Развитие государственных ипотечных программ в современной России - сравнительный анализ

Дзюбан Анна, Соколова Мария студентки факультета международных экономических отношений

Аннотация. В статье рассмотрены государственные программы ипотечного кредитования в России и проведен сравнительный анализ с зарубежным опытом. Дается оценка реализации данных проблем на основании сравнения ипотечных программ в банках «Открытие» и «Сбербанк».

Ключевые слова: Ипотека, рынок жилья, ипотечное кредитование, залог недвижимости, ипотека с государственной поддержкой.

Tags: mortgage, housing market, mortgage lending, pledge of property, mortgages with state support.

Рынок недвижимости в современном мире особо подвержен кризисным тенденциям, и повышение ставок по ипотеке существенно отразились на текущей ситуации. Целью правительства при обеспечении поддержки ипотечного кредитования является стимулирование покупательского спроса на рынке недвижимости и, как следствие, поддержка строительной инфраструктуры. Соответственно, государство может предоставлять особые льготы по ипотеке с целью социальной поддержки, а также реализовывать субсидиарную ответственность по раз- личным ипотечным программам . В данной работе мы рассматриваем существующие на данный момент государственные программы ипотечного кредитования в России и проводим сравнительный анализ зарубежного опыта по данному вопросу.

Итак, существующие на данный момент льготные программы ипотечного кредитования в России проявляются в участии в программах поддержки получения ипотечного займа нескольких банков - банки предлагают потенциальным заемщикам более лояльные условия и сниженные процентные ставки на жилье в новостройках, которые проектируются по государственным заказам. Государство с помощью средств пенсионного фонда частично финансирует программы жилищного кредитования. ^[1]

На данный момент существуют следующие виды ипотечных льгот:

• - ипотека с государственной поддержкой;
• - программа «молодая семья»;
• - военная ипотека;
• - работникам бюджетной сферы;

и др.

Ипотека с государственной поддержкой как одна из форм ипотечных льгот предполагает меньшую процентную ставку. Данная форма кредитования с недавнего времени стала доступной для всех слоев населения: запросить такую форму ипотечной поддержки могут как граждане, нуждающиеся в поддержке государства, так и остальным гражданам в возрасте от 18 до 60 лет , официально трудоустроенным. Например, ипотека с государственной поддержкой в Сбербанке в 2016 году выдается под 12% с периодом кредитования до 30 лет и первоначальным взносом равным 20%¹²⁴. Для того, чтобы банк мог безболезненно выдавать ипотеку в отечественной валюте под 12%, государство выделяет ему определенную сумму субсидий. В программе принимают участие такие крупные финансово-кредитные структуры, как Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Банк Москвы, Россельхозбанк, банк Открытие и другие. Недвижимость можно купить только у строителей, которые аккредитованы банком¹²⁵.

Далее следует привести более детальный анализ программ, реализуемых на территории РФ в 2016 году. На данный период были определены следующие требования (см. таблицу 1):

Таблица 1. Условия предоставления кредита с госсубсидиями (единые правила выдачи займов)¹²⁶

• 123 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге)».
• 124 Официальный портал ПАО Сбербанк - www.sberbank.ru
• 125 Ежеквартальный аналитический отчет о рынке жилья и ипотечного кредитования в I полугодии 2016 года от АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования), 2016 - 44 с.
• 126 Финансовый портал - www.banki.ru

Ипотека с господдержкой выдается соответствующими банками- участниками программы, однако множество банков отказываются от ее осуществления, что обусловлено минимальным процентными ставками, которые не позволяют банковским организациям рассчитывать на получение необходимой прибыли^{[2] [3]}. Таким образом, сейчас осуществляются программы следующих банков:

Сбербанк (условия описаны выше; в качестве дополнительных расходов могут взиматься компенсация оценочных мероприятий и страхование имущества) ;

ВТБ24 (процентная ставка- 12%, первоначальный взнос- 20%; при оформлении документации дополнительных комиссий не взимается);

Связь-банк (процентная ставка- 12%; первоначальный взнос- от 20 до 90%; максимальный срок погашения- 362 месяца);

Транскапиталбанк (процентная ставка- 10,9%; полученную сумму до 8 млн. руб. можно потратить на первичное и вторичное жилье; максимальный возраст заемщика до полного погашения - 75 лет);

Райффайзенбанк (процентная ставка- 11%; первоначальный взнос - от 20 до 50%; максимальный срок - 25 лет);

Газпромбанк (процентная ставка- 11, 35%; первоначальный взнос - от 30%; максимальный срок - 30 лет, дополнительные расходы могут взиматься за страхование и оценочную экспертизу);

Россельхозбанк (процентная ставка- 11,9%, может увеличиться на 7 процентных пунктов в случае отказа от оформления страхового полиса; максимальный возраст заемщика до полного погашения - 65 лет).

Проанализировав вышеуказанные данные можно сделать вывод, что, выбирая банк для заключения договора, целесообразно просчитать стоимость всех сопутствующих услуг - ведь каждый из банков предложит заключение договоров страхования в аккредитованных компаниях, а проводить оценку придется в одобренной банком организации.

По стандартным условиям наиболее лояльным к заемщику является ВТБ24. Основное преимущество - самый длительный срок действия предварительно одобренной заявки. Кроме того, это единственный банк, где можно получить льготный кредит без подтверждения доходов.

Программы внутри каждого банка могут варьироваться в зависимости от направленности строительного объекта. К примеру, банк «Открытие» на текущий момент времени реализует несколько основных программ по ЖК «Зеленые аллеи», и «Новоград Павлино» под соответствующие ставки в 11,95% и 11,7%^[4]. Каждая из программ соответствует определенной стратегии развития, а также обусловлена условиями и требованиями к заемщику. Тем не менее, в программе Правительства РФ заложено предположение, что если ключевая ставка будет менее 9,5% годовых, то программа государственной поддержки ипотечного кредитования может быть приостановлена, так как банки смогут выдавать кредиты под 12% своими силами^[5]. Следовательно, если Центральный Банк примет решение о снижении ключевой ставки, то в 2017 году РФ может ожидать ипотечный бум даже несмотря на возможное прекращение программы - уже за первые 9 месяцев 2016 общий объем ипотечного портфеля превысил триллион рублей. Банк России оказывает косвенное воздействие на рынок ипотечного кредитования путем манипулирования учетной ставкой, что уже было обосновано выше, а также путем осуществления функций регулятора и контроля за деятельностью коммерческих банков и выполнение ими всех требований необходимых для обеспечения процента по ипотеке. Осуществляя инфляционное таргетирование, Центробанк может изменять уровень спроса на кредитование, а также стимулировать или отрицать необходимость государственной части покрытия расходов или полного самообеспечения банков.

Для сравнительного анализа мы изучили систему ипотечного кредитования и государственной поддержки в Великобритании о некоторых других европейских странах. Так, средняя процентная ставка по ипотечному кредитованию составляет 3,75% при уровне ключевой ставки в 0,25%, отсюда следует, что банковская система не нуждается в прямой интервенции со стороны государства для поддержания более низкой процентной ставки по кредитам. Следовательно, система государственной поддержки, льгот по ипотеке в Великобритании имеет иную форму проявления. Согласно программе Support of mortgage interest (SMI), граждане, подающие прошения о поддержке по ипотечным выплатам, могут получить до ?200,000 компенсированной суммы долга или до ?100,000 для лиц на пенсионном обеспечении. Обычно, SMI выплачивается напрямую заимодателю от соответствующей государственной структуры: примечательным является тот факт, что средства выплачиваются только для покрытия по процентам, а не за саму сумму долга из общей суммы аннуитета^[6].

Также в Великобритании распространена ипотечная модель с рефинансированием кредита, которую обычно можно реализовать после двух лет со дня заключения договора. Вложенные средства возвращаются инвесторами за счет того, что ввиду роста стоимости залога и улучшения условий на рынке ипотеки, банки увеличивают сумму кредита под залог этой же недвижимости. При рефинансировании возвращенные вложенные средства не облагаются налогом.

Также следует упомянуть систему ипотечного кредитования, которая сложилась в США, где существует множество программ ипотечного кредитования ипотечных компаний, но также существует возможность реализации программы государственной поддержки FHA (Federal Housing Administration). Кредит FHA выдается под гарантии департамента США и способствует социальному обеспечению населения не через сеть коммерческих банков как заимодателей, а путем прямого управления финансами за счет фонда FHA^[7]. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам. Итак, господдержка ипотеки в США осуществляется путем страхования кредитования с целью помощи малообеспеченным семьям и стимулирования движения денежных средств. Тем не менее, обеспечение рисков осуществляется за счет залоговой формы, так как в случае невыплаты и отсутствия необходимости реструктуризации имущество перейдет департаменту - таким образом FHA минимизирует риски потерь. Так выражается неиспользование бюджетных средств государственными страховыми фондами.

Таким образом, в данной работе рассмотрено влияние государственных программ финансирования ипотечного кредитования в России и за рубежом. Fla данный момент в РФ действует программа софинанси- рования на основе субсидиарной ответственности ипотечных займов с целью дать возможность банкам выдавать кредиты под более низкий процент (12% максимум) при действующем уровне ключевой ставки. Также госсподержка ипотеки обеспечивает развитие строительного сектора и осуществляет стимулирование экономической и производственной деятельности. Тем не менее, в случае если ключевая ставка кредитования будет ниже действующего уровня в 10% стандартная форма государственной ответственности в данном секторе будет исключена, так как банковский сектор сможет обеспечивать себе необходимый уровень прибыли самостоятельно. Возможно, в дальнейшей перспективе государственное обеспечение примет более структурную форму проявления как, например, в Великобритании за счет помощи напрямую заемщику через кредитный вычет на условиях определенного социального статуса и заработной платы. Также возможно развитие фондов страхования ипотеки по аналогии с кредитом FHA в США - такая форма кредитования имеет наименьшие риски, так как потенциальная неплатежеспособность заемщика покрывается не за счет бюджетных средств, а за счет залогового имущества и средств, которые фонд зарабатывает самостоятельно, размещая свои средства на тех или иных платформах.

Мы сравниваем 2 программы в ФК Открытие и Сбербанк для того, чтобы выбрать наиболее выгодную для заемщика, это в тоже время поможет нам сделать выводы и по реализации ипотечных программ в общем. Рассчитаем сумму ипотечного кредита в 4000000 рублей для семьи из 3-ех человек (с одним ребенком) с общим доходом в 70000 рублей. В ПАО Сбербанк, программа «молодая семья» с государственной поддержкой обязательный первоначальный взнос 20% - 800000, Выплаты по кредиту происходят ежемесячно, периодов 120 в течение 10 лет (п=10), ставка по указанному типу семьи составляет 11%. Рассчитаем ежемесячную ставку 11%/12=0,00917%.

Величина аннуитетных платежей рассчитывается исходя из суммы кредита, срока кредита и процентной ставки с использованием коэффициента аннуитета. Рассчитаем коэффициент аннуитета по формуле:

Согласно расчетам коэффициент аннуитета равен 0,013775001. Теперь рассчитаем аннуитетный платеж по следующей формуле:

Аннуитентный платеж = %мес * (сумма кредита — первоначальный взнос) (2)

Соотношение процентного платежа и основного долга находится в нелинейной зависимости, поэтому внесем данные по основному долгу согласно калькулятору. В итоге мы получаем следующие результаты, представленные в таблице 2:

Таблица 2. Ипотека в Сбербанке

Соотношение процентного платежа и основного долга находится в нелинейной зависимости, поэтому внесем данные по основному долгу согласно калькулятору. Структура общего платежа ПАО Сбербанк представлена на графике 1:

Рисунок 1. Структура общего платежа Сбербанк

В структуре платежей отчетливо видно, что при первых взносах, клиент оплачивает только 30% суммы основного долга (14747 к 44080) и чем более рискованный ипотечный кредит, тем больше доля процентных платежей

Далее рассмотрим одну из наиболее благоприятных для заемщика ипотечных программ за 2016 год - ФК Открытие - »3еленые аллеи». Аналогично расчетам проведенным для программы в Сбербанк, рассчитаем необходимые показатели и зависимости для программы в ФК Открытие. Результаты представлены в таблице 3 и 4 и на графике 2.

Таблица 3 - данные ФК Открытие

Таблица 1 - результат расчета ФК Открытие

Далее опишем подробнее предоставляемую услугу ФК Открытие

Плюсы:

• - невысокая процентная ставка
• - единая процентная ставка на весь срок кредита (без повышения на период строительства)
• - форма подтверждения дохода не влияет на процентную ставку
• - лояльные требования к возрасту заемщика
• - возможность снижения процентной ставки при уплате единовременной комиссии

Последние два пункта выгодно выделяют данную ипотечную услуги среди прочих.

Рисунок 2. структура платежа в ФК Открытие

Таким образом, кредит, взятый в Сбербанк, оказался более выгодным для заёмщика, так как государственная программа совмещена вместе со льготой для молодых семей, однако проценты в двух кредитах отличаются лишь в 0,7 процента, что в общем за 10 лет дает разницу в переплате около 200 000 рублей.

Далее проанализируем основные показатели (первоначальный взнос и ставку по кредиту) по ипотечному кредиту с государственным участием среди крупнейших банков и небанковсвких организациях. Анализируемые данные представлены в таблице 5.

Таблица 5 - ставки и первоначальные взносы

Наглядно представим эти данные на графике 3:

Рисунок 3. Минимальная ставка по ипотеке с гос.участием

Исходя из исследования ипотечного кредитования лучших рыночных предложений можно выделить некие общие тенденции: у большинства организаций первоначальный взнос, максимальная сумма и ставка равны 20%, 8000000 и 12% соответственно. Райффазенбанк показал лучший показатель по минимальной ставке, однако нельзя судить об эффективности программы только по ставке, так как договор может содержать дополнительные пункты (например, страховка) или строгие требования, что требует дополнительного анализа.

Литература

• 1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• 2. Ежеквартальный аналитический отчет о рынке жилья и ипотечного кредитования в 1 полугодии 2016 года от АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования), 2016 - 44 с.;
• 3. McCauley A. FHA Loan Origination Guide. - John Wiley & Sons, 2015, 484 p.;
• 4. Коваль Л.С. За ипотекой можно не спешить // Ежедневная деловая газета Ведомости. - 2016 - № 4187, октябрь;
• 5. Зубова Е.К. ВТБ на стройке. Госбанк как владелец недвижимости // Финансово-экономический журнал Forbes. - 2016 - ноябрь;
• 6. Официальный портал ПАО Сбербанк - www.sberbank.ru;
• 7. Официальный портал Правительства Великобритании - www.gov.uk;
• 8. Финансовый портал - www.banki.ru;
• 9. Электронный калькулятор аннуитета по программам ипотеки с господдержкой - www.proipoteku24.ru.
• 10. Деньги, кредит, банки. Денежный и кредитный рынок. Абрамова М.А., Александрова Л.С., Аболихина Г.А., Бердышев А.В., Бураков Д.В., Бычков В.П., Диденко В.Ю., Дубова С.Е., Захарова О.В., Кощегулова И.Р., Криворучко С.В., Лопатин В.А., Матвеевский С.С., Морозко Н.И., Московская Н.А., Полищук А.П., Понаморенко В.Е., Свирина Е.М., Таранкова Л.Г., Шакер И.Е. и др. Учебник и практикум / Москва, 2016. Сер. 60 Бакалавр. Прикладной курс (1-е изд.). 378 с.

• [1] Деньги, кредит, банки. Денежный и кредитный рынок. Абрамова М.А., Александрова Л.С., Аболихина Г.А., Бердышев А.В., Бураков Д.В., Бычков В.П., Диденко В.Ю., Дубова С.Е., Захарова О.В., Кощегулова И.Р., Криворучко С.В., Лопатин В.А., Матвеевский С.С., Морозко Н.И., Московская Н.А., Полищук А.И., Понаморенко В.Е., Свирина Е.М., Таранкова Л.Г., Шакер И.Е. и др. Учебники практикум / Москва, 2016. Сер. 60 Бакалавр. Прикладной курс (1-е изд.). 378 с.
• [2] Зубова Е.К. ВТБ на стройке. Госбанк как владелец недвижимости // Финансово-экономический журнал Forbes. - ноябрь, 2016.
• [3] Электронный калькулятор аннуитета по программам ипотеки с господдержкой -www.proipoteku24.ru.
• [4] ^ Электронный калькулятор аннуитета по программам ипотеки с господдержкой -www.proipoteku24.ru.
• [5] Коваль Л.С. За ипотекой можно не спешить // Ежедневная деловая газета Ведомости. - октябрь, 2016 - №4187.
• [6] Официальный портал Правительства Великобритании -www.gov.uk
• [7] McCauley A. FHA Loan Origination Guide. - John Wiley & Sons, 2015,484 p.