ОПЕРАЦИИ ПО ПРИВЛЕЧЕНИЮ ФИНАНСОВЫХ РЕСУРСОВ

ЗАЕМНЫЙ КАПИТАЛ: АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СИСТЕМЕ «АРЕНДОДАТЕЛЬ — АРЕНДАТОР»

11еобходимые для осуществления предпринимательской деятельности средства производства (на юридическом языке — имущество) могут быть приобретены за счет собственных денежных средств предпринимателя, стартового капитала или взяты в аренду (имущественный наем). Еще Аристотель водном из трактатов «Риторики» писал: «...богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности». История показывает, что люди давно пришли к пониманию того, что для получения дохода не обязательно иметь в собственности какое-либо имущество, достаточно обладать правом его использования. Хотя, конечно, получение такого права тоже требует определенных финансовых средств.

Экономические отношения, возникающие по поводу сдачи (получения) в аренду имущества между арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем) регулируются ГК РФ (глава 34 «Аренда»).

Согласно закону, отношения аренды должны быть оформлены в форме договора аренды, заключенного между арендодателем и арендатором на определенный срок или без указания такового.

Имущество передается в аренду во временное владение и пользование или только во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного в соответствии с договором имущества, являются его собственностью.

По законодательству к объектам аренды относятся: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Арендная плата может быть установлена в виде:

  • ? определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • ? установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества, продукции, плодов или доходов;
  • ? предоставления арендатором определенных услуг;
  • ? передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
  • ? возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и др.

Арендатор использует арендованное имущество в соответствии с договором и сроком аренды, однако законодательство оговаривает следующие обязанности сторон по поддержанию арендованного имущества в процессе эксплуатации в рабочем состоянии.

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызвал неотложной необходимостью, — то в разумный срок.

При нарушении арендодателем этой обязанности арендатор имеет право или расторгнуть договор, или произвести ремонт за свой счет с погашением произведенных затрат арендодателем.

2. Арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества в период его эксплуатации (аренды).

В процессе аренды имущества арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное им имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залоги вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях,за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В процессе эксплуатации арендованного имущества арендатор может вносить определенные технические улучшения в арендованное имущество, которые могут быть отделимы или неотделимы от него. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью.

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и е согласия арендодателя улучшения состояния арендованного имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Если улучшения произведены без согласия арендодателя, то такого права у него нет.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчнелеп ий от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Выкуп арендованного имущества возможен, если в договоре аренды предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Особенности аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий, сооружений, предприятий) определены отдельными статьями ГК РФ.

Прокат (ст. 626—631 ГК РФ). 11рокат движимого имущества — вид предпринимательской деятельности. 11а имущество, сдаваемое в прокат, между арендодателем и арендатором заключается в письменной форме договор проката, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей.

Договор проката заключается на срок до одного года. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК РФ) к договору проката не применяются. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, то арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

Аренда зданий и сооружений (ст. 650—655 ГК РФ). К особенностям правовых взаимоотношений в системе «арендодатель — арендатор», связанных со сдачей в аренду зданий и сооружений, относятся:

  • ? Iюобходимость государстваиюй pcmc rpai щ и договора ара щы, если он заключается на срок более одного года, а сам договор считается заключенным с момента такой регистрации;
  • ? права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения.

При этом, во-первых, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования.

Во-вторых, если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на нраве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Установленная в этом договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности но передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Аренда предприятий (ст. 656—664 ГК РФ). По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства; права пользования землей, водой и другими природными ресурсами,зданиями, сооружениями и оборудованием; иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием; права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия; и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или правовыми актами. Включение в состав передаваемого но договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Кредиторы при аренде предприятия имеют следующие права.

  • 1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав договора аренды предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.
  • 2. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
  • 3. Кредитор, который нс был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении предусмотренных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
  • 4. IIосле Iюредачи i ipe/uiриятия в аренду apeiщодатель и apei щатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданнот предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
  • 5. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • 6. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в ряде иных случаев.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

11а арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК РФ. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >