ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Сельскохозяйственные ресурсы, включающие сложный комплекс компонентов природного ландшафта, представляют собой специфические сочетания почв, рельефа, климата (для естественных кормовых угодий — растительности), используемые для выращивания сельскохозяйственных культур. Они принадлежат к важнейшим повсеместно [1]

распространенным природным богатствам. Сельскохозяйственные ресурсы, как и лесные, принадлежат к возобновимым, используемым при соблюдении определенных условий непрерывно. В отличие от минерально-сырьевых или лесных ресурсов земельные ресурсы при наиболее экономически важном виде их использования — земледельческом — становятся средством производства. Изымаются из природы в данном случае не сами ресурсы, а лишь полученные с их помощью растительные продукты.

При использовании сельскохозяйственных ресурсов наиболее ярко проявляется взаимосвязанность воздействия всех природных компонентов. Поскольку основным свойством земель, используемым в сельскохозяйственном производстве, является их плодородие, то выявление закономерных географических различий в природно обусловленном уровне продуктивности занимает центральное место. Чрезвычайно важным свойством земель (в более широком плане — территории) с точки зрения методики экономической оценки выступает универсальность ее использования. Она является всеобщим предметом, средством труда, необходимым условием любого вида материального производства.

Другая сторона продуктивности земель — ее тесная связь со способами земледелия. Фактически всегда наблюдается экологическое плодородие земли, в котором переплетаются элементы, зависящие от природы и созданные трудом человека. Продуктивность сельскохозяйственных ресурсов может оцениваться лишь относительно, в соответствии с данным уровнем развития техники в земледелии. С точки зрения задач экономической оценки не менее важен другой аспект проблемы взаимоотношения особенностей ресурсов и применяемой техники. Речь идет о том, что определенным свойствам сельскохозяйственных ресурсов соответствует качественно специфическая техническая система их использования, которая складывается из комплекса агротехнических приемов. Существенно то, что за каждым специфическим, т.е. наиболее полно учитывающим природные свойства данного типа земель, агротехническим комплексом стоят определенные экономические показатели, выражающиеся в величине капитальных и текущих затрат на единицу земельной площади.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 г. № 445.

Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в границах которых расположены земли следующих видов использования:

  • ? земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности;
  • ? земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса;
  • ? земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
  • ? земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности;
  • ? земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса;
  • ? прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками, за исключением земельных участков в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующем порядке:

  • 1) формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения;
  • 2) определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
  • 3) расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту РФ по состоянии на 1-е января года проведения работ. Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, пригодных под пашни, сенокосы... осуществляется в следующем порядке:

  • ? определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;
  • ? определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию;
  • ? выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее — севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;
  • ? определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;
  • ? определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;
  • ? расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации (далее — удельный валовый доход сельскохозяйственной культуры);
  • ? определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;
  • ? расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее — удельный валовый доход);
  • ? расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее — удельные затраты на возделывание);
  • ? расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия для каждого севооборота (далее — удельные затраты на поддержание плодородия почв);
  • ? расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве (далее — прибыль предпринимателя);
  • ? определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;
  • ? определение значения коэффициента капитализации земельной ренты (далее — коэффициент капитализации);
  • ? расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;
  • ? расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта РФ.

Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за 3-5-летний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель, на условиях самовывоза.

Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен, исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за 3-5-летний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель.

Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте РФ.

Коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, малопригодных под пашню, но используемых для выращивания некоторых видов технических культур, принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями, сооружениями, предполагает следующую последовательность.

  • 1. Группировка земельных участков, в границах которых расположены эти земли. Группировка проводится на уровне субъекта РФ и предполагает: а) определение перечня факторов стоимости земельных участков для субъекта РФ; б) описание земельных участков в разрезе факторов стоимости; в) объединение земельных участков в группы на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости.
  • 2. Определение эталонного земельного участка в составе каждой группы. Это предполагает выделение в составе каждой группы земельного участка, обладающего в разрезе факторов стоимости характеристиками, находящимися в модальном интервале (интервале наиболее часто встречающихся значений).
  • 3. Определение рыночной стоимости земель в составе эталонного земельного участка. Осуществляется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
  • 4. Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земель в составе эталонного земельного участка осуществляется путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель, занятых строениями, устанавливаются равными рыночной стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади (удельным показателям рыночной стоимости) земель в составе эталонного земельного участка соответствующей группы.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель, занятых водными объектами и используемых для предпринимательской деятельности, принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель, на которых располагаются леса, устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда.

Удельные показатели кадастровой стоимости прочих земель (болота, полигоны, свалки и т.д.) устанавливаются в размере минимального для субъекта РФ значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, пригодных под пашни, сенокосы и т.п.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости всех перечисленных выше земель и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.

  • [1] Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. М. :ИНФРА-М, 1997. С. 166.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >