не предусматривали конкретного договора об участии в долевом строительстве, а лишь предлагали сторонам в качестве альтернативы заключить такие договора как купля-продажа жилого помещения, договор оказания услуг. Исходя из анализа юридической литературы, посвященной этой проблеме мы можем сделать вывод о том, что некоторые исследователи в процессе изучения данного вопроса ограничивались только выделением особенностей и сравнением договора участия в долевом строительстве с иными гражданско-правовыми конструкциями. Принятый и действующий на сегодняшний день Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [4] (далее закон «о долевом строительстве») предусмотрел и закрепил отдельный вид договора, который охватывает сферу участия граждан в долевом строительстве.

Исходя из норм данного закона договор об участии в долевом строительстве - это прежде всего, договор, который заключается между застройщиком и участником долевого строительства с целью привлечения застройщиком других лиц для создания объекта недвижимости в определенный срок, и за денежное финансирование со стороны участника долевого строительства с соответствующим принятием данного объекта недвижимости (при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости).

Отметим, что данный закон зафиксировал выработанную практикой модель построения и регулирования отношений в сфере долевого строительства, стал отправной точкой процесса законодательного закрепления отношений между участниками долевого строительства, и связанных с возникновением права собственности в результате привлечения денежных средств в строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. В связи с тем, что договор участия в долевом строительстве не урегулирован в ГК РФ, в юридической литературе на протяжении длительного времени исследуется вопрос о соотношении правовой природы указанного договора с другими договорами, которые закреплены в ГК РФ.

Например, Е. Б. Козлова указывает, что в настоящее время сравнение договора участия в долевом строительстве с иными поименованными в ГК РФ договорами обладает научной ценностью только в случае рассмотрения вопроса о месте указанного договора как самостоятельного в системе гражданско-правовых договоров [14, с. 75]. Однако, достаточно часто в юридической литературе и судебно - арбитражной практике договор участия в долевом строительстве рассматривается как договор инвестирования, а денежные средства, которые передаются застройщиком участнику долевого строительства, как инвестиции [20, с. 10]. Некоторые ученые относят договор участия в долевом строительстве к инвестиционной сделке, в случае если участником долевого строительства является юридическое лицо или гражданин, если объектом долевого строительства является нежилое помещение [10, с. 128]. Козлова Е. Б. [15, с. 275] и А. В. Дикун указывают на то, что договор участия в долевом строительстве носит инвестиционный характер. При этом, по мнению А.В. Дикуна, инвестиционный характер договора участия в долевом строительстве не исключает возможность наличия в нем, в том числе элементов потребительского договора. [9, с. 11].

Как отмечает А. Кайль, квартира как объект инвестирования среди прочих финансовых инструментов обладает рядом существенных достоинств, поскольку вложение в нее предоставляет владельцам неограниченный объем возможностей по управлению своим поведением в зависимости от различных сценариев развития рынка недвижимости и собственных предпочтений [12, с. 78].

Позиция С. Корнеевой складывается весьма интересным образом, поскольку она рассматривает договор участия в долевом строительстве как основную гражданско-правовую форму для привлечения инвестиций, ведь вложение денежных средств в деятельность, которая направлена на достижение определенного социального эффекта - получение объекта недвижимости в собственность, а наличие потребительских элементов не противоречит существу инвестиционных отношений [16, с. 43]. Позиция С. Корнеевой подтверждается и выводом Верховного Суда РФ, который подчеркивает, что признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей» [34, с. 13-15].

Говоря об определении договора об участи в долевом строительстве, следует отметить, что разными авторами предлагается различная трактовка данного вида договора с последующим определением. Например, С. Фокин [30, с. 123] договор участия в долевом строительстве определяет следующим образом: «это договор, согласно которому одно лицо, которое принимает участие в строительстве объекта недвижимости и обладает правом на получение объекта или его части в собственность по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию, обязуется передать на возмездной основе построенный объект недвижимости или его часть в собственность третьим лицам». При этом, он отмечает, что в качестве оплаты могут выступать любые средства, которые имеют денежную оценку. Таким образом, исходя из данного подхода к определению самого понятия договора участия в долевом строительстве отметим, что данный подход необходимо дополнительно обосновать положение относительно формы участия в долевом строительстве лица, которое имеет право на получение объекта. Соответственно, необходимо признать, что передача объекта, осуществляемой на возмездной основе в собственность третьим лицам возможна в том случае, когда лицо, которое участвует в строительстве, зарегистрирует на него право собственности.

В зависимости от целей заключаемых договоров участия в долевом строительстве некоторые авторы, в частности, О. Капица и О. В. Макаров [18, с. 225] предлагают классифицировать их на потребительские и коммерческие. В связи с этим делением, О. Капица предлагает к договорам, где участниками выступают граждане и юридические, которые заказывают выполнение работ в целях обеспечения нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, применять нормы о бытовом строительном подряде со всеми применимыми к ним правилами в отношении граждан-потребителей; к другим же договорам, где участниками выступают юридические лица, которые вкладывают свои денежные средства в строительство жилья в предпринимательских целях или для удовлетворения нужд своих сотрудников, следует рассматривать в качестве договора строительного подряда и соответственно применять к таким правоотношениям гражданское законодательство и инвестиционное [13, с. 7].

Другим наиболее распространенным подходом к квалификации договора долевого участия в юридической литературе является его отнесение к договорам о совместной деятельности. К такому подходу следует отнести позицию Е. А. Павлодского, который выделяет юридическую природу договора участия в долевом строительстве отождествляя его с договором простого товарищества, поскольку все существенные условия данного договора находят свое проявление в договоре участия в долевом строительстве:

  • а) объединение вкладов (денежные средства первой стороны и услуги по организации строительства второй стороны);
  • б) общая цель у сторон, заключающаяся в строительстве объекта недвижимости;
  • в) общие совместные действия сторон [23, с. 74].

Нам предоставляется возможным выделить основные признаки самого договора участия в долевом строительстве исходя из определения:

  • - субъектный состав- является одним из важных признаков данного договора, который характеризуется тем, что предполагает участие в данных правоотношениях двух сторон, где с одной выступает застройщик - юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, который имеет в собственности или на праве аренды земельный участок, привлекающий денежные средства участников долевого строительства в целях создания на этом земельном участке объектов недвижимости, а с другой стороны - участники долевого строительства;
  • — другой не менее важный признак характеризуется тем, что для создания (возведения) объекта недвижимости застройщику необходимо привлекать дополнительные силы для «быстрого роста» строительства, соответственно, основной целью деятельности застройщика является привлечение денежных средств участников долевого строительства;
  • — предметом любого договора является то, по поводу чего возникают права и обязанности сторон и на что они направлены, следовательно, предметом договора участия в долевом строительстве являются определенные действия, совершаемые застройщиком, которые обеспечивают строительство объектов недвижимости с передачей участникам долевого строительства конкретного жилого (нежилого) помещения, предусмотренных договором. Однако, сразу отметим, что застройщику принадлежит право отказа в заключении договора на основании явной неплатежеспособности обратившегося лица. Помимо этого, при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми для всех обратившихся, на практике же застройщик всегда пойдет на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту (например, приобретающему целый этаж) [6, с. 75];
  • — наличие ряда предварительных действий (обязанностей) застройщика, а именно: получение в установленном порядке разрешения на строительство, публикация своей проектной декларации, обеспечение государственной регистрации права собственности или права аренды земельного участка, которая предоставляется ему для строительства, данные действия, осуществляемые перед началом строительства служат гарантом исполнение условий для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве;
  • — наличие дополнительных мер защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, характеризующиеся залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога.

Например, А. Г. Щербинин пытается выделить классификационные признаки рассматриваемого договора. Его позиция сводится к тому, что стоит разобраться в наиболее важных и существенных признаках данного договора. К такому признаку он относит - направленность обязательства сторон (т.е., застройщик совершает определенные действия, перед участником долевого строительства, которые предусмотрены в договоре, а именно: возведение объекта недвижимости в предусмотренный срок, организация строительства путем привлечения дополнительной силы, ввод в эксплуатацию этого объекта и соответствующая передача квартиры участнику долевого строительства, а участник, в свою очередь обязан в отношении застройщика осуществить финансирование объекта недвижимости и принять его после завершения строительства).Таким образом, данный договор будет являться договором на передачу имущества в собственность для использования в непредпринимательских целях. Следующим признаком А. Г. Щербинин выделяет - непредпринимательский характер договора (т.е., вложение денежных средств участником долевого строительства сводится к тому, что данный объект недвижимости в будущем будет использоваться участником долевого строительства для личных целей, а не для извлечения прибыли [32, с. 54-59J.

Стоит отметить, что одним из важных положений, которые касаются юридической характеристики любого договора, является определение его правовой природы с соответствующей классификацией. В нашем случае, договор участия в долевом строительстве характеризуется тем, что представляет собой договор, который направлен: на передачу имущества от застройщика к участнику долевого строительства, а также на учреждение различных образований, где носит общецелевой характер [25, с. 135], ну и стоит отметить, что направлен на выполнение работ и на оказание услуг [7, с. 399]. На практике, в большинстве случаев возникает вопрос относительно того, можно ли рассматривать договор об участии в долевом строительстве, заключенный как правило, между застройщиком и участником долевого строительства, как обычный договор строительного подряда, где основными сторонами данного договора являются заказчик (участник долевого строительства), и генеральный подрядчик (застройщик). Отметим, что в данном суждении Верховный суд Российской Федерации делает вывод о том, что он указывает главную особенность, которая возникает между сторонами договора строительного подряда тот факт, что заключивший такой договор гражданин вступает в правоотношения по строительству своего объекта недвижимости (квартиры) с подрядчиком - организацией, которая занимается строительством жилого дома [34, с. 17]. Мы приходим к выводу о том, что договор об участии в долевом строительства может сочетать в себе элементы как услуги, так и непосредственно работы.

Говоря о юридической характеристике данного договора, отметим прежде всего, что договор участия долевого строительства является договором двусторонним, возмездным и консенсуальным. Это означает, что «данный договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора» [7, с. 214]. Рассмотрим более подробно основные черты договора об участии в долевом строительстве.

Во-первых: как было сказано, договор об участии в долевом строительстве является двусторонним договором, это характеризуется тем, что он заключается между застройщиком и конкретным участником долевого строительства, возмездность данного договора в этом случае выражается в том, что застройщик, привлекая денежные средства участников, гарантирует им своевременное начало строительства с последующим окончанием его в срок. Согласно ст. 1 Закона №214-ФЗ [4] участником долевого строительства может быть, как физическое лицо, так и юридическое. А в качестве застройщика может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, который имеет в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом обратим внимание на тот, факт, что указанный договор будет регламентировать только отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Если же застройщик осуществляет строительство не своими силами, а с привлечением подрядчика, то отношения между застройщиком-заказчиком и подрядчиком буду регламентироваться нормами главы 37 ГК РФ [1].

Во-вторых, договорное обязательство, которое предусмотрено в договоре об участии в долевом строительстве является обязывающим или взаимным, поскольку у каждой из сторон есть права и обязанности. Следовательно, каждому участнику принадлежит и право требования от другой стороны совершения определенных действий, и одновременно возлагается обязанность по совершению в пользу другой стороны, установленные договором действия [33, с. 8].

В-третьих, в юридической литературе на сегодняшний день некоторые юристы придерживаются позиции относительно публичности договора об участии в долевом строительстве, другая же часть юристов склонна противостоять мнению первой части. Соответственно вопрос о публичности данного договора остается дискуссионным. Однако, А. А. Маковская полагает, что договор участия в долевом строительстве не является публичным [19, с. 25]. Но отметим, что данную позицию в правильности высказывания, автор ничем не обосновывает. Противоположного мнения на публичность договора об участии в долевом строительстве придерживается О. Л. Капица, которая утверждает: «Анализ юридической сущности договора об участии граждан в долевом строительстве жилья приводит к выводу, что его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими договорами - бытового подряда и оказания услуг» [13,с. 115].

Таким образом, подводя итог, вышеизложенному отметим, что проведенный нами анализ правовой природы договора об участии в долевом строительстве, рассмотрение его основных признаков сводится к тому, что на сегодняшний день, к сожалению, не определен тот факт, к какому типу договоров стоит относить договор об участии в долевом строительстве. Так как в юридической литературе встречаются различные позиции относительно того, является ли договор об участии в долевом строительстве самостоятельным договором, либо он сочетает в себе признаки смешанного договора, которые позволяют его отождествлять с такими договорами как: договор строительного подряда, договор простого товарищества, договор совместной деятельности, несомненно, на сегодняшний день является спорным и до конца не решенным вопросом. В судебной практике при разрешении споров, которые вытекали из договоров об участии в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило в свою очередь, к разногласиям в судебной практике.

Так, является показательным дело поступившее в Арбитражный суд Ивановской области от индивидуального предпринимателя Б. с иском к ООО «СМИКТ» о взыскании неустойки в связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по договору об участии в долевом строительстве жилого дома, а именно - в связи с нарушением сроков сдачи дома в эксплуатацию. Решением арбитражного суда Ивановской области от 14.08.2013 г. в удовлетворении требований было отказано, при этом суд, ссылаясь на ст. 432, 1041, 1042, 1043 ГК РФ, пришел к выводу, что договор об участии в долевом строительстве без номера от 04.02.2013 необходимо квалифицировать как договор о совместной деятельности. Однако в силу указания закона он является незаключенным. Помимо этого истцом не было представлено доказательств о наличии оснований для применения к ответчику имущественной ответственности в виде взыскания договорной неустойки. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от

  • 11.01.2013 г. данное решение отменено и с ООО «СМИКТ» в пользу Индивидуального предпринимателя Б. была взыскана неустойка. При этом позиция суда исходит из того, что подписанный сторонами
  • 04.02.2013 г. договор об участии в долевом строительстве по своей правовой природе является смешанным договором, который содержит в себе элементы договоров простого товарищества и подряда (гл.37, 55 ГК РФ). Суд отменил решение суда первой инстанции, а также удовлетворил иск на основании положений ст. ст. 740, п. 1 ст. 432, 708, 309, 310 ГК РФ [73].

Подводя итог вышеизложенному, мы можем смело сделать вывод о том, что проведенный нами анализ договора об участии в долевом строительстве и его отношений с некоторыми наиболее схожими по правовому регулированию договорами Гражданского Кодекса РФ показывает, что договор в большинстве случаев содержит условия, которые не позволяют регулировать правоотношения сторон по модели какого-либо иного договора, известного гражданскому законодательству. По нашему мнению, позиции тех авторов, которые предлагают признать договор участия в долевом строительстве самостоятельным видом гражданско-правового договора, являются наиболее верными. Соглашаясь с позицией некоторых авторов о признании договора об участии в долевом строительстве самостоятельным видом договора, нами предоставляется возможным предложить внести изменения в действующий ГК РФ путем включения главы, которая бы регулировала вопросы, касающиеся взаимоотношений, основанных на договоре об участии в долевом строительстве объектов недвижимости. На наш взгляд, это позволило бы признать его самостоятельность, но в тоже время отождествляло бы его с другими вида гражданско-правового договора. Так как основные положения, касающиеся сферы долевого строительства отражены и закреплены в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ГК РФ в закреплении данной главы относительно договора об участии долевого строительства предоставлял бы дополнительную гарантию защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, включая застройщика.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >