Ипотечный рынок: тенденции, новые риски

В условиях ухудшения макроэкономической ситуации в России развитие ипотечного кредитования остается одним из перспективных направлений стимулирования экономического роста.

Ипотечный кредит положительно влияет на спрос на недвижимость, что, во-первых, служит драйвером развития строительной отрасли, которая является системообразующей, выступает важным компонентом в структуре ВВП страны, и, во-вторых, несет мультипликационный эффект для всей экономики.

Развитие строительной сферы влечет за собой развитие целого ряда смежных отраслей — металлургии, производства строительных материалов, лесопереработки, транспорта и др., что выражается в увеличении объемов производства, а также поддержании занятости в данных отраслях.

Новое строительство способствует развитию инфраструктуры всех видов, что ведет не только к мультипликационному эффекту, но и к снижению издержек (энергоснабжения, транспортных, коммуникационных и др.) для всех экономических агентов.

Покупка недвижимости, особенно жилья, стимулирует к потреблению по группе комплементарных товаров, обеспечивает прирост средней склонности к потреблению в обществе в целом и несет еще больший мультипликативный положительный эффект для всей экономики.

В 2014 году рынок ипотечного кредитования в России в условиях нестабильной ухудшающейся макроэкономической ситуации показал прирост на 30%, и его объем достиг рекордных 1764 млрд руб. Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП на 1 января 2015 г. составила 5% (рис. 4.10).

Однако негативные события декабря 2014 г. — девальвационный и инфляционный шоки — привели к изменению тренда. Так, за первые восемь месяцев 2015 г. выдано только 396,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 650,7 млрд руб., что ниже уровня января — августа 2014 г. на 39% в стоимостном и 36% в количественном выражении (htto://www. ahml.ru/). И эта динамика продолжает наблюдаться, особенно в части валютной ипотеки.

Составлено по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. URL

Рис. 4.10. Составлено по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. URL: http://www.ahml.ru/

В основе текущего спада на ипотечном рынке лежит прежде всего обесценение рубля. Резкая девальвация национальной валюты привела к всплеску инфляции, а подъем ключевой ставки вызвал рост и без того достаточно высоких процентных ставок на рынке. И как результат — падение спроса и существенное сокращение объемов выдачи ипотечных ссуд. По мере стабилизации курса рубля данный фактор постепенно может снизить свое влияние.

Важным макроэкономическим фактором, определяющим спрос на ипотечном рынке, является состояние домохозяйств и рынка труда, где также наблюдаются негативные тенденции: некоторый рост безработицы и снижение реально располагаемых доходов населения, более значительное, чем прогнозировалось.

В России рынок труда в достаточной степени специфичен: инертен и характеризуется в целом относительно низкой степенью географической мобильности трудовых ресурсов (традиционно наиболее мобильной является молодежь). Типовой сценарий для России — это скорее снижение реальных доходов, нежели рост безработицы. В условиях кризиса в России предпочтение отдается не увольнению работников, а переводу их на неполную занятость (неполный рабочий день или неделю) или снижению заработной платы. Это объясняет природу шоков на ипотечном рынке: исторически в России не наблюдалось длительных периодов существенного падения цен на недвижимость. Данный фундаментальный фактор, который влияет на рынок недвижимости, необходимо учитывать. Таким образом, сценарий критического снижения стоимости залогового имущества пока маловероятен.

Несмотря на отрицательную динамику, в сравнении с предыдущим кризисом рынок ипотечного кредитования демонстрирует меньшую глубину падения: в 2008 г. наблюдалось сокращение рынка в 3,5 раза, в современный период прогнозируется сокращение объемов в 1,5 раза (http://rusipoteka.ru/).

Положительным фактором явилось введение с 1 марта 2015 г. программы государственной поддержки ипотеки. Из бюджета было выделено 20 млрд руб. для субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение первичного жилья, чтобы они были не выше 12% годовых. В рамках программы выпадающие доходы кредитных организаций в течение всего срока ипотечного кредита банкам компенсирует бюджет. В программе принимают участие около 40 российских банков. Предполагалось, что программа позволит им выдать ипотечные кредиты на 400 млрд руб. Позднее было принято решение об увеличении лимитов по программе до 700 млрд руб. По оценкам АИЖК, таких лимитов хватит банкам-участникам до конца действия программы (т. е. до марта 2016 г.).

Субсидирование способствовало росту спроса на кредиты на покупку новостроек более чем в 2 раза, однако ситуацию на вторичном рынке это не затронуло.

Отрицательные темпы роста объемов ипотеки наблюдаются по большинству частных банков и в целом по сектору, несколько лучше ситуация у банков с госучастием.

Анализ ситуации показывает доминирование банков с госучастием на ипотечном рынке, по итогам первого полугодия, согласно рейтингу компании «Русипотека», их доля составила 81%. После кризиса 2008 г. доля госбанков составляла 2/3 рынка, с тех пор наблюдается ее неуклонный рост. Это связано прежде всего с ресурсным потенциалом: госбанки имеют больший капитал и имеют доступ к более дешевой ликвидности. Также ужесточение политики регулятора в отношении финансово неустойчивых участников рынка, возросшие требования к капиталу кредитных организаций, повышение коэффициентов риска, резервных отчислений и др. ухудшают конкурентное положение негосударственного банковского сектора. Однако пока, с точки зрения заемщика, развитию рынка это не мешает: госбанки конкурируют между собой, реализация программ госбанков вовлекает в рыночную ипотеку все более широкие сегменты потребителей, развивает инфраструктуру рынка. Присутствие частных банков также оказывает конкурентное воздействие и положительно влияет на качество работы и продуктовое разнообразие. Хотя потенциально данная тенденция не является положительной и может в перспективе привести к монополизации рынка, потере гибкости в условиях кредитования и отсутствию реальной конкуренции.

В кризисный период возросла концентрация на ипотечном рынке. По итогам 2014 г. 90% рынка обеспечивали 15 банков, а по итогам первого полугодия 2015 г. — уже только 6 банков (http://rusipoteka.ru). И эта тенденция носит устойчивый характер.

Кроме сокращения объемов выдачи существенной проблемой является также рост просроченной задолженности. Качество ипотечного портфеля демонстрирует тенденцию к плавному снижению. Следует отметить отрицательную динамику объемов просроченной задолженности по ипотечным ссудам со сроком задержки платежей свыше 90 дней. С начала 2015 г. наблюдается тенденция к росту не только объема, но и доли просроченной ипотечной задолженности. На 1 января 2015 г. объем таких ссуд составлял 75 млрд руб., что составляло 2,1% всей задолженности по ипотечным кредитам. На 1 сентября данный показатель увеличился до 107,7 млрд руб. (+43,6% за последние 8 месяцев), что составляет 2,9% всей задолженности по ипотечным кредитам. Во многом такой рост связан с курсовой переоценкой задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте, просроченные платежи по которым достигли 17,8% всей задолженности в иностранной валюте (http://rusipoteka.ru/).

Несмотря на рост просроченных платежей по ипотечным кредитам, этот сегмент остается наиболее качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами: по данным Банка России на 1 сентября 2015 г., доля неипотечных ссуд населению со сроком задержки платежей более 90 дней составляла 14,9%.

Проблема роста просроченных ипотечных кредитов пока не является острой для рынка в целом, тем не менее дальнейшие перспективы, по оценкам экспертов, не очевидны.

Однако пока, исходя из уровня кредитного риска, сектор ипотеки выглядит достаточно привлекательно в сравнении со смежными сегментами кредитования домохозяйств, а именно: карточным кредитованием, необеспеченными кредитами, POS-кредитами и др. С точки зрения стандартного риск-менеджмента ипотечный рынок — один из самых низкорискованных.

Рассмотренные факторы носят среднесрочный характер, и они связаны не столько с ситуацией у ипотечных кредиторов, сколько с ситуацией у домо- хозяйств-заемщиков, которая достаточно инертна.

Еще один фактор, который определяет ситуацию, — это положение самих банков-кредиторов не только в отношении ипотечного сегмента, но и по другим направлениям бизнеса, их финансовая устойчивость в целом.

Реализация государственных мер по докапитализации банков и поддержка со стороны Банка России позволили несколько улучшить ситуацию с достаточностью капитала кредитных организаций и ситуацию с ликвидностью. Однако проблема с привлечением долгосрочных источников фондирования в текущих условиях сохраняется. Для ипотеки нужны «длинные» деньги, и вряд ли эта проблема будет решена в этом году.

В начале 2015 г. рынок ипотечного кредитования перешел в новую фазу: кредитная экспансия сменилась периодом повышения требований к финансовому положению потенциальных заемщиков, наблюдалось некоторое ужесточение условий ипотечного кредитования.

Наблюдаемое ухудшение качества кредитного портфеля возможно обусловлено увеличением объема выдачи ссуд с повышенным уровнем риска — в 2014 г. на ссуды со значением LTV более 70% и PTI более 50% пришлось 24,5% кредитов, тогда как в 2013 г. — только 20,8%) (http://www.ahml. ш/). Однако в целом качество портфеля ипотечных кредитов остается достаточно высоким, хотя и существенно дифференцировано по валюте кредита и по таким параметрам, как LTV и PTI.

Не совсем очевидно, что считать оптимальными равновесными показателями для текущей российской банковской практики. В среднем LTV у российских кредиторов в настоящее время — около 70%. Для регулятора предпочтительнее, если банки будут кредитовать на условиях LTV ниже 70%.

В 2014 году Банк России в целях стимулирования банков предоставлять ипотечные кредиты с пониженным уровнем риска (с высоким первоначальным взносом и низкой долговой нагрузкой заемщика) нормативно дифференцировал коэффициент риска по ипотечным ссудам, также были ограничены риски по ипотечным кредитам в иностранной валюте.

По ипотечным ссудам в иностранной валюте, выданным после 1 апреля 2015 г., коэффициент риска был увеличен с 1 до 3, по сути, это запретительные условия (http://www.cbr.ru/).

Если LTV выше 90% — это ссуды «с повышенным уровнем риска» (независимо от суммы кредита), коэффициент риска по таким ссудам 1,5. По ссудам с LTV ниже 70% и PTI ниже 50% коэффициент взвешивания 0,7. По ссудам с LTV менее 50% и PTI менее 40% коэффициент риска с 1 января 2015 г. снижен с 0,7 до 0,5 (величина основного долга по которым не превышает 50 млн руб.), также был снижен минимальный уровень резерва по ипотечным кредитам без просроченных платежей с 0,5 до 0,35. По остальным кредитам коэффициент риска 1 (http://www.cbr.ru/).

Коэффициент риска учитывается при расчете показателя достаточности собственных средств банка Н1.0, показателя базового капитала Н1.1 и показателя основного капитала Н1.2, и чем выше риск, тем ниже показатели нормативов. Поэтому банкам теперь будет просто невыгодно выдавать валютную и высоко рисковую ипотеку. Таким образом, от этих изменений в первую очередь выиграют первоклассные ипотечные заемщики, которым в результате банки смогут предложить более выгодные условия по ипотеке.

В Западной Европе коэффициент риска по ипотеке составляет около 35%. Данный показатель рассчитан на основании анализа статистических данных за десятки лет. Базельский комитет собирает статистику на протяжении длительных ипотечных циклов и на основании статистической выборки объявляет, какие потери капитала по этому инструменту являются усредненными во времени. Для развитых стран, с учетом того, что банки преимущественно кредитуют в национальном обороте и являются более устойчивыми, нормой является более низкий коэффициент. Для России, учитывая, что у большинства крупнейших ипотечных кредиторов полноценная аналитика по ипотеке начала развиваться только после 2007 г. и они не обладают долгосрочными рядами и не могут прогнозировать поведение заемщиков в долгосрочном периоде, коэффициент должен быть выше.

Начиная с декабря 2014 г. на российском ипотечном рынке наблюдается снижение LTV и PTI на несколько пунктов. Банки сознательно подходят к ужесточению условий кредитования. Хотя в целом, по сравнению с другими видами кредитования населения, условия ипотечных кредитов изменились незначительно.

Самые высокие процентные ставки по ипотеке были зафиксированы в марте 2015 г., по данным Банка России, они варьировались в пределах 14,7—18% годовых.

По мере смягчения денежно-кредитной политики Банка России процентные ставки по ипотеке во II квартале 2015 г. постепенно начали снижаться. В августе ставки по ипотечным продуктам в рамках программы субсидирования варьировались в пределах 9,9—11,9% годовых, по наиболее востребованным программам на вторичном рынке недвижимости ставки составляли 11,75—14% годовых.

Со стороны банков наблюдается некоторое снижение ожидания уровня дохода заемщиков. Раньше банки предпочитали клиентов с более высоким уровнем заработной платы (150 тыс. руб. и выше). Размер кредита зависел от уровня зарплаты: чем больше зарплата, тем больше сумма кредита. Однако в последнее время наиболее приоритетная группа заемщиков — с доходом 50—150 тыс. руб. Это связано с тем, что в кризис человеку с высокой зарплатой, потерявшему работу, намного сложнее быстро найти аналогичную, чем специалисту с более умеренным уровнем заработной платы.

Также необходимо отметить еще некоторые актуальные тенденции рынка ипотеки. В последнее время наблюдается некоторое снижение возраста ипотечных заемщиков, до кризиса ипотеку чаще привлекали люди 40—45 лет, а сейчас — преимущественно 35—40 лет. Также увеличивается доля сделок с привлечением материнского капитала.

Анализируя устойчивость ипотечного рынка в среднесрочном периоде, в целях мониторинга системных рисков Банк России на полугодовой основе совместно с крупнейшими банками — участниками сегмента ипотечного жилищного кредитования (Сбербанком России, ВТБ24 и «Газпромбанком» и др.) проводит стресс-тестирование портфеля ипотечных ссуд. ЦБ РФ задает параметры для шоков, а банки, используя свою базу данных клиентов, рассчитывают результаты. Выборку для стресс-тестов проходит более 75% рынка. Стресс-сценарии учитывают ухудшение различных факторов, влияющих на уровень платежеспособности заемщиков.

В первой половине 2015 г. ЦБ РФ тестировал рынок на снижение реальной заработной платы на 5,5% в этом году и еще на 0,7% в следующем, а также рост безработицы до 7,7% в этом и снижение безработицы до 6,8% в следующем году. В результате стресс-тестирования у большинства банков существенных проблем в плане устойчивости и достаточности капитала выявлено не было. И основной, и базовый капиталы по результатам данных стресс-тестов выглядели относительно неплохо. В случае существенного ухудшения ситуации, по оценкам специалистов, потери вряд ли будут исчисляться больше, чем десятые процента от первого норматива. Таким образом, согласно результатам стресс-тестов, по итогам 2015 г. может наблюдаться рост просроченной задолженности по ипотечным ссудам, однако доля «плохих» ссуд в кредитном портфеле останется на приемлемом уровне (в случае реализации наиболее пессимистического сценария этот показатель может вырасти до 3,7%), и банки будут способны выполнять нормативы достаточности капитала. Сточки зрения возможности реализации риска системного характера на рынке ипотечных кредитов в сравнении с рынком необеспеченных кредитов, вероятность такого сценария относительно мала. Это обусловлено тем, что банки, которые специализируются на розничном кредитовании, имеют довольно слабую диверсификацию пассивной базы. В то время как крупнейшие игроки на ипотечном рынке имеют широко диверсифицированный бизнес. На рынке потребительского кредитования в бизнес-модель закладывается более высокая маржинальность продуктов, но в то же время и стоимость вкладов существенно выше среднерыночной. В то время как за счет диверсификации источников по пассивам у ипотеки более низкая стоимость ресурсов, поэтому лидеры рынка могут позволить себе выдержать текущие шоки, связанные и с ростом процентных ставок, и с возможностью даже временной отрицательной величины процентной маржи.

Таким образом, состояние ипотечного рынка пока относительно стабильное, однако необходимо разрабатывать стратегии сохранения роста и дальнейшего его развития.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >