Принципы оценки стоимости компании

Предприятие - это производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое (товар), в состав которого входят все виды имущества, функционирующие в его организационноправовых рамках при осуществлении предпринимательской деятельности, и права на это имущество.

Теоретическим фундаментом процесса оценки стоимости предприятия является единый набор оценочных принципов, которые руководят процессом выполнения любого задания по оценке и могут быть объединены в следующие группы [50]:

  • - принципы, основанные на представлениях пользователя;
  • - принципы, связанные с рыночной средой;
  • - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают

принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности основан на том постулате, что объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику, т.е. способен удовлетворить его потребности в течение определенного времени.

Определение принципа: полезность - эго способность объекта собственности удовлетворять потребность владельца в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения основан на том факте, что, несмотря на разнообразие объектов оценки, они являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности собственника или приносить ему доход. Осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за объект собственности цену, превышающую затраты на приобретение другого объекта, столь же привлекательного для него, что и данный объект собственности.

Определение принципа: максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, но которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения метода сделок (метода сравнения продаж).

Принцип ожидания основан на том, что стоимость объекта оценки прежде всего зависит не от прошлых данных по ценам продажи сопоставимых объектов или затрат на замещение этого имущества, а от тех выгод, которые участники рынка предполагают получить в будущем от приобретения этого имущества.

Определение принципа: ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом оценки.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, высокая безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку территории способны отрицательно повлиять на стоимость объекта.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают следующие принципы: зависимости, соответствия между спросом и предложением, конкуренции, изменения стоимости [50].

Принцип зависимости обусловлен местоположением объекта оценки. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, т.к. если в окружающей экономической среде объекта оценки происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость.

Потоки доходов в большей степени зависят от того, как местоположение связано с рынком пользователя.

Определение принципа: стоимость конкретного объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Принцип соответствия между спросом и предложением формулируется следующим образом: изменение цен на объект оценки зависит от изменения величины спроса и величины предложения.

Существуют следующие основные закономерности:

  • - если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются;
  • - если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены увеличиваются;
  • - если предложение постоянно, а спрос растет, то и цены растут;
  • - если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то и цены уменьшаются.

Определение принципа: предложение - количество товаров, имеющихся в наличии но определенным ценам на данный момент времени; спрос - количество товаров, желаемых но определенным ценам в течение данного периода времени, взаимодействие предложения и спроса определяет цену.

Принцип конкуренции тесно связан с принципом спроса и предложения. Он гласит, что конкуренция на рынке объектов собственности возникает среди покупателей, продавцов, которые стремятся заключить сделку о купле-продаже объекта собственности. Помимо этого, каждый объект собственности конкурирует с другими объектами, имеющими аналогичное функциональное назначение. Возможность извлечения прибыли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

Определение принципа: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый дли оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов [50].

Принцип изменения стоимости обусловлен изменением рыночных условий. Это неизбежный и постоянный процесс, как бы постепенно и скрыто он ни происходил. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров, новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Другими словами, социальные, экономические, политические, природные и другие факты постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости. Перед принципом стоит задача выявить текущие и ожидаемые изменения на рынке.

Определение принципа: стоимость объектов собственности обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования -

синтез всех групп принципов, которые были рассмотрены, и является основополагающим в оценке объекта собственности. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности объекта оценки и который приводит к наивысшей стоимости объекта. Данный принцип основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования объекта собственности.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем видам объектов собственности.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >