ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

В законодательном определении недвижимости важно, что в первую очередь ее объектом названа земля. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Как объект общественных отношений земля обладает свойствами, имеющими определенный юридический статус.

1. Земля является единственным местом обитания всех человеческих поколений, основным объектом приложения труда человека. Земля в нашей стране объявлена народным достоянием. Земельные отношения регулируются земельным законодательством Российской Федерации.

Деятельность государственных органов, организаций и граждан относительно земли осуществляется с учетом последствий предлагаемого занятия земель, перспективы использования данной территории и ее недр. Распоряжение землей на данной территории реализуется через соответствующую администрацию в пределах ее компетенции.

2. Земля не является продуктом человеческого труда. Она — продукт непосредственно самой природы. Земная поверхность ограничена, она не может быть произвольно увеличена людьми в зависимости от их потребностей. Земля обладает ценностью, отличающейся от ценности другого имущества: если имущество изнашивается, быстро устаревает, то земля не подвержена таким изменениям. Более того, в силу ограниченности этого ресурса ценность земли непрерывно возрастает в зависимости от интенсивности (и эффективности) деятельности государства по распоряжению земельными ресурсами.

Данное обстоятельство породило необходимость учета земельных ресурсов в виде земельного кадастра. С учетом этого обстоятельства устанавливается налогообложение.

  • 3. Земля не может быть перенесена в другое место, равным образом она не подлежит замене никакими другими средствами производства, как это происходит в отношении других орудий и средств производства. Это обстоятельство порождает собой ряд факторов:
    • ? зависимость судьбы земельных участков от судьбы строений и сооружений, расположенных на данном участке, — так, при переходе права собственности на строение переходит и право собственности на землю, как правило, пропорционально долям собственности на это строение;
    • ? установление режима хозяйственной эксплуатации земель, передачи и изъятия земель в пользование, аренду, владение или продажу в собственность происходит путем специальных действий — землеустроительных;
    • ? в земельных отношениях особую важность приобретает институт соседства, который является неизбежным следствием неперемещаемости земельных угодий; это порождает права и обязанности владельцев соседних участков по взаимоогра- ничению пользования для предотвращения отрицательных последствий либо ущемлению соседского землепользования в пользу того, который имеет наибольшую общественную значимость, что влечет за собой установление зонирования территорий по режиму землепользования.
  • 4. Земля обладает устойчивой природной неоднородностью, что порождает дифференциацию правового режима в зависимости от категорий, угодий, зон и других особенностей земли. Земли подразделяются следующим образом:
    • ? на категории — по основному целевому назначению;
    • ? угодья — по непосредственному целевому назначению;
    • ? зоны — в зависимости от близости к тем частям земельных участков, которые в силу своих особых свойств обладают особым режимом использования.

С природной неоднородностью земли также связан экономикоправовой режим выравнивания условий хозяйствования на земле. Например, освобождаются от платы за землю лица, ведущие ее сельскохозяйственное освоение, на весь период, предусмотренный проектом производства работ.

Собственник земельного участка несвободен в своих действиях в связи с установленными государством ограничениями по обороту земельного участка, т.е. по целям его использования сегодня и в перспективе, рассматриваемой уполномоченными государственными органами. Так, земли сельскохозяйственного назначения из коммерческого оборота исключены и использование их в других целях не допускается или ограничивается.

Право собственности на землю в определенном смысле — условная категория: земля неперемещаема, господство над ней ограниченно. Правомочие владения землей реализуется путем отвода участка на местности, правомочие пользования — допустимая законом возможность хозяйственной эксплуатации земли, правомочие распоряжения — допустимая законом возможность определения юридической судьбы земельного участка. Если же мы определили, что права собственника — такие права, которые осуществляются исключительно по его воле, то уже закрепленная законом возможность исключительно целевого использования земли является ограничением полного и абсолютного права собственности. Таким же ограничением является запрет фактического неиспользования земельного участка. Так, если собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения не использует его в течение года (для несельскохозяйственного производства установлен срок два года), право собственности на землю прекращается, т.е. государство сохраняет за собой возможность прекращения прав собственника в случаях фактического неиспользования земли либо использования ее не по назначению, а также при нерациональном использовании земельного участка либо при использовании, приводящем к ухудшению экологической обстановки, снижению плодородия почв, наконец, при систематической неуплате земельного налога в течение двух лет и непогашении задолженности в течение последующего года. Кроме того, государство вправе изымать земли у собственника для государственных или общественных нужд путем принудительного выкупа.

Таким образом, право собственности на землю вернее было бы отнести к вещным правам ограниченного содержания.

Тем не менее земля — всеобщая основа всех видов недвижимости. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе его продавать, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, а также на находящиеся на нем лес и растения.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Собственник земельного участка при необходимости вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления ему права ограниченного пользования соседним участком — сервитута.

Свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в интересах общества. Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы третьих лиц (пользователей) и т.д. Это не ограничивает его права собственности на объект недвижимости, а устанавливает более точные границы его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.

К земельным участкам относятся следующие категории ограниченных вещных прав субъектов, не являющихся собственниками.

1. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком. В статье 265 ГК РФ установлено: «Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданином по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством».

Здесь за владельцем земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения сохраняются права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Правомочие пользования также ограничено договором с собственником — уполномоченным государственным органом. Если из условий этого договора не вытекает иное, владелец участка может возводить на нем здания, сооружения или создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Правомочие распоряжения ограниченно — оно передается владельцу участка на праве пожизненного наследуемого владения постольку, поскольку оно влечет за собой отчуждение земельного участка, т.е. владелец участка может сдать его в аренду или иным способом использовать как доходную недвижимость до тех пор, пока такие его действия не повлекут за собой отчуждение земельного участка.

Указом Президента Российской Федерации (Президент РФ) от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» это вещное право было изъято из земельного законодательства. Оно снова декларировано в действующем ГК РФ, но, как и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, вступило в действие только после введения нового ЗК РФ.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В соответствии со ст. 268—270 ГК РФ «лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование».

Пользователь участка вправе застраивать участок сооружениями, предназначенными для собственного пользования, если иное не предусмотрено законом или договором на предоставление права постоянного пользования земельным участком, приобретая на возведенную недвижимость право собственности. Пользователь участка на праве постоянного пользования не должен использовать участок с целью извлечения дохода, не оговоренного целями использования земельного участка и договором с собственником, т.е. здесь ограничения правомочий владения, пользования и распоряжения аналогичны ограничениям правомочий по праву полного хозяйственного владения имуществом. Правомочие владения передается пользователю, правомочие пользования ограничено договором с собственником и целями использования, правомочие распоряжения целиком сохраняется за собственником. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в текущей практике постепенно заменяются правом собственности или правом аренды, что даст возможность оценщику проводить оценку рыночной стоимости земельных участков.

3. Сервитут — право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом). Сервитут устанавливается по взаимному соглашению заинтересованных сторон, по решению суда или в соответствии с законом и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Необходимость такой категории прав особенно очевидна ввиду существования частной собственности на землю. Дело в том, что нередки случаи, когда определенный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования. Например, на данном участке нет воды, пастбища и т.п. Для того чтобы пользоваться данным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии со ст. 274—277 ГК РФ «собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком».

При переходе права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняет свою силу, т.е. обременяет права собственности правопреемника. Сервитутом может обременяться право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли- продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >