МЕТОД ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЛИ

Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа НЭИ земельного участка.

Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом. Суть техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым, земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (в частности, нематериальных и оборотных активов).

В целом для корректного применения метода необходимо выполнение трех условий:

• 1) стоимость улучшений известна или может быть рассчитана с достаточно высокой точностью;
• 2) известен или может быть рассчитан ЧОД, который генерирует или может генерировать собственность;
• 3) есть достоверная рыночная информация о значениях коэффициентов капитализации для земли и улучшений.

В соответствии с данным методом рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле

где V_L — рыночная стоимость земельного участка;

I — ЧОД, генерируемый недвижимостью в целом;

V_B — рыночная стоимость улучшений;

Rl — коэффициент капитализации доходов от земли;

R_B — коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Область применения метода:

• ? оценка застроенного участка;
• ? оценка свободного участка под предлагаемое строительство (в том числе в анализе НЭИ);
• ? объекты недвижимости, подлежащие сдаче в аренду («доходные» объекты) при известных требованиях по доходности объекта и зданий.

Рыночная стоимость V_B улучшений при оценке земли с использованием метода остатка равна разности восстановительной стоимости улучшений, представляющей собой сумму затрат на новое строительство и предпринимательских усилий (прибыли предпринимателя), и имеющегося совокупного обесценения улучшений.

Издержки на предпринимательские усилия, входя в состав восстановительной стоимости, в свою очередь, состоят из вмененных издержек, связанных с оплатой материалов и труда, и дополнительной премии за время и риск, связанные со строительством. Вмененные издержки могут быть рассчитаны как упущенная выгода от инвестиций по безрисковой ставке процента. А дополнительная премия за риск — как определенный процент от полных строительных затрат.

Ниже приведено сравнение аналогов (табл. 7.2).

В таблице 7.3 показано определение стоимости улучшений.

Если обозначить размер инвестиции в проект в 7-й период через Е_ь то совокупность издержек на предпринимательские усилия или, другими словами, прибыль предпринимателя можно представить в следующем виде:

где г — количество периодов инвестирования,

Ai — дополнительная премия за риск инвестиций (в процентах);

Y = i + Ai — процентная ставка с учетом дополнительного риска.

В целом использование метода предполагает следующую последовательность действий:

• 1) расчет восстановительной стоимости существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений с последующим учетом совокупного износа — получение их рыночной стоимости;
• 2) расчет ЧОД от объекта недвижимости;
• 3) расчет доли ЧОД, приходящегося на строения, как произведения их рыночной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Таблица 7.2

Сравнительная таблица аналогов

Определение стоимости улучшений

Таблица 7.3

• * Основание: сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (далее — УПВС).
• ** Основание: технические паспорта БТИ.
• *** Основание: постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.
• 4* Основание: письмо Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д.
• 5* Основание: бюллетень регионального центра по ценообразованию в строительстве (далее — РЦЦС).

Примечания. ВС j_M³ gg, — восстановительная стоимость на 1 м3 1969 г.;

V — стоимость нового строительства;

И84/69 — индекс перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г.;

И91/84 — индекс перехода от сметных цен 1984 г. к сметным ценам 1991 г.;

И_тек9. — текущий индекс 1991 г.;

С_НЛс ^— коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

Н_пи — коэффициент, учитывающий норму прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес;

ВС — восстановительная стоимость;

ДВ — действительный возраст;

ЭС — срок экономической службы;

PC, дол. — рыночная стоимость, дол. по курсу Центрального Банка Российской Федерации (далее — Банк России): на дату оценки 25 руб. за 1 дол.;

PC — рыночная стоимость, руб.

• 4) расчет доли ЧОД, приходящегося на земельный участок, как разности ЧОД и его доли, приходящейся на строения;
• 5) расчет стоимости земельного участка путем деления доли ЧОД, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.

Оценка ЧОД осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.

Основными статьями отчета о доходах являются:

• ? потенциальный валовой доход (далее — ПВД);
• ? действительный валовой доход (далее — ДВД);
• ? операционные расходы (далее — ОР), состоящие из эксплуатационных расходов, резерва на замещение и управленческих расходов;
• ? ЧОД (чистый операционный доход от эксплуатации).

Потенциальный валовой доход — тот, который можно получить

от сдачи недвижимости в аренду при стопроцентной ее заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке рыночной стоимости земельного участка арендные ставки за его улучшения (помещения) должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для помещений, пустующих и используемых арендодателем для собственных нужд, а также тех, что сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет функционирования неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Действительный валовой доход равен разности ПВД и потерь за простой помещений, а также потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются часто в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений, а также по рыночным данным, касающимся подобных объектов.

Различают два вида операционных (эксплуатационных) расходов:

• 1) постоянные — не зависящие от уровня заполняемости объекта;
• 2) переменные — зависящие от заполняемости.

Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.