ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ОДНО ИЗ НАПРАВЛЕНИЙ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ РОССИИ
Паскова Ирина Васильевна магистрант кафедры «Банки и банковский менеджмент», Финансовый университет при Правительстве РФ
Научный руководитель: Авис Олег Ушерович к.э.н., доцент кафедры «Банки и банковский менеджмент», Финансовый университет при Правительстве РФ
Аннотация. В работе анализируются рынок земельно-ипотечного кредитования, какие существуют препятствия, предложены меры по их устранению, рассматривается рынок сельскохозяйственных земель и основные проблемы с его реализацией через механизм земельно-ипотечного кредитования..
Ключевые слова. Рынок земельно-ипотечного кредитования, рынок сельскохозяйственных земель, кредитование под залог земель, основные участники рынка
LAND AND MORTGAGE LENDING AS ONE OF DIRECTIONS OF DEVELOPMENT OF ECONOMY OF RUSSIA
Abstract. The work analyzes market of land and mortgage lending, what are the barriers, propose measures to address them, is considered agricultural land market and the main problems with its implementation through the mechanism of land mortgage lending.
Keywords. Land market, mortgage lending, the market of agricultural land, loans secured by land, market participants.
На сегодняшний день у отечественных сельскохозяйственных производителей практически нет возможности обеспечить нужные им банковские кредиты, поскольку у многих из них имеющиеся основные фонды физически и морально изношены, то есть обесценились и потеряли свою ликвидность. Только земельные участки, находящиеся в их собственности, представляют собой значимый актив, который может быть широко использован для гарантирования обязательств по долгосрочным банковским кредитам. Ипотечное кредитование, т.е. долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества (земли, жилых и нежилых строений), является основным финансовым инструментом по привлечению на длительное время денежных средств в аграрный сектор экономики во многих развитых странах.
Актуальность данной темы заключается в необходимости развития новых инструментов кредитования сельскохозяйственных производителей в России. В числе причин, препятствующих формированию земельно-ипотечному кредитованию можно назвать недостаток долгосрочных ресурсов у банков, неразвитость земельного рынка и связанного с ним сектора рынка ценных бумаг, непредсказуемость ценообразования в сфере сельскохозяйственного производства и высокий уровень аграрных рисков. Негативное влияние оказывают несовершенство земельного законодательства, низкий уровень развития инфраструктуры и необходимых институтов, сложности с оформлением земельных участков в собственность и отсутствие единых подходов и стандартов оценки земель сельскохозяйственного назначения.
В настоящий момент в Российской Федерации на кредитном рынке в основном представлены программы и продукты, позволяющие приобретать земельные участки для строительства на них коттеджей и других видов жилья. Московский кредитный банк (МКБ), банк «Зенит», «Союз», «Сбербанк», банк «Санкт-Петербург», РосЕвроБанк, Запсибкомбанк в основном предлагают такие услуги в качестве маркетинговой стратегии «участок в придачу к дому». Но и такое кредитование сдерживается из-за дефицита ресурсов банков и падением спроса со стороны заемщиков в связи с экономическим кризисом и непредсказуемостью курса национальной валюты.
Вместе с тем нельзя утверждать, что в стране полностью отсутствует возможность покупки земель сельскохозяйственного назначения или их использования в качестве ипотечного обеспечения. С 2006 года в соответствии с государственными проектами и программами развития отечественного сельскохозяйственного производства это направление ипотечного кредитования представлено в кредитном инструментарии Российского сельскохозяйственного банка, принадлежащего государству.
Вопрос заключается в том, в достаточной ли мерс в нашей стране формируются условия для дальнейшего развития этого направления инвестиций, тем более что оно напрямую связано с возможностями импортоза- мещения сельскохозяйственной продукции как одного из приоритетов экономического развития.
Анализ ипотеки земель сельскохозяйственного назначения свидетельствует об огромном потенциале, реализация которого сулит стране значительные выгоды. По данным Росреестра площадь земель сельскохозяйственного назначения в России на 1 января 2015 года составляет 386,5 млн. га - 22,6% от всего земельного фонда России, из которых 50,8% - сельскохозяйственные угодья (196,2 млн. га). В Российской Федерации существуют земли, которые прошли кадастровую оценку и могут быть приобретены в ипотеку с залоговым обеспечением: наибольший удельный вес среди земель сельскохозяйственного назначения составляют сельскохозяйственные угодья и пашни, активно используемые аграрными предприятиями.
На рисунке 1 представлен анализ динамики регистрации прав на земельные участки юридическими лицами, в том числе и на земли сельскохозяйственных угодий, который демонстрирует снижение спроса на земли в 2015 году на 12 и 14% соответственно^]. Также в соответствии с Национальным докладом о состоянии и использовании сельскохозяйственных земель в 2015 в сравнении с 2014 годом площадь категории земель в составе земельного (Ьонда Российской Федерации уменьшилась на 1.0 млн. га.
Рисунок 1. Динамика объема земли в собственности юридических
лиц, млн.
Составлено автором на основе данных Россреестра,
Ресурс доступен по ссылке: https://rosreestr.ru/site/open- service/statistika-i-analitika/statisticheskaya-otchetnost/?clear_cache=Y
Как следует из анализа компании BEFL, находящиеся в собственности земли сельскохозяйственного назначения в основном сконцентрированы у 40 крупнейших компаний - их площадь в совокупности составляет 8,860 млн. га., в том числе у 10 наиболее крупных из них - 4,300 млн. га. [3]. Вместе с тем значительные площади находятся в собственности у субъектов малого и среднего предпринимательства. Таким образом, в потенциале рынок земель сельскохозяйственного значения и связанных с ним финансовых инструментов может достичь огромных масштабов. Так, в «Концепции системы земельно-ипотечного кредитования», утвержденной Министерством сельского хозяйства России, ожидаемый объем выданных кредитов должен был составить более 400 млрд, руб., а площади земель сельскохозяйственного назначения в залоге - около 25 млн. га[4].
На этом фоне целесообразно рассмотреть нынешнее состояние данного вида кредитования сельхозпроизводителей.
В рамках приоритетного национального проекта «Развитие АПК» в 2006-2007 годах земельно-ипотечное кредитование характеризовалось значительными темпами. Россельхозбанком были заключены 189 кредитных договоров со 163 заемщиками на общую сумму более 6,6 млрд, рублей под залог 300 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения. Однако, начиная с 2008 года, процесс существенно замедлился - за 2008 год было выдано всего 39 земельно-ипотечных кредитов на сумму 0,7 млрд, руб., то есть всего за 3 года было представлено 228 земельно-ипотечных кредитов на сумму 7,3 млрд, руб., то есть средний размер земельно-ипотечного кредита составлял 32 млн. руб.[4]. Данные цифры свидетельствуют о существенном ослаблении интереса государства и банковского сектора к данному виду кредитования. Кроме того банковские продукты не пользуются высоким спросом у заемщиков из-за высоких процентных ставок (от 13,5 - 16,5) и небольшого срока кредитования (от 3 до 8 лет). На текущий момент количество заключенных договоров настолько мало, что они не отражаются в отчетности банка. Поэтому судить о состоянии этого направления кредитования можно только в масштабах отдельных регионов и на материалах некоторых филиалов ОАО «Россельхозбанка».
Так Алтайский региональный филиал ОАО «Россельхозбанк» в период с 2006 по 2013 гг. предоставил 176 земельно-ипотечных кредитов на общую сумму 2,7 млрд, рублей, что составляет на данный момент времени 8,7% кредитного портфеля юридических лиц. Площадь земельных участков, находящихся в залоге, составила 118,3 тыс. га, или 0,01% всех земель сельскохозяйственного назначения. За это время объем земельно-ипотечного кредитования в крае увеличился более чем в 13 раз[5]. Такая же динамика наблюдается и в Оренбургской и Волгоградской областях. В Оренбурге был специально открыт ипотечный центр, обеспечивающий выдачу кредитов на покупку земельных участков под их залог.
Однако не во всех регионах у банков существует возможность предоставлять крупные ссуды под залог земельных участков в связи с недо- стататком финансовых ресурсов.
В рамках данной работы также следует рассмотреть специализированных посредников, обеспечивающих функционирование рынка земельноипотечного кредитования. Страховая компания играет активную роль в данной системе, так как в соответствии с ФЗ «О залоге» необходимо страхование земельного участка. Среди предоставляемых услуг страховщиками отсутствуют титульное страхование земельных участков (риск потери прав собственности: наиболее часто встречаемое страховое событие - ошибка в регистрации границ земельного участка), а также страхование земель от ухудшения или потери их плодородия вследствие природных и техногенных причин. Итак, заемщик и кредитная организация заинтересованы в сохранении качества земельного участка и его праве на собственность: при потере первого снижается стоимость залогового обеспечения, при лишении прав на собственность возрастает риск невозвратности кредита.
Однако услуги страховой компании делают кредит значительно дороже, особенно в регионах, в которых осуществляют деятельность 1 -2 страховые компании, занимающимися ипотечным страхованием. Порой стоимость обслуживания занимает до 10% стоимости кредитных ресурсов, что является непосильной ношей для сельхозпроизводителя.
Рассматривая оценочные компании, важно сказать, что сегодня в России представлено ограниченное число оценщиков, предоставляющих результаты по оценке земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с неразвитостью данного рынка в 2014 году был разработан план мероприятий (дорожная карта) по развитию оценочной деятельности в РФ от 02.07.2014 г. В данном плане рассмотрены меры по повышению уровня квалификации специалистов, ответственности за результаты оценочной деятельности, изменение стандартов оценки и приближение их к мировым и другое. Предполагается, что данные меры приведут к повышению уровня оценки в системе земельно-ипотечного кредитования.
Особую роль в развитии данного вида кредитования играет рынок ипотечных ценных бумаг и закладных, паевых инвестиционных фондов и ипотечных агентов. В связи с тем, что в настоящий момент рынок кредитования не позволяет эмитировать долговые ценные бумаги, обеспеченные залогом, одним из направлений сегодня является создание ипотечного агентства, на примере АИЖК. Создание данного агентства позволит создавать пулы, которые в дальнейшем попадают на финансовый рынок. Данный механизм рефинансирования позволит значительно привлечь финансовые ресурсы, которые в дальнейшем могут быть направлены на кредитование сельхозпроизводителей. Однако для его реализации необходимо в пул активов включить также дополнительные гарантии (формирование специализированных фондов), которые значительно повысили бы рейтинг облигаций. Безусловно, данный сегмент земельно-ипотечного кредитования не развит, но в России уже существует успешный опыт по размещению ипотечных облигаций и функционированию ипотечного агентства.
Также немаловажным является развитие паевых инвестиционных фондов (ПИФ). Отметим, что самыми распространенными и крупными по
СЧА[1] являются такие категории ПИФов как фонды недвижимости и рентные фонды. [6] Таким образом, необходимо развитие и данного направления, которое может принести в отрасль дополнительные финансовые ресурсы на долгосрочной основе.
На основании проведенного анализа можно отметить некоторые меры и предложения по развитию данного инструмента.
Во-первых, для развития системы земельно-ипотечного кредитования необходимо развитие таких взаимосвязанных элементов как земельный рынок, рынок кредитования под залог земель, рынок ипотечных ценных бумаг и рынок специализированных посредников. Развитие каждого элемента влияет на повышение уровня каждого из элементов.
Развитие земельного рынка может быть обеспечено за счет внесения изменений в нормативно-правовую базу в части регулирования сделок купли- продажи земель сельскохозяйственного назначения; залога долей, находящихся в общей собственности; упрощения взыскания залога и другое.
Для повышения уровня кредитования и увеличения интереса к такому кредитному продукту необходимо улучшение условий для заемщика. Одним из способов привлечения клиентов - это разработка гибких условий кредитования, анализ деятельности производителей, предложения по пролонгации кредита. Также необходима разработка кредитных продуктов для финансирования мероприятий по улучшению качества земель. Привлечению клиентов может поспособствовать активная реклама и специальные предложения для «успешных».
Что касается рынка земельно-ипотечных ценных бумаг, то необходима разработка нормативно-правовой базы в данной сфере. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге)» не учитывает специфики земельного кредитования, поэтому необходима его доработка. Внедрение агентства по реструктуризации кредитов под залог земель на основе опыта АИЖК позволит банкам диверсифицировать риски и включить в данную систему институциональных инвесторов. Однако для реализации рефинансирования земельноипотечных ссуд необходимо, чтобы их было достаточно для эмиссии.
Также важным элементом является развитие посредников: страховых и оценочных компаний. Безусловно, деятельность страховщика приведет к удорожанию кредита, но распределение рисков позволит банкам более активно выдавать средства на приобретение земель. Небольшое количество оценочных компаний, недостаточность профессионализма в оценке земельных угодий и базы для оценки усугубляют положение дел.
Подводя итог вышесказанному, отметим, что актуальность повышения уровня земельно-ипотечного кредитования обусловлена стратегичесними направлениями страны по импортозамещению. Повышение конкурентоспособности национальных производителей в сфере сельского хозяйства - это необходимость в настоящее время. Поддержка со стороны государства придаст новый импульс развитию сельского хозяйства за счет повышения доступности кредитования сельскохозяйственных производителей, однако остается вопрос, насколько эффективно банковский сектор сможет выступить в роли финансового посредника в этот раз.
- [1] СЧА - Стоимость чистых активов
